请问住房贷款哪种还款方式比较好？

住房贷款的还款方式有很多，但主要可以分为四类：第一种：固定利率还款。固定利率房贷**大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整，但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。第二种：等额本金还款。采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，**后总的利息支出较低。第三种：等额本息还款。以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。第四种：公积金自由还款。自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。此外还有锁定利率还款，即在借款合同中约定制定固定利率，不随人行政策上浮或下调利息，提前还款需交纳违约金。对于部分双周供的还款方式，虽然一个月内还款两次的方式能节约不少利息，但在月收入有限的情况下，这种还款方式给借款人带来的压力较大

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提前还款建议选等额本金。目前银行政策的还款方式有两种：等额本息和等额本金。1.等额本息就是每个月还的本金和利息之和不变。2.等额本金就是每个月还的本金不变，利息会逐渐减少，因为总欠款每月在减少，所以利息每个月递减。如果提前还款建议选等额本金，等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

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1.等额本息还款本金逐渐增加所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。以贷款20万元20年还为例，按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。计算公式：计划月还款额=〔贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数〕÷〔（1+月利率）^还款月数－1〕还款月数=贷款年限×12月利率=年利率/12还款月数=贷款年限×122.等额本金还款利息由多及少等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，**后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。计算公式：计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数两种方式，各有优势。同样20万元还20年，等额本息还款利息比等额本金还款多35782.2元。显然，“本金”的利息低于“本息”，可是，是否“本金”还款是**佳选择呢？银行分析人士说，“本息”还款优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，便于借款人合理安排家庭收支计划，对于精通投资、善于理财的家庭，无疑是**好的选择。只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好，这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人，如部分年轻人、资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，这样利息也会相对减少。“本金”还款法在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。适合收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。

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按月等额本金还款。这种还款是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。这种还款的方式每个月的还款额度不一样，是每递减的。这种比较在贷款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。只是建议！

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等额本息还款法等额本息还款法是目前**为普遍，也是银行重点推荐的一种还贷方式。今天我们就通过其定义、计算方式以及其优缺点三个角度进行了解。1.1 什么是等额本息还款法？等额本息还款法是说贷款人每月按相等的金额偿还贷款本息的还款方式。虽然本金固定，但是每月还款额度中本金和利息的比重是不断变动的。本金比重不断递增，利息比重不断递减。有人说了，为什么这个比重是在不断变化的呢？原因就在于煤气的还款额度都是一样的。在贷款初期贷款本金多省的利息就多，每月所还本金就少；而在贷款后期贷款本金不断减少产生的利息就少，那么每月所还的本金就多。1.2 每月的还款金额计算每月还款额=【贷款本金×月利率×(1＋月利率)^】/【(1＋月利率)^-1】(注意：^代表总还款月数)接下来咱们来做一道题，比如：张先生向银行贷款70万元，贷款期数为20年，年代利率为5.9%。那么利用等额本息还款法张先生又要还款多少呢？直接带入公式好啦~^=240,每月还款额=【贷款本金×月利率×(1＋月利率)^】/【(1＋月利率)^-1】【700000X(5.9%/12)X(1+5.9%/12)^】/【(1+5.9%/12)^-1】=4974.72即，经计算后，我们可以了解到张先生每月需向银行还款4974.72元，20年后70万元的借款本息就全部还清。其中累计偿还利息为493932.69元。由于这个公式较为复杂，我们只要知道每月还款额度与贷款本金、贷款利率以及还款期限有关系就可了。当然还有另外一种更简单的计算方方式，市场上有相关的计算软件直接将其带入就好了。1.3 等额本息还款优缺点优点：对于贷款人来说，一是操作起来相对简单；而是方便贷款人合理安排收支，这样就不会对家庭其他理财产生影响。缺点：银行占用资金时间长，还款利息总额相对来说比较高。比如上方例题，张先生总贷款70W元，20年累计偿还利息总额是493932.69元，如果张先生选择30年还贷累计；利息高达794704.64远。所以贷款时间越长，偿还利息总额会越多。鉴于等额本息还款法的优缺点，这种还款方式适合工作收入稳定的人群，比如教师、公务员。此外，对于收入比较稳定，工作年限较短、积蓄不多的年轻人也是适合这种还款方式的。等额本金还款法除了第一种常见的等额本息还款法，还有一种等额本金还款法。但是在实际生活中，银行工作人员基本都是推荐等额本息还款法而不建议等额本金还款法，这是为什么呢？它到底是一种怎么样的还款方式呢？我们还是从其定义、计算方式、优缺点三角度来做介绍，并通过与等额本息还款法做对比来详细了解。2.1 定义即贷款人将本金平均分摊到每个月中，利息按贷款本金余额逐月计算。这种还款方式每个月还给银行的本金是相等的，利息是逐月降低的，还款金额也是随之递减。而等额本息还款法每月还款额度都是一样的。为更好了解这个概念，我们将通过例子计算来了解每个月的还款额度。2.2 计算公式每月还款额=贷款本金/还款期数+(贷款本金-累计已还本金)X月利率为方便与等额本息还款法比较，我们仍以张先生为例来给大家计算。张先生向银行贷款70万元，贷款期数为20年，年贷款利率为5.9%。采用等额本金还款法每月还款金额是多少呢？第一个月还款额度=700000/240+(700000-0)X5.9%/12=6358.34元，其中贷款本金为2916.67元，利息为3441.67元；第二个月还款额度=700000/240=(700000-2916.67)X5.9%/12=6344元，其中贷款本金为2916.67元，利息为3427.33元。为方便查看计算结果如下：总结：每月还款本金都是2916.67元。每月还款金额和贷款利息岁还款月数增加而减少，其中利息总额为414721.11元。而上例等额本息还款法，20年后70万年的贷款，需要还利息总额为493932.69元，与等额本金还款法相差79211.58元。由此可以看出，等额本金还款法会比等额本息还款法所还利息要少。站在银行自身的角度盈利空间就少，所以一般银行也就不推荐等额本金还款法。2.3 等额本金还款法优势优点：随着还贷压力的增多，所还次数就减少，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件的下：等额本金还款法的利息总额要比等额本息还款法少。缺点：前期归还的本息多，压力大，在相同贷款金额、利率和贷款年限相同的条件下：前期每月还款金额等额本金还款法的金额要比等额本息还款法的额度要高。正如此案例中，等额本金还款法第一个月还款金额为6358.34元，等额本息第一个月还款金额为4974.721元，相差1383.62元。鉴于等额本金还款法的优缺点，它比较适合目前收入比较高、但预计将来收入会减少的人，比如即将退休的人，或者是现在处于事业高峰期好款能力较强的人，希望建设利息支出总额的人。当然了，每一种还款方法都是有各自的特点，作为贷款人一定要根据自己的实际情况进行选择**为合适的还款方法。某种意义上说，等额本金未必优于等额本息。到底选择什么样的还贷方法，还是要根据自己的家庭情况做实际确认。

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