农村房屋购买注意事项是什么？

一、农村房屋买卖的合同效力涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件比较杂乱，因此，在司法实践中对这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也是千差万别，但大部分是以无效合同对待。一方面，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权**核心的权能是处分权，限制农民对其房屋的处分，本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着我国市场经济的不断发展，很多农民开始走出村庄，到外面的世界开创事业，于是农村出现越来越多的空闲房屋，如果一味加以限制，这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值，对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，当事人意思自治，如果简单限制农村房屋买卖，也与合同自由的基本精神相悖。另一方面，农民对房屋所有权的行使，又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定，宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利，不得随意转让他人，特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。本意是因为我国人多地少，国家对建设用地是严格控制的，因此规定每户农户只能拥有一处宅基地，因房屋属地上附着物，按法律规定地随房走，办理房屋产权过户登记的同时也须办理土地权属过户登记，我国农村宅基地属于村集体所有，集体审批同意买卖双方对宅基地使用权的变更登记是出卖农村房屋所有权转移的前置条件。也就是说，得不到批准则房屋产权也不能转移。国务院刚刚发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》也重申：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中，有观点认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员，实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民，但对城镇居民在农村购房是予以禁止的。

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购买房屋的注意事项：1、房地产发展商的主体资格，房地产商在卖商品房时必须具备主体资格。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。2、在购买期房的情况下，一定要小心。没有预售许可证，或预售许可证过期的情况下，一定不能购买。且不要把填写合同的权利全部交给房地产商。3、买房只看到某个楼盘的一个亮点还不够，还要去综合的考虑其它因素，如户型、内部环境、物管服务、生活成本等。周围是否有好的**，医院等配套设施是否齐全。4、要看小区临什么路，周边居住的人群怎样，开发商在楼盘打造上是否做了隔音、降噪、防尘处理。看小区的绿化、娱乐等设施是否健全。出行时间之考虑购房前还应考虑出行的时间成本。5、楼间距。楼间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔，也是景观打造的一个平台，但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境，它同样不是好小区。反之，楼间距不是特别宽，但它有这样的理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境，同样称得上好小区。

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农村自建房装修设计要提前规划化室内的格局、尊重当地的风土人情以及规划好下水道问题。　　　农村室内装修必知要点：　　1、农村的房屋大多数是自建房，所以在建房之初就应规划好室内的格局和装修的设计，这样就省去了在装修开始前还要拆改结构的麻烦，也省下了一笔费用。所以在建房之初先做好线路管道的预埋，三级净化池，污水管预埋等等。　　　2、农村家居要尊重民间的风土人情、传统习惯，保持民间的特色。注意运用地方建筑材料或者利用当地的传说故事等作为装饰主题。在室内环境中可力求表现悠闲舒畅的田园生活情趣，创造自然质朴、高雅的空间效果。　　　3、农村家居崇尚返朴归真、回归自然，摒弃人造材料的制品，把木材、砖石、草藤、棉布等天然材料运用于室内设计中。这些做法，在别墅建筑中特别适宜，备受人们喜爱。　　　4、农村家居装饰满足使用要求—实用性家居装潢以人为本，以物为末，不可本末倒置。从功能上区分各个房间的使用程度，客厅的地位和作用将日益突出：社交往来、文化娱乐、日常生活等，小房间大客厅的建筑已流行趋势。　　　5、农村的房子**好装修了，外墙用马塞克贴，内墙用油漆刷，内墙四周用石膏线走边，地下用大理石。这样又大方又华丽。家具可以打几件适用的家具。　　　6、自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。　　　7、房屋设计要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。　　　8、要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。农村房屋设计要准备门窗，好预留门窗大小。农村房屋设计如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。　　　9、农村房屋设计要选择好建房季节，**好是正月过后就建。地基一定要处理好。

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签合同的时候注意看一下补充协议，因为合同正本都是一样的，只有补充协议是你跟开发商发生的，还有就是要看一下房屋预售许可证，这个证很重要，因为这个证是开发商**后拿到的，你只有前面所有的手续全了才可以拿到这个证！你只要和开发商签订购房合同就可以了，他们会给你一份合同，然后要给你开个购房收据。要注意的是开发商的开发的合法性，只要注意他们的五证是否齐全就行，分别是国有土地使用证、商品房预售证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。你收房的时候要看两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。期房**开始认购的时候是没有其余费用的。它的费用和购买别的房子是没有什么区别的。如果开发商有营业许可证并有一定的资质，是可以购买的。买方交**款（一般20%）后，开发商出具收款凭证。凭购房合同和**凭证和买方的收入证明，到开发商指定的银行申请按揭贷款。买方根据自己的还款能力，确定贷款期限（1-30年），一般选择等额本息还款方式，银行会告诉你从何时开始和每月还款数额（如果贷款数额和年限都已知，发信息来给你算）。合同主要是明确交房时间和办理房产证的时间以及违约赔偿规定。由于都是格式合同，只要上述三个方面是清楚的就可以了。下列说法不实：明天需要交**\房屋维修基金和契税(说明天办完之后会返还全部契税,但要先交不然不能在银行代款.)首先是贷款只要求**凭证，与维修基金和契税无关。维修基金是交房时交的，契税是办理房产证时交的，而且契税怎能返还？估计是开发商缓解流动资金紧张的一种手段。但如果开发商能出具收款凭证，也是可以的。交房前要验收房子，合格（满意）后才能入住。届时要交维修基金和一年的物业费，管道煤气初装费和有线电视初装费等。

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第一步：明确购房目的，做好买房准备1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？ 2、买房的心理准备——你想把家安在什么地方？3、买房的知识准备——先让自己成为半个房产专业人士。4、买房的选择准备——查询打听情报与实地看盘。第二步： 擦亮眼睛，挑选房源1、价格挑选——比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。2、位置选择——楼盘位置是否优越的判定，是否满足个人的各类需求。3、面积选择——考虑经济能力和购房预算正确处理套面积和功能的关系。4、户型结构——根据使用功能及家庭基因素，如人员数量等选择合适户型结构。第三步： 选定目标，实地考察 1、房产证件——房产证书是否齐全，决定了房产的合法性，避免日后众多的不便。2、房屋质量——买房子，**重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼3、周边设施——小区景观、会所、绿化、配套等因素与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。第四步： 签订认购书1、了解开发项目的进展情况，确认开发商已经拿到预售许可证。2、认购书基本条款要约定详细，应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。3、条款内容的约定要合法有效，应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。4、购房人一定要谨慎签订定金条款第五步： 签订购房合同八大注意：1、关于五证2、关于公摊面积3、关于房产证 4、关于书面通知5、关于所售房屋的坐落位置6、关于所售房屋的抵押7、关于物业管理公约8、关于各方责任范围 第七步： 验收房屋1、检查房屋有无裂缝2、检查房屋有无倾斜3、检查房屋有无渗漏4、检查墙面、地面5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理6、检查门窗第九步： 产权办理资料： 1、房地产交易申请表 2、办证委托书 3、按揭的买家还需提交他项全属书 4、身份证复印件 5、已监证的预售合同1—3项的表格、文件发展商会统一购领，并指导买家填写。

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