住房提前还贷划算吗?利息怎么算？

提前还款分为两种：1、全部提前还款。全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是你借了银行多久的钱就算多久的利息。2、部分提前还款。部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。利息则按照约定的利率，以月为单位结算利息，本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说，占用了多少本金就还多少利息。

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1、不合算，现在公积金贷款年利率4.5%;而现在存款五年定期利率4.75%换句话说:你把偿还公积金的款项以五年期存入银行你都赚钱啊!况且还可以考虑更多的其他投资渠道啊!!　　2、贷款的前几年提前还款合算,因为前期还的大多是利息。后期提前还款就不划算了。

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全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是借了银行多久的钱就算多久的利息。所以剩下的而利息自然不用还。当然，若只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。对于部分提前还款未结清贷款余额部分，有两种还款方式可以选择，一是缩短贷款还款期限，月供数额不便；二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。相比之下，第一种更能节省利息。

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很多人买房时，可能会在借贷几年后，腰包不那么紧张时，考虑提前还贷。那么银行对提前还贷利息是怎么计算的呢？哪种还贷方式**划算呢？请看以下内容。就大多数的银行来看，只要借款人正常还款一年后，提前还款就不再收取违约金，只需还清买房贷款本息即可。提前还款包括三种：提前部分还款贷款期限不变、提前还款部分还款缩短贷款期限以及提前全部还款。1、如果是提前全部还款，就不再算以后的房贷利息，只计算提前还款日到之前的房贷利息。2、如果是提前部分还款贷款期限不变，所要还的本金就更少了，从而每月的利息也要重新计算，利息会减少。3、如果是提前部分还款缩短贷款期限，贷款时间会缩短，所要还的利息也会相对减少。提前还贷需要满足一定的条件：1、借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。2、借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，**好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用**帮业主还清尾款后业主涨价的风险。3、如果结清买房贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。提前还贷利息如何算？看看以下数据，可能比较直观。比如你于2015年8月份贷款30万，采取的是等额本金还款法，买房贷款10年期。按照现在的商业贷款基准利率5.15%来算，每一个月还款数不等，但是本金2500元始终相同，利息随之慢慢递减。首月还款3787.5 元，每月递减10.73 元。合计还款利息为7.789万元，加本金总房贷额为37.789万元。还款一年后，已还12月本金30000元+12月利息14741.88元=44741.88 元，在2016年8月想提前还贷，具体为：1、如果是提前全部还款，只要还剩下的30-3=27万的本金，加还款当月利息1158.75元，总共271158.75 元。2、如果是提前部分还款，比如还10万，还款贷款期限不变，月还款额减少。那么还款当月需还103658.75 元。按新办法重新计算，新调整后下月还款2284.27 元，每月递减6.72 元，在原来基础上可节约利息23175 元。3、如果是提前部分还款，还是还10万，但缩短贷款期限，月还款额基本不变。那么还款当月需还103658.75 元，调整后还款年限从原来的2025年7月提前至2022年3月，新调整后下月还款3218.85 元，每月递减10.73 元，在原来基础上可节约利息37552元。提醒：不同银行对提前还款的要求不同，部分银行会收取违约金。小贴士：五大银行提前还款的违约金规定1、建设银行：不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%。2、农业银行：不满一年提前还款的，以本金×月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。3、工商银行：不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。4、中国银行：不满一年提前还款的，收取**高不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。5、交通银行：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。因为提前还贷的情况，很多人闹起了纠纷。所以在买房的时候，就需要先问清楚，合同规定里是否可以提前还房贷的，怎么还贷，避免纠纷。

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如果采用的是等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。如果贷款人提前还款，以前偿还的贷款本息不再调整，只需要偿还余下的本金就可以，剩余利息不计。全部还款注意：借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到该中心申请预约，其会根据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人依次办理，一般预约时间短则几天，长则不会超过一个月。1、借款人拨打公积金管理中心热线，查询剩余尾款金额，并预约提前还款的金额；2、还款申请人填写《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》，签章并提供所需资料；3、受委托银行审批；4、住房公积金管理中心审批；5、申请人去银行偿还贷款本息；6、申请人将提前还款表送至住房公积金中心留档。部分还款注意：借款人拨打公积金管理中心热线电话，输入打算提前还款的数额，再前往该中心办理即可。1、借款人拨打公积金管理热线，根据语音提示输入您打算提前还款的数额并进行预约还款2、还款人申请提前还款，填写《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章和提供所需资料；3、申请人确定提前还款还贷金额和提前还贷的日期；4、受委托银行审批；5、住房公积金管理中心审批；6、申请人去银行偿还部分贷款本金；7、申请人将提前还款表送至公积金中心留档。公积金提前还款注意事项1、 公积金贷款还款时间满一年以上；2、 申请人当前状态下没有逾期；3、 申请提前部分还贷的，每次还贷**低限额为一万元，且不得低于12个月的贷款本息额，每年限还贷一次；4、 正常还款一年以上的借款人，可提取住房公积金帐户内的余额进行部分或全额还贷，一年只能进行一次；5、 公积金提前还款没有手续费或违约金。

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