买卖双方姓名 身份证号码 卖方一定要是户主的姓名+身份证需要交易的房屋信息 小区名+楼栋号+单元号+楼层+几几室等 一定要写清楚交易房屋的基本信息 里面所有的物品情况 装修情况买卖双方协商同意的付款方式及付款约定时间 双发达成共识基本就是这些情况 如果你们是双方交易 一定一定要注意 一房多卖的事不是没有 如果经过第三方中介 那就省心了 由中介机构安排所有事宜 签完合同卖方的证件资料会留在中介手里 避免不必要的纠纷
全部3个回答 >买商品房注意事项有哪些?
152****2895 | 2018-11-12 17:16:08-
144****4889 商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。购买商品房流程是怎样的呢?
第1步:和发展商签订认购书
当购房者决定买房,并挑选好自己中意的住宅后,他将进行的第1步就是与发展商签订认购书,以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金),订金是由发展商根据房价自定的,一般几百元到几千元不等,也有上万元的。
认购书的主要内容包括:
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书,销售方应该给买房人发放《签约须知》,以便买房人了解以后的细节,为正式签约作准备。《签约须知》的内容有:A购房者若委托他人签约,委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意:签认购书时,可能有的“认购书”上写的是“定金”,您要特别注意这个“定金”,它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约,您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证,您与发展商签订的就是内部“认购书”,请留意:尽管内部认购的房价会便宜一些,但内部认购书在法律上是无效的!
第2步:与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦,因为您的权利和义务都体现在内了。另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意:还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。
第三步:办理预售登记
签完购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房,则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要,只有在办理完预售(预购)登记后,购房合同生效。
注意:如果您买的是期房,您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外,由于买期房距离入住还有一段较长的时间,在这段时间里,您应该经常与卖房者联系,或经常到施工现场去看看,了解该房产项目的工程进度,发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房,您应当按合同规定索赔。
第四步:办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理,办理过户手续时,买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等,这些手续都应该是买房人亲自办理的,如果不能亲自办理而需他人代办的,买房人一定要出具委托书,委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处作公证,把公证书带回来;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时,买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意:在办理立契过户之前,购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步:办理入住
在办理入住之前,您需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核您的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在较后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙,拿钥匙时,要求签订物业管理公约。在签约前,您要对公约仔细研究,充分了解自己应享受的权利和承担的义务,并交付相关的管理费。
注意:如果是期房,那么在其竣工后,实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异,购房者在与发展商办理结算时,应根据预售合同条款,维护自己的权益。若实际面积减少时,可要求发展商给予补偿,或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
买商品房注意事项
购房者在购买商品房,尤其是购买期房时,为使自己的权利能够得到保障,在签订购房合同之前,要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定,只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地,国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后,才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时,要注意土地使用者的名称与开发商是否一致,是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限,土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论),使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证,表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后,符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证,则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时,要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。 2018-11-12 17:17:08 -
133****1481 购买商品房应该注意的问题 :
一、签定合同之前,详细审查房地产项目的相关证件,主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,**重要的证件就是北京市商品房的销售或者预售许可证。如果是销售代理公司进行销售的,要对其资格进行审核,如执照以及跟开发商之间的授权书等。
二、向开发商索要商品房买卖合同和补充协议的范本,对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
三、准备相关证件,如身份证、户口本,暂住证,如果是公司购房,需要营业执照的复印件等等。
四、不能亲自到售楼现场签定合同的,可以委托律师办理,签订授权委托书。以未成年人的名义购房的必须在签约前到公证处进行公证。
五、签订购房合同应注意审查
1、项目建设依据和商品房的销售依据。仔细核对开发商有关证件是否真实、有效。
2、仔细核对所购房屋的基本情况。对商品房的坐落位置、房屋用途、结构、层高、层数、面积等,购房人应该仔细核对相关内容,特别注意有关建筑面积的内容。
3、协商购买房屋的计价方式,是按照建筑面积结算、按照套内面积结算还是按照套即单元来计算,北京大多数开发商大多采用第一种,但也有开发商按照第二或者第三种方式计价,三种计价方式都可以使用。
4、所购房屋的面积确认和差异的确定,是购房过程中,买房人和开发商容易产生争议的一条条款。建议购房人确定双方可以接受的一个误差比例,即正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息。
5、付款方式与期限,根据购房人的经济能力选择一次性付款、分期付款、银行按揭等形式。
6、买售人逾期付款的违约责任、应该支付的违约金比例,以及开发商可以解约的条件,与开发商逾期交房的违约责任,应该对等。
7、房屋的交付期限及开发商的违约责任。
8、房屋的交接条款。开发商在交楼的时候,应该提供房屋实测面积的数据,以及住宅质量保证书以及住宅使用说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。
9、产权及相关证件的保证条款,开发商要向购房人保证房屋没有抵押等法律纠纷。
10、开发商关于基础设施和配套设施的承诺。对于在楼书中开发商承诺过的,比如说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车位,应要求开发商承诺竣工时间及在规定日期内未达到开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式。
11、关于产权登记的相关规定,应约定办理产权证的时限,以及违约的条款,购房人可以根据实际情况,选择退房或者要求支付违约金。
12、保修责任。商品房交付使用之后,开发商应该按照住宅质量保证书的责任,提供相应的保修责任。
13、合同履行过程中发生争议的解决方式是仲裁还是诉讼。 2018-11-12 17:16:58 -
142****6430 购买商品房需要办理的手续:
(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司;
(2)签订认购书;
(3)签订合同;
(4)办理预售登记及转让;
(5)办理入住;
(6)产权过户、领取产权证。
购买商品房要注意的事项:
近年来,房地产项目不合法的投诉是一大热点,核实开发商提供的资料,保证五证俱全,是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括:
(1)规划部门的《建设工程规划许可证》;
(2)国土部门的《国有土地使用权证》;
(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障);
(4)建设部门的《建设工程许可证》;
(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。
为了明确开发商的用地是否是出让土地,购房者应重点审查下列文件:
(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》;
(2)《国有土地使用权证》;
(3)缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有:位置、面积,土地用途,出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。
应特别注意的是:
(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章,和房屋土地行政主管部门的公章;
(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”;如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”,则表明土地使用者未缴足地价款。
(3)土地证不得擅自涂改。
(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。 2018-11-12 17:16:50 -
145****3073 交了**的同时就要签商品房买卖合同。
正常流程是1、定房 2、签合同交**款 3、办理银行按揭 4、银行审批通过还款
如果付款方式是选择按揭,个人建议在定房交定金之前通过开发商提供的贷款银行查自己的资信,因为涉及到**款比例和利率优惠的执行:如果**款比例提高会增加**款金额;利率提高会造成月供款增加;甚至个别因为产生太多不良记录造成银行拒贷就只能选择一次性付款。所以在定房之前查一查自己的银行资信是有必要的,避免超过自己的购房能力的心理预期,甚至是购房付款的违约责任。
银行按揭主要资料就是:夫妻双方身份证、户口本、结婚证、贷款银行提供的收入证明等一些佐证。特别注意的是收入证明填写,夫妻收入金额总和应高于月供款的2倍以上,如有其他贷款(如车贷)也要将还款金额包括进去,收入金额适当填写,不可太高,太高银行需要个人完税证明,所以建议工资+奖金的形式体现,适当提高奖金,如有其他如汽车行驶证、定期存单、股票等都可作为贷款的资料佐证。 2018-11-12 17:16:42 -
138****4795 一、购买商品房的具体步骤
Step1.和发展商签订认购书
购房者有了购房需求,确定好自己需要购买的房子,之后就是和发展商签订认购书了。这主要是表明自己的购房意愿并且缴纳一定数额的认购金。认购金的多少由发展商确定,一般而言是几百到几千,不会给购房者太大的负担。
Step2.和发展商签订购房合同
这一步一定要慎重对待,因为购房者的权利和义务都会在其中写明。此外,如果将来某一天与销售方发生矛盾,购房合同就是解决问题的重要凭证。所以,在签合同之前,需要仔细检查发展商的资格和“五证”。即国有土地使用证;建设工程规划许可证;建筑工程用地规划许可证;建设工程施工许可证;商品房预售许可证。
Step3.办理预售登记
签完购房合同后双方应该到相应房屋管理局交易管理科办理预售购登记手续。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要,因为只有登记后,购房合同才能生效。
Step4.办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;一般买卖契约则用于现房交易。而立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节,切记不能忽略。
Step5.验收后办理入住
房子经验收合格之后就可以入住了,但是,在办理入住之前要交清合同款、办理结算。发展商也需要审核购房者的付款情况,每期付款的底单复印件都必须要建立档案保存,在入住时审核。**后,购房者带着合同到物业管理公司拿钥匙,签订物业管理公约。
二、购买商品房的注意事项
1、鉴别商品房广告的虚假
目前有些开发商的宣传存在不真实的情况,而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。
凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西,一定要在合同中的补充协议中注明,而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房,你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。
2、了解该房屋是否已经验收合格
如果你购买的是现房,在签订合同之前,应当了解该房屋是否已经验收合格,你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2018-11-12 17:16:37
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商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成,从法律角度来分析,商品房是按按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。内销商品房,指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物
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①鉴别商品房广告的真伪要具有辨别广告真伪的能力。其次宣传广告和开发商的口头承诺都应写进购房合同中,避免日后开发商反悔。②了解所购房屋是否已经验收合格如所购房屋属于期房,那么在购房时要注意该房屋是否已经验收合同。③注意房屋面积在购房前要注意公摊面积占建筑面积多少。④开发商手续是否齐全因为开发商手续不全的话,在日后的交易中会受阻,这对买房者来说就没有保障。⑤要注意购房合同中的各项条例。
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商品房买卖注意事项有哪些?一、证件审核:开发商销售房屋必须五证俱全,预售房屋不能上市交易。所以在购房时,首先需要审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。“五证”是包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》及附件《建设用地规划许可证、、《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。只有满足了以上五证才可以销售房屋。或者可以说,只有满足了以上五证,你猜可以放心购买。二、合同审核:作为房屋买卖的交易,均是以书面合同形式固定下来,所以在购房合同时,要认真审查购房合同和补充协议。商品房买卖合同应当包括主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供热、燃气、供水、供电、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;(十三)双方约定的其他事项。其中第项是购房人**难把握的内容,也是**容易出现争议的地方。所以建议购房人在购房时尽量委托律师代为审查合同。三、验收房屋:购房合同签订后,开发商依据购房合同建成房屋后会交付房屋,那么在房屋交接时,涉及到房屋验收问题,很多购房人不知道房屋验收应当验收什么,先忙本律师仅列举几个重点需要验收的方面,以供购房人参考。1、审查交房费用。对于期房而言,合同价款是依据房屋预测面积计算的,等房屋竣工后,实测面积肯定会有所差异,双方根据面积差异来结算房款。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。2、审查有关证件。首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件,按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定,竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表,作为购房者一般可以拒绝收房。3、审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致,包括朝向、尺寸、户型、结构等。如果这些方面发生变化,则购房者可以拒绝收房或者要求退房。此外,很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题,如果有质量问题,应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房。四、建议首先找律师咨询,以准备充足证据。发生房屋质量问题或者开发商逾期交房或者违约问题,然后再找开发商协商赔偿事宜。商品房买卖注意事项有哪些?如何购买商品房?如何购买商品房?1、首先要确定买房的大体位置,QQ房产等知名网站了解购房区域现售楼盘及大体价位。因这些权威网站信息来源可靠,信息更新及时,而且网站功能强大,以及自己可以承受的心理价位。其次可以登录搜房网,可以让我们更加清楚的了解各个楼盘的信息。2、在商城,单位附近一般也会收到各个房地产商的宣传彩页,通过宣传彩页也可以大致了解各个楼盘的基本信息。百闻不如一见,货比三家,在确定购房之前,一定要到各个售楼处实地了解各个楼盘情况,建筑位置等信息。户型情况,周边建设,了解各个开发商的总体实力,口碑,建筑公司的整体实力等。3、到楼盘实地现场考察一下项目进度及户型情况,经过再三比较,确定好代购楼盘,按照售楼处要求缴纳意向金,等待售楼处的通知,准时参加开盘活动选房。验证一下是否与售楼中心描述相符。商品房买卖注意事项有哪些?如何购买商品房?商品房的买卖流程以及注意事项,你们应该都了解了吧!无论是购买商品房,还是购买二手房,选择房屋的位置都十分的关键,因为好位置的房屋具有极大的增值空间,而且随时随地都能轻轻松松脱手,这样又能够赚一大笔钱。所以人们在选择商品房的时候,也同样需要注意房屋位置的选择。
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买房主要注重硬件、软件两个方面:1、硬件就是房物本身质量、安全(一般人很难鉴定,你只要看该建筑是否有验收合格证)、外观质量(比如有墙面是否有裂纹、脱料、卫生间、厨房是否有漏水、门窗安装是否牢固、等)。配套设施是否完善:除了小区内的绿化设施、体育设施外,还应该注意周边的配套设施比如医疗设施(如大型诊所、医院)、生活服务设施(比如大中型超市、学校方便小孩上学、银行)、交通是否方便(比如有没有公交站台)。2、软件:看房屋验收合格证、有没有备案、开发商的资质和社会信任度,合同是否对自己有利。
