谁可以告诉我**新买房流程是什么？

• 135****1289 一、买房需要知道**新购房政策
  
  1、购房资格
  
  在一些限购城市，购房资格要求比较严格，所以在买房前，一定要注意看看自己是否具备买房的资格。现在拿深圳来说，非深户购房社保必须满5年才有资格购买，并且限购1套住房。其次深户继续执行限购2套住房的政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款**款比例**低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款**款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款**款比例不低于70%。
  
  2、购房落户
  
  户口一直是个大问题，孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件，比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户，也有一些城市规定买二手房不能落户等。既然要买房落户，落户的条件就得搞清楚弄明白，这样才能有的放矢。
  
  3、公积金贷款
  
  在办理公积金贷款前，个人公积金账户必须连续缴满6个月(部分城市略有不同)，买房前，注意不要提取公积金。另外，住房公积金贷款的用途为自住住房，购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外，所购房产须具有全部产权及具备抵押条件，购买房屋部分产权的，购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。
  
  二、明确自己买房的需求
  
  看房之前，先问问自己以下几个问题：
  
  ①手里有多少钱，预备**多少?贷款多少范围内是自己可以承受的?
  
  ②计划一下买房和装修中间有多少时间，没有足够的时间存钱的话，那就还要预留一部分装修的钱。
  
  ③你的生活圈子在哪些区域?是打算买在离你的工作地点近的位置，还是买在离你另一半工作地点近的位置?又或者是准备在你和另一半工作地点的中间买房，这样大概可以将买房的区域确定下来。
  
  ④你是打算过渡，还是5年内都不打算换房，如果是5年内不换房，那么就要将舒适性放在第一位，并考虑到日后家庭人员的数量，另外，买房是否需要满足周边有幼儿园/**/**的需求?
  
  ⑤预备买多大的房子?几室几厅?千万别等到看房的时候再说，这些要提前确定好。
  
  三、收集楼盘资料
  
  现在网络非常发达，各种信息查起来都非常方便。在实地看房之前，先在网上看看你预备购房的区域有哪些楼盘。在网上了解好相关的楼盘信息，进行一下对比。另外，可以去到知名度较高的Q房网这些网站去看网友们对该楼盘的评价，论坛上的贴子都还是比较中肯的。
  
  四、实地看房你该问些啥?
  
  1、价格
  
  价格有均价、起价、**低价和**高价之分，均价比较具有参考意义，但不同的楼栋、户型和楼层，价格还是有一定的差异的。看好了哪套房子，一定要问清楚具体的价格。
  
  2、物业
  
  物业服务的好坏关系到日后入住的舒适性，要问清楚物业的服务项目有哪些。另外，别看不起眼的物业费，日积月累下来也是一笔不小的开支。物业费的多少直接影响到你以后的生活成本，大部分物业在2块以下，有些标榜高档盘的物业在2块多甚至到4块的也有。 2018-11-08 14:26:19
• 134****1666 购买商品房流程第一步：签订认购书
  商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
  签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
  （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
  （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
  （3）房价。包括单价；总价。
  （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
  （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
  （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
  （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
  （3）房款支付方式。
  （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
  购买商品房流程第二步：签订买卖契约
  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
  （1）土地使用证号及使用年限
  （2）商品房销售许可证号
  （3）房产名称及购房人购买房产的类型
  （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
  （5）房价款。包括单价和总价
  （6）付款方式
  （7）双方违约条款
  （8）保修条款
  （9）买方接受物业管理公司管理条款
  （10）预售登记
  （11）房屋转让
  （12）房屋过户
  （13）纠纷、争议的解决方式
  （14）附件一：房屋户型图
  （15）附件二：装修设备标准
  （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
  购买商品房流程第三步：预售登记
  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
  购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
  当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
  购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证
  三、买房子要缴纳的税费
  （一）买商品房需要交的税：
  1、契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。
  2、印花税，购房总价的0.05%
  （二）基金：
  1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%
  2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用
  （三）规费
  1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交）
  2、《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元
  3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样，但是都不超过100元
  （四）如果按揭，还要发生以下费用
  1、评估费，购房总价的0.2-0．5%
  2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%
  3、公证费，贷款额乘以0.03%
  4、抵押登记费，100元
  二手过户注意事项
  一、确认产权的可靠度
  ??　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  ??　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
  ??　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  ??　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  ??　　二、考察原单位是否允许转卖
  ??　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
  ??　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
  ??　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  ??　　三、查看是否有私搭私建部分
  ??　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
  ??　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
  ??　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  ??　　四、确认房屋的准确面积
  ??　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
  ??　　2、产权证上一般标明的是建筑面积；
  ??　　3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  ??　　五、观察房屋的内部结构
  ??　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
  ??　　2、管线是否太多或者走线不合理；
  ??　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  ??　　六、考核房屋的市政配套
  ??　　1、打开水龙头观察水的质量、水压；
  ??　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  ??　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
  ??　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
  ??　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
  ??　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  ??　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
  ??　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  ??　　七、了解装修的状况
  ??　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
  ??　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  ??　　八、查验物业管理的水平
  ??　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
  ??　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
  ??　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
  ??　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  ??　　九、了解以后居住的费用
  ??　　1、水、电、煤、暖的价格；
  ??　　2、物业管理费的收取标准；
  ??　　3、车位的费用。
  ??　　十、追溯旧房的历史
  ??　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
  ??　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；
  ??　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
  ??　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  ??十一、了解邻居的组合
  ??　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
  ??　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
  ??　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  ??　　十二、算计一下房价
  ??　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
  ??　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
  ??　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。
  ??　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
  ??　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
  ??　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明；
  ??　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
  ??　　4、所购房屋产权所属真实可靠；
  ??　　5、支付有关手续费。
  ??　　十四、请律师
  ??　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
  ??　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；
  ??　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
  ??　　十五、找代理行
  ??　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；
  ??　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
  ??　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
  ??　　十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证：
  ??　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；
  ??　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
  ??　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
  ??　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；
  ??　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；
  ??　　3、向律师及中介代理行咨询；
  ??　　4、**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。
  ??　　十八、产权是否完整
  ??　　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　十九、小心房款和产权的交接
  ??　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
  ??　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 　二十、保证产权顺利过户　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 2018-11-08 14:25:53
• 157****7112 1、买房前的准备工作
  在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房，为什么会选择新房呢？购买新房的好处有哪些呢？新房在前期可能存在物业管理不到位等问题，但多数新房物业服务、配套设施较成熟，绿化、保安等方面较完善，但管理费用也相对较高。
  2、选房看房
  看房时，挑选房源**好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个**合理的投资。
  3、收房验房
  等到收房，收到《入住通知书》，确定交房日，带好材料（包括：身份证、《商品房购房合同》、发票等）。交房时应仔细验收，较好是请工程方面的专业人士帮助收房。
  6、装修入住
  很多人在买好房子后往往会忽视了这一点，在入住后才发现，不好的物业给生活带来了极大的影响。在我们的日常生活中，通常都与物业有着相当紧密的联系。接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。
  7、办理产权证
  入住新房之后，还需要督促开发商尽快办理产权过户手续，开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。
  买房时应注意什么
  1、买房时，尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
  2、买房要争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。
  3、按照相关法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。
  4、买房签订购房合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。
  5、写清楚应交费用清单，避免乱收费。
  6、注意律师代表谁。目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。
  7、签订尽可能详细的补充协议或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。 2018-11-08 14:25:36
• 147****3606 一、评估自己的经济能力
  
  买房时你应该以自己的实际收入情况为基准，切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子，建议每月供房所用一般不超过月总收入的40%。俗话说“金窝银窝不如自己的狗窝”，房子不在贵，要适合自己才**好。
  
  二、挑选合适的房源
  
  要了解中介的实力、声誉和口碑，以及房屋的地段、价格、户型、周边配套等信息，不要轻信广告，一切应从实际出发。买房时不要只看房屋图片，要去现场感受一下，另外**好了解一下房屋的区域价值和**潜力，你应该不会想要买到贬值的房子吧。
  
  三、仔细检查“五证”
  
  要记得查看法律文件，包括五证、两书、中介营业执照，竣工验收报告等。“五证”指的是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，“两书”则是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
  
  四、签订合同并登记备案
  
  签订购房合同时一定要慎重对待，因为你的权利和义务都体现在内了。在合同中，你必须要把所有疑惑的问题落实下来，如果你对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，签订完合同之后要去相关部门登记备案。
  
  五、谨慎验收房屋
  
  窗台下面有无水渍；地脚线接口是否妥当；地板有无松动；墙身、顶棚楼板有无特别倾斜；开关、插座及总电闸有无问题等，这些有关房屋质量的问题都需要一一核实，以免入住之后陷入麻烦不断的局面。
  
  六、缴税过户
  
  房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在你购房后，由买卖双方到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续，并领取房产证。买卖双方在办理过户手续时，也别忘了缴纳完=相应的税费，并且**后办好物业交割，交易也就结束了。 2018-11-08 14:25:27
• 145****2644 1、明确购房目的
  
  在购房前你需要无数遍地问自己两个问题，那就是为什么要买房？需要什么样的房子？思考清楚这两个方面的问题，再开始做买房的准备，明确了买房目标可以使你更加顺利买到合适的房子。
  
  2、了解市场情况
  
  房地产市场对交易双方来说信息是不对称的，所以你需要主动缩小信息差距，从而减少盲目购买的可能性。你可以通过朋友介绍、网上查询，或者是查看报纸上的信息等方式，去了解清楚当前的市场情况。
  
  3、实地考察房屋
  
  亲眼去看看自己想要的房子是什么样子的，还要注意查看小区的环境，周边的配套设施等。值得提醒的是，购房是长期行为，购房前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。
  
  4、压价与取得优惠
  
  买房要与售房者进行压价，一般来说买房都会有优惠、折扣等，但是至于优惠多少，获得什么样的折扣，这都是靠你的谈判技巧去实现的。
  
  5、签订买卖合同
  
  看好了房，谈好了价，那就可以签订房屋买卖合同了，可是签合同时**好多询问一些法律方面的人士，不然就有可能陷入合同纠纷，徒增许多烦恼。
  
  6、交易与过户
  
  双方进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节，立契过户应该是你亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，不过记住一定要出具委托书。
  
  7、验收房屋
  
  验收房屋需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向拒收，如果可以的话，**好在专家的指导下进行。
  
  8、缴纳税费
  
  在办理入住之前，你还需要交清合同款，办理结算，然后再持买卖合同到物业管理公司拿钥匙，并且别忘了签订物业管理公约。
  
  9、装修和入住
  
  很多人购买的是毛坯房，这就需要自己找装修公司进行装修，这时要注意房屋装修的验收环节，等到装修完成之后，什么时候真正入住就完全取决于你自己了。 2018-11-08 14:25:17