怎样买二套房

• 145****1375 1.2套房**低**款比例调整为不低于40%，即4成，这意味着居民在购买200万的二套房，**款可以少交60万；
  
  2.2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；
  
  3.公积金贷款**降至2成在公积金政策方面，首套房**比例为20%，对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房，**低**比例为30%，此前**比例则为60%；
  
  4.贷款利率还未明确有银行个贷人士透露，新政策中虽明确了二套房**将下调，但贷款利率并没有明确，参考银行的同行做法，利率上浮仍难以避免；
  
  5.具体上浮多少，则要看购房人的资质、征信等综合情况。
  知识拓展：
  
  1.限购就是限制购买，规定购买的数量，是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段；
  
  2.基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 其他手段可重归市场化。 2018-10-30 02:10:59
• 152****4939 首套房和二套房在购房时使用政策有很大不同，在原有一套房的基础上怎么买二套房更省钱，今天小编就和您一起来算这笔账。
  
  案例：
  
  工作多年，郭小姐住在一大型小区的两房单位。父母时常过来同住，小小的两房单位渐渐觉得有点紧张。现在，郭小姐也想买大一点的房子改善居住环境。她的这套两房的小单位是和妈妈共同署名来购买的，如果要再次买房的话，是把首套房赠送给父母自己再以首次置业者身份购买划算呢，还是以二套房买家身份购买划算?
  
  首置二置有区别
  
  缴纳契税有差异
  
  首次置业者和二套房买家，在购房时**明显的差异还表现在其缴纳的契税上。倘若是首次置业者购房，购房面积在90平方米以下的，缴纳契税为1%。面积依次往上则有变化，面积90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而如果是二套房买家，则无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。
  
  小郭希望购买三房单位，以100平方米单价20000元/m2，即总价200万元的房屋总价来计算，小郭选择以首次置业者身份购买，需要缴纳3万元的契税;而如果是以二套房买家购买的话，则需要缴纳契税6万元。两者差了3万元。
  
  **贷款利率均不同
  
  在贷款**及利率上，首次置业者和二套房买家也有诸多不同。目前大多数银行对于首次置业者的一般贷款申请是**三成，贷款利率无优惠;而二套房则是**五成，贷款利率上浮1.1。
  
  通过中国银行官方网站运用贷款计算器计算，如果是首套房，小郭**60万元，贷款140万元，20年还清，商业贷款月还款额为10896.24元，利息总额为1215098.29元。而如果小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭**需要100万元，贷款100万元，分20年还清，等额本息需每个月8209.49元，利息总额为970276.53元。
  
  哪种方式更划算?
  
  视**资金压力而定
  
  对比两种购买方式，小郭把房屋赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需要缴纳一些费用。由于目前首套房的贷款利率基本无优惠，小郭再以首次置业者身份购买，其优点在于**低，但缺点是月供高，利息总额高。如果是二次置业者，其缺点是**增加了，但胜在月供减少，利息额相应也减少了，还省却了不少麻烦事。
  
  对此，如果小郭**资金压力大，建议采用赠与再以首次置业者身份购买的方式。但如果小郭**资金压力不大，直接用二套房买家购买更便捷。
  
  算算账
  
  赠送费用大起底
  
  小郭作为赠与人不需要缴纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需要缴费。比较大头的费用包括契税、公证费等。
  
  倘若以小郭现有住房建筑面积70平方米计算，由于小郭是产权人之一，和她的妈妈分别享有房产1/2的产权。所以，小郭需要缴纳的契税，税基为赠与房屋残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房屋残值一般情况为2000~3000元/m2左右，我们取中间值2500元/m2计算，那么，郭妈妈作为受赠方，需要缴纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表示，公证费计算为房屋评估价的2%，需要专业评估机构算出，但一般情况下低于市场价。
  
  此外，小郭的妈妈还需要缴纳印花税、工本费等费用，但数额非常少，只需要几百元，子女和父母之间赠与房产免征营业税。
  
  如果小郭购买100平方米，单价20000元/m2，即总价200万元的房屋，采用等额本息纯商业贷款计算的差异：
  
  1.以首次置业者身份购买：
  
  郭妈作为受赠人需缴纳费用：契税：房屋残值的3%；公证费：房屋评估价的2%；印花税及工本费等：数百元；买新房契税：3万元；买新房贷款**：60万元；买新房贷款利息：1215098.29元；
  
  2.以二套房身份购买：买新房契税：6万元；买新房**：100万元；买新房贷款：970276.53元. 2018-10-30 02:10:54
• 135****5325 以下七类情况可算第二套房：
  1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 。
  解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需**50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。
  2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。
  解析：根据银行现行政策认贷又认房，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。
  3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房。
  解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照**50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是认贷不认房，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。
  4、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房。
  解析：目前银行对二套房认定是认房又认贷，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。 5、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房。
  解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，**比例为50%。
  6、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房。
  解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
  7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。
  解析：目前银行对二套房的认定是认房又认贷，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此假离婚并不能规避二套房新政。 2018-10-30 02:10:45