农村宅居地政策是怎么规定的?

• 146****0136 农村宅基地2015新政策概括如下：
  试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度
  国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示：
  一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
  二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。
  三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
  四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。
  2、非试点地区不要擅自行动
  试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控
  姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。
  试点工作在2017年底完成。
  农村宅基地有偿转让：
  近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》)
  进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。
  农村宅基地试点有偿转让颇有些“终点又回到起点”意味。宅基地曾经有过私有并可自由买卖时期，从1949年新中国成立到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋所有权，宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承。但是自1962年初至1999年间，农村宅基地归集体所有和农民房屋可自由买卖政策逐步建立完善并趋于定型，而后沿袭至今。数十年来，农村宅基地归集体所有，农民个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租;宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离。一边是农民房屋永远归农民所有，并且有买卖或者租赁房屋的权利;另一边却强调宅基地一律不准出租和买卖，硬是整出“房地分离”奇迹。在国家鼓励和推进农村土地自由流转的今天，宅基地与房产所有权“两张皮”无疑成为亟需跨越的障碍。
  对于表面已经建有房产的农村宅基地来说，不能出租或者出售在实际操作中本身是个悖论。农民在出租或者出售房产时候，不会加上其房产下面宅基地不出租或者不出售条款，而租房特别是买房者也不会认同房子是我的、宅基地还是原户主理念，更不会双脚离开地面悬浮于宅基地上空。换句话说，农民在出售自家房屋时，与之配套的宅基地已经形成事实上的使用权转让。即便如此，已经出售房屋的农民与宅基地还是脱不了干系，假如邻居之间发生宅基地界限扯皮纠纷，以致对簿公堂，在法律层面上还需要出卖房产的原农户出面打官司。如果说宅基地上有房屋似乎少了宅基地之忧的话，那么处理未建房宅基地问题就有些棘手：农民名下宅基地面积超标，自家建房后还有大片空地足够再建房而未建或者宅基地长期空置，都因不能出售造成资源长期闲置浪费。
  宅基地可以有偿退出或者转让，能够让进城农民免去后顾之忧，亦让大量闲置宅基地获得“解放”，还给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间，可谓一石三鸟之举。要把好事办好，务必兼顾各方利益，尤其是要因地制宜制定合理补偿标准，保证转让宅基地农民利益不受损，实现买、卖与村集体多方共赢。 2018-10-25 13:27:20
• 132****3276 一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
  政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!
  二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。
  政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!
  三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。
  政策解读：
  试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。 2018-10-25 13:27:10
• 145****4573 一、新农村建设宅基地有补偿吗
  一看你们和村里签了协议没，有协议，按照协议办;
  二看你们当地政府是否出台相关政策没有，宅基地是免费提供还是按照建筑面积给与补贴。
  二、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿
  “分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。宅基地属于公有财产，其产权属于村集体，由村集体分配给村民使用。村民在宅基地上可建立房子。当宅基地要拆迁的时候，涉及到两种补偿。
  一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会给在宅基地上的居住人。
  村民建立在宅基地上的房屋属于私有财产，所以房屋补偿属于村民私人。村民的宅基地被征收后，如果没有另外的宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在重分配的宅基地上建房子。
  三、补偿标准
  征地的补偿费分为两种。其一，征用农村耕地的补偿费。它包括土地补偿费、安置补偿费以及附着物的补偿费。其二，征地的土地补偿费。这一般是被征地前三年平均产值的6—10倍。
  四、宅基地及房屋补偿标准及计算公式
  房屋拆迁偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
  房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
  宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合实际情况来确定。计算公式为：
  宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积
  拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。
  房屋重置成新均价的具体标准由区县部门以上区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，按照各地的实际情况而定。
  五、宅基地及房屋补偿方式
  土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是置换补偿，二是货币补偿。
  置换补偿就是在规划的安置区域按不同地价折换成多少平方米对你进行安置。
  货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你。
  村民私有的房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的是指物产所有权，包括你在分配给你的宅基地上所有的房屋、相关设施、构筑物、树木蔬果农产品等。
  其具体的标准由政府制定，下级政府制定的标准必须高于上级政府制定的安置标准，在补偿标准实施方案上是写的非常清楚的。这项补偿一般是货币补偿。 2018-10-25 13:27:02