房贷等额本息是咋回事？提前还款划算吗？

• 146****8581 买房贷款想提前还款，等额本息还是等额本金哪个划算，参考以下对比：
  　　1.不同方式各有优劣
  　　等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于每月的还款本金固定，利息则越来越少，月还款额递减，这样借款人起初还款压力较大，但随时间的推移月还款额越来越少。
  　　等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。相对于等额本金还款法，劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分。但该方法每月还款额固定，可以让借款人有计划地控制家庭收支，也便于每个家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
  　　2.同等收入水平等额本金贷款额度低
  　　按规定，缴存职工使用公积金贷款购房，月还款额不得高于家庭月收入的一半。假设某职工需要申请20万贷款，分20年偿还，选择等额本息的还款方式，他的月工资只需达到2540元，而选择等额本金月工资则需达到3170元。
  　　如果他的月工资为2600元，要贷款20万的话，选择等额本息就可贷20年，而选择等额本金则需要贷30年；在选择等额本金还款方式的情况下，如果他仍想贷20年，其贷款额度则只有16万元。
  　　这意味着，要想少付利息则需要支付更多的本金，前期还款压力也相对较大；在同等收入水平和同样贷款年限下，购房人的贷款额度也相对较低。
  　　3.等额本息还款多年，提前还款有点亏
  　　如果考虑若干年后提前还款，那么还是选择等额本金还款方式较合适，因为选择等额本息在提前还款有点亏。
  　　因为等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，在贷款初期每月的还款中，利息占的比重较大，本金占的比重较小。而等额本金还款法在整个还款期内每期还款中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。在贷款年限相同的条件下，采用等额本息还款法所付出的利息要高于等额本金还款法。在当前加息预期依然比较强烈的市场状况下，采用等额本息还款法，由于**初几年还款中付给银行的利息要远远多于本金，相对来说提前还贷就有点划不来。 2018-10-17 09:41:13
• 146****9601 提前还贷分等额本息还款法和等额本金还款法。
  等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出**多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。
  等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，**好选择等额本金还款法。
  按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。
  第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)
  第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)
  第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)
  第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)
  第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)
  理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
  “现在的房贷**长是30年，但是真正周期没那么长。是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然，还有另外一个原因，很多人觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己想去做点别的事情，不还清房贷，没法做抵押，所以说，90%都会提前还。但是，请注意，房贷真的不用提前还。
  但是请注意现在一些理财产品实际上可以满足甚至高于房贷的利息，除此之外房贷又是所有资产里面**稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对信用也有好处。比如现在好多银行，有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如现在买二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。”
  至于怎么理财，公积金贷款利息是4.05%，先不说银行理财产品基本都能到5%-6%就说余额宝都比它高个0.5%个百分点，把提前还款的100万人民币买银行保本理财产品每年都有个一、两万的净赚，更不用说还有更高的了。
  房贷不用提前还，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家“借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
  如果是以下这三种，就不用提前还：
  1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
  2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
  *（被“等额本金”和“等额本息”绕晕的亲，接着看等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的，短期内还得少，压力小。
  等额本金的特点是一开始还得多，之后越来越少。 2018-10-17 09:40:55
• 131****4428 买房贷款想提前还款，等额本息还是等额本金哪个划算？
  关键是你要提前还款，要提前还款的话，应选择“等额本金”划算。
  等额本息还款：每月还款固定，起始还款压力小，每月还款总金额一样，其中大部分是还的利息。而且总体利息要多拿一些。
  等额本金是每月还款总金额不一样，其中每月还款本金一样，每月还款逐步递减，总体利息要少一些，但是起始还款压力较大。
  等额本息要给银行的利息还得多，对自己不利，提前还款前，多付的利息就等于白付给银行了。
  等额本金要给自己的本金还得多，对自己有利。
  举例说明：如果是贷款540000元/15年/12月=3000元，利息就会随着本金的减少而逐月减少。所以每月的还款总额逐月减少。
  这样每月的还款总额中首先保证还了3000元本金，到你要提前还款时 ，也能够清楚地知道自己还剩余多少本金。 2018-10-17 09:40:44