二手房交易土地出让金怎么计算的

• 148****6474 上世纪的房改房是国家福利房，故其所使用的土地性质是政府划拨地。这种建在划拨地上的合法房产，在第一次上市交易时，需要向国家补缴土地出让金的。至于是买房者缴纳还是卖房者缴纳？就政策目的而言，当然是要求卖房者缴纳。因为国家是没有向房改房的所有人收缴过土地价款的，但房改房的主人在卖房时，自然是按市场价格(包括土地和房产一起的价格)卖给买房者的，也就是说：房改房主人在没有缴纳土地价款的情况下获得了土地收益及土地增值收益，当然应该由卖房人承担补缴土地出让金的义务。
  但现实中，房主往往将补缴土地出让金的义务转嫁给了买房人，这是市场价格供求关系紧张的结果。若卖房人让你承担补缴土地出让金，你可以压低房屋本身的成交价。 2018-10-16 02:55:28
• 157****4486 土地出让金是指国土部门将土地使用权出让给土地使用者,收取的土地出让价款,使用期满后需续期的应按照规定续交土地出让金。
  对于原先通过划拨等方式拿到土地的使用者后期如进行有偿转让、出租、抵押时须按规定补交土地出让金。由于土地出让方式和用途的不同,土地出让金也不尽相同。**普遍的通过招拍挂拿地的价格就是土地出让金,而对于经适房、已购公房等特殊产权房子,土地出让金则有点类似于“税费”。 2018-10-16 02:55:24
• 146****6386 土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
  一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 2018-10-16 02:55:19
• 148****0238 根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
  如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。
  税费的计算方法
  (一)买方
  1、契税：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%);
  2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元;
  3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%;
  4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)。
  (二)卖方
  1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元;
  2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%;
  3、土地出让金：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1%;
  4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%;
  5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积;
  6、分摊费用：
  成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)
  成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
  7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征);
  8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)。 2018-10-16 02:55:13
• 149****5655 一般二手房交易需要交纳的税费：
  一、 买房人应缴纳税费：
  1、 契税：首次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非首次3%，买方缴纳;
  2、印花税：房款的0.05%
  3、 交易费：3元/平方米
  4、 测绘费：1.36元/平方米
  5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
  二、 卖房人应缴纳税费：
  1、 印花税：房款的0.05%
  2、 交易费：3元/平方米
  3、 营业税：全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免)
  4、个人所得税:房款的1%（.普通房满五年唯一减免）。 2018-10-16 02:55:03