买房的**佳时机是什么时候？

勤快多看房不踏踏实实去看房，成天在幻想中，就算是有价格合适的房子，当然也会错过。许多人一看房价都涨上去了，就不看房了。结果，当有些楼盘以合理价促销时，你不知道，因此而痛失购房良机。考虑有潜力的新盘你觉得楼盘的价格是如何一步步拉上天的呢？从营销操盘策略来看，一般出现这种情况的有三大步骤：第一，价格低开阶段。在这个阶段，楼盘刚开始销售。巨大的资金需求，迫使定价采取非常谨慎的策略，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。第二，价格谨慎拉高阶段。低开销售垫底，开始考虑拉高价格兼顾利润。第三，惜售阶段。在这个阶段，往往会把价格拉得很高，原因很简单，他们今年卖够了，不想卖了。拉高价格要么是捂盘悟售，要么是没有多少房子卖了。如何细心的话，你就会发现，在楼市涨声一片中，那些用较低价格促销的楼盘，往往是新盘，而且往往是全新的盘。对于尚未开始销售的他们，对房地产形式的不确定性。他们又确实需要回笼资金，以确保资金链的安全。虽然周边楼盘价格高高在上，但他们也知道，这些高价楼盘成交非常惨淡。所以，他们开盘往往会以较低的价格促销，先卖一部分垫底，卖够了之后，再把房价拉上去。下手一定要快有潜力的新盘价格处于低位的时间较短，稍不注意，这些新盘的价格可能就涨上去了，所以，如果你发现了低价促销的新盘，下手一定要快。看清楼市短期走势由于普通购房者者看不清，所以，往往很迷惑，该什么时候买房。很是左右为难，其实要看清楼市的短期走势并不难，你只需多看房就可以了。如果你看到大量新盘上市，低价促销。而价格拉得老高的老楼盘门口人烟稀少。那房价多半会顶不住了。相反，如果大量楼盘都没有什么房子卖了，把价格拉得老高。只是偶尔有一两个新盘有些低价促销，然后很快就拉高了。那这个市场很难再降下去了。如果你认为要降，那你的**佳选择就是持币待降。如果认为降不了，那就得找个好时机把房买了。**佳买房时机一：学会趁火打劫想要买到低价好房，就必须能够扛得住内心的小愧疚，学会趁火打击。当媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭、合并重组等的报道，或有房企老板（非中介公司）逃跑或跳楼，员工集体要工资的新闻出现时，说明这个楼盘存在资金问题，楼盘可能贱价出售了。购房者可以坐等2-3个月，等到项目资金无力支撑真正甩手的时候出手，一般会拿到一个比较优惠的价格。**佳买房时机二：政府出台政策支持中央政府出台优惠政策鼓励买房的时候，刚开始一两个月地方政府和开发商一般都会观望一阵，等到确定政策不可抵抗的时候，才会乖乖执行。比如限购令刚出来的时候，开发商都是死撑着不降价，但后来看中央坚决贯彻这项政策的决心后，纷纷扛不住开始降价。所以政策出台一两个月的时候比较适合出手。**佳买房时机三：自我经济能力允许结合当前的房价和自己的实际经济能力，如果可以承受的话就果断出手。因为现在的楼市到底向哪里走，谁都不敢打包票。但是钱存在银行里却一定是越来越不值钱。在这里要提醒大家，确认自己经济能力的时候，**好做一个购房能力评估。列出自己可以承受的**、月供、想要购买的房屋面积以及贷款方式和年限，根据购房能力评估工具，就可以轻松计算出可以购买的房屋单价和总价。还有一点就是月供不要超过家庭月收入的50%，其中**佳比例是30%，不会影响家庭生活品质。**佳买房时机四：利用好社会信息想要买到物美价廉的好房子，就要时刻关注社会信息。比如在公开的信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息；在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了；中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低（说明他在亏损甩卖）；在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了......这些信息虽然杂乱但都透露出一个苗头，那就是要贱卖。既然是贱卖，价格绝对比较实惠，这个时候还不出手的话老天都看不过眼喽。**佳买房时机五：房地产官员落马时官商勾结自古已有，开发商与房地产相关的官员勾结，自然会获得资质、资金、使用权等很多方面的实惠。如果某段时间有土地和房产方面的政府官员大量落马，意味着与之相勾结的开发商或者项目缺少了“上头”的支持，无论是资金还是资质等方面都会面临新的风险。等2-3个月后，开发商无力支付资金、人情上的费用的时候，楼盘一般都会降价走量，这个时候就是购房者出手的好时机。**佳买房时机六：参加团购当然在上述5点都没有出现的时候，**便捷也**实惠的办法就是参加团购买房。一般媒体与开发商联合搞团购的时候，都会给出一个比较诱人的优惠。这时就可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。

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买房也是一部攻心计，如果你买房是刚需，那么注意七个**佳出手的买房信号，让你买房过程不至于步步惊心。 第一个**佳出手买房的信号：媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭，合并重组的报道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼，员工集体要工资的新闻出现时。市民可等2-3个月再出手。 第二个**佳出手买房的信号：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。 第三个**佳出手买房的信号：用自己8-10年左右的家庭总收入计算，能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准，不做不切实际的想法)。 第四个**佳出手买房的信号：在公开的信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。 第五个**佳出手买房的信号：在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。 第六个**佳出手买房的信号：有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。 第七个**佳出手买房的信号：参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时。这时可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。 **佳买房时机的七个信号，你看懂了吗？恰逢时机，还等什么？赶紧出手吧。

对于意向购买新房的购房者而言，新房什么时候买**合算呢？在笔者看来，新房开盘当天购买优惠**多，而从全年来看，年底前开发商的优惠和促销**多。 新房：开盘当天往往**优惠 对于意向购买新房的购房者而言，新房什么时候买**合算呢？新房开盘当天购买优惠**多，而从全年来看，年底前开发商的优惠和促销**多。 新房的销售一般都有相对固定的程序，在项目即将具备预售条件时，开发商都会提前对项目进行推广，开放营销中心，向意向购房者展示区位、规划或沙盘、配套等信息，然后适时开放样板房，以装修精美的样板房让潜在客户对房子的空间、房型、品质等有进一步的认识。再之后就是诚意登记或认筹的环节，开发商通过让客户缴纳一部分诚意金，或资产审核等程序甄别出那些真正确实有意向购买的客户。这些开盘前的一项项程序都可以被称之为“蓄客”的环节，即开发商为自己的某个项目积攒足够多意向购买的客户。 此后，就是开盘了。在蓄客达到一定程度，开发商就会择机取得预售许可证，并选择一天集中开盘。一般而言，开发商为了促成开盘当天有较高的销售率以及让意向客户当天下定决心购买，都会在开盘这天提供**多的购房折扣，这一天也意味着是一段时间内该楼盘购房折扣**多的时机。 另外一个鼓励购房者开盘第一天购买的原因则是，开盘第一天是所有楼层和房型**多选择的时候。对于开盘定价合理的新房而言，开盘第一天往往能取得60%以上甚至“日光”的销售率，而开盘第一天没有销售的房源无外乎两种：一种是贵的，一种是差的，这样，对于购房者而言，开盘第一天之后再购房，则意味着更少的折扣和更少的选择。 自住房其实越早买越好 当然，上述集中开盘的时间也是指部分房源销售的一段时间内。要知道，现在开发商售楼喜欢“小步快走”，每次只开盘一部分房源，但多次开盘。这样多次开盘的房源价格受户型、朝向等影响较大，很难比较。另外，在市场环境不好、房价走低或开盘当天销售率太低于预期时，开发商或对价格作些微调。 **后，从全年的时间段来看，以往“金九银十”那种全年新房集中在某几个月成交的境况。现在新房销售在全年都可以一直保持着不错的热度。在年初，开发商一般资金压力不大，楼盘“以价换量”的动力不大，而到年尾，尤其是上市房企，出于对业绩和资金回笼等方面的相应要求，往往更愿意“以价换量”，通过一些折扣带动销售，形成资金回流。而这样的时间段也给购房者一个获得更多折扣优惠的机会。 而对于二手房购买者而言，由于二手房业主相当分散，个体差异明显，因此在时机判断上很难有可供分享的经验。但从全年看，年底及农历新年之前都有各自的优势。首先，年底意味一些业绩和财务的结算，一些企业家、个体老板在往年都曾出现过由于年底资金压力大而卖房的情况，但近两年这种案例明显少见。其次，农历新年之前一直是深圳楼市二手房成交的淡季，这时候购房者不多，但却有可能有一些不错的房源出售。在淡季买房，对于买方而言，一是竞争少，二是当市场出现笋盘时有更大机会去挑选。 还有一点更为重要，当市场上房源紧俏，房价整体呈上涨趋势的情况下，房子早买往往比晚买更合算。任何所谓的购房时机都是相对而言，在看到自己喜欢和中意的房源时，更应该迅速抓住机会，而不要过多地计较价格等因素。曾见过一些买家在购买数百万元价值的房源时，会因为几万元的价格谈不拢而错失了购房良机。而对于那些购房自住的买家而言，从过往经验看，只要具备支付能力时就可以购房了，因为随着时间的推移，往往意味着更高的购房成本。

每年上半年都是买房的好时候

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过去的10年，从总体上说，何时入市购房，都会得到来自市场端一个正面的奖励。但是，仍然有一些**佳的入市时间窗口，让你以更低成本，更加从容地挑选，以及更有资格居高临下指点江山的事后心理体验。本文就来跟您回顾一下过去的您错过的一些买房机会，虽然话题有些沉重，但是以史为鉴，也是为了未来不要再错过更多的买房机会。 过去10年里，这一**佳时间窗口至少出现了三次。借助于这三次机会，你身边的很多人都登上了财富之旅的观光快车，除了你。也许你认为，他们提前背上了债务的包袱，需要节衣缩食，应付每月与工资差不多的月供，人生会变得并不轻松快乐。但是，你内心的纠结与失落并不会因此减少，数年之后，你的心态发生了变化，买房这件大事就像衰落一样不可避免地出现在议程上。这个时候，你还是你，压力仍然是那个压力，就像一个企图让大风车停下来的小男孩，怀揣着雄赳赳的幻想，却终究要落脚在地上，在地面上去寻求解决方案。 亲爱的，现在要与你聊一聊已经逝去不可回来的三次购房机遇。提到它们，可能会令人伤感，但是这是你理解自己何以错过的重要时刻。倘你真的理解了这一点，你就不会再错过第四次机会了。 一、2004年，12月31日 在这一年的年底，房价仍然在上涨，看起来还是挺快的，但是，考虑到房价的绝对值而不是增速，它仍然是大部分有钱人挑挑拣拣、惬意入市的第一个时机。几个月后，著名的“国八条”联袂而至，房价调控十年序幕从这一年真正开启，在这样一个政策阴云笼罩的时候，大部分人选择了观望，其中就包括你，因此，这并没有什么大不了。观望就像驾驶一样，在遇到危险情形时，踩刹车降速是人们的第一反应动作。 可惜，在等待的时候，你睡过去了，当你醒来时，身边已经少了一些人，这些人杀进了京沪两地的售楼处，从而成为房价暴涨年代即将到来前**后一批以四位数价格购得房产的幸运者。你为什么睡着了？事后你也多次责备自己、追问自己，但是，不管你有多少理由去为自己圆谎，有一样东西是跑不掉的：太相信政府调控的力量，坚信在控制房价方面，政府有义务、亦有道义跟你们站在一起。 这只是你犯下的第一个错误。但地方政府不仅不会与你站在一起，而且还成功地创造了一个假象，让你觉得它们正在那样做。在你的平生，你第一次见到，以国务院办公厅名义下发的多部委联合督查通告，要求“坚决抑制房价过快上涨”，而且三个月内，连发三道金牌。 你被吓坏了，继而觉得这根本不是一次势均力敌的较量，在强大的行政力量推进下，散兵游勇的开发商一定会败下阵来。因此，你做出了第二个动作，虽然后果严重，但绝对连贯一致：拒绝入市。 二、2008年，3月14日 时钟拨回到这一年时，你已经年长了数岁。相比于以往，你已经变成了一个政府调控论的坚决不信任者。几年前，你还偷偷在朋友的私下聚会里，酒酣耳热之际，一遍遍问候以任志强为首的开发商的父母，坚信政府的楼市调控春秋大业。但是，在这一年春节来临之前，你内心突然有点糊涂起来，至少有一次，你居然在任志强的个人博客里点了一个支持的标识——而在那篇万言博文中，毫不奇怪，任志强又一次攻击了房地产调控，并在文章大声说，房价No problem。 岁数渐长，但是你的腰包也比几年前更加鼓起来。这几年，你不止一次为2005年的决定后悔，为此放弃了购车以及每年两次的旅行计划，准备积蓄，好好买房。然而，2008年的这个时候，疯狂飙涨的房价突然失去了飞行的动力，似乎无穷无尽的成交能量一夜之间消失了，全国性媒体的房地产版面上，开发商跑路、降价促销的新闻又一次出现了。 目睹着一切，你感到非常满意，并且验证了你“上帝欲让你灭亡、必先使你疯狂”的观点。两个月前，王石在清华大学的一个演讲中，突然提到了拐点这个词汇，“王石+拐点”，迅速作为流行病毒在全国楼市传播。在你看来，这不过是意见领袖与你所见略同。 如果说2005年是恐惧主导了你的心灵，让你觉得房价必降的话，那么2008年则是贪婪主导了你，让你觉得房价会降低得更多，因此，你所能做出的**正确的选择，仍然是等待，等待房价被打回原形，市场回到买房市场，售楼小姐像空姐一样为你服务。 在一个方面，你是对的。在这一年的10月份，上证A股综合指数从6000点开始自由落体，香港上市的内地房企股价跌幅达90%，中国的经济岌岌可危，就业率全面下降，随着建筑工地的停工，2000余万农民工返乡潮出现，钢铁行业全面亏损，曾经的实业明星煤炭行业也正处在下坠的前夜——总之，你有太多的数据、案例与人头数，来支持你关于楼市进一步下降甚至暴跌的看法。 在另一个方面，你是错的。在这一年的10月中旬，传闻了一个多月的4万亿元经济刺激计划盛装出炉，当天，A股指数上涨10%，集体封于涨停。在文字中，楼市被限制于经济刺激计划之外，但是，谁都知道，没有哪一个行业会比房地产率先从中受益。 接下来的几个月，市场仍然给予了所有的购房者慷慨的时间机会，劫后余生的地产商纷纷走货出量，在次年的春节活生生制造出一波小阳春。但是，你，似乎又是你，选择了等待。也许是你不愿意自己关于房价的常识论被打破，也许是你还惊魂未定，仍沉浸在项目烂尾、开发商跑路的惨烈画面感中，到次年的5月份，就像北京转瞬即逝的春天一样，入市窗口突然而坚定地关闭了。前一年的开工量急剧下降，让2009年的可供货源大大减少，万恶的开发商自然选择了捂盘惜售、涨价待售——醒悟过来的你，又一次不愿意选择追高，久久在徘徊在售楼处的大门之外。 贪婪是你**大的敌人。因为你贪婪地想从市场要得更多，市场伸出的手缩回去了，你没有得到**优惠的房贷利率，**便宜的二手房价格，也没有得到位置靠近市区的新房。在那个时候，你只能住在郊区的命运似乎已经确定下来了。 作为你的老朋友，作为已经买了房的人，我能够给你**好的建议就是，买**合适的房子，而不是买**满意的房子。 三、2011年，11月9日 但是，市场真的是一个仁慈的家伙。当你再三拒绝它伸出的友好之手时，它仍然视你为好朋友，拍拍你的肩膀，对你说，哥们，没事，我又回来了，给你带了一个好礼物。 在这一天，全国有20个楼盘的售楼处正在被老业主围攻，从小房企，到大房企，无一幸免。共同的原因是，在银根收紧带来的资金压力下，地产商选择降价促销，这大大激怒了早先的客户。 在地产界有一句流行的玩笑，售楼处没有被老业主砸过的开发商不是好的开发商。即使是2008年率先逃顶的万科也又一次走下神坛，在一些二三线楼市，曾经的客户上帝穿着印有王石与郁亮头像的体恤衫，做出一个个讽刺的动作。这些画面在网络大肆流传，不过，这有什么大不了呢。 你的问题就在于，由于上两次的买房入市挫折，你变得格外敏感，甚至有点愤青起来——这可不是你真实的样子，我们都有点担心你。幸好，你只是在语言上极端了一些，很快，你表现出了与你的年龄相匹配的理性与成熟。在这一年，新浪微博开始一路风行，你成为任志强的铁粉（当然，你还没有心理强悍到可以做董藩的粉丝），他说的每一个与房价有关的话，你都认可。你有两次甚至向领导请病假，其实却是偷偷跑到国贸三期与中国大饭店的两个地产论坛上，去现场倾听任大炮的楼市之音。 但是，你仍然拒绝做出入市的决定。在理论上，你似乎已经成为一个对楼市的运作秘密了如指掌的人，在朋友的饭局上，大家都愿意听你讲，从地方债、房价成本论到新开工与固定资产投资增速，你讲得头头是道；但在实践中，你却唯唯诺诺，就像你工位对面那个东北男一样，此人不仅公开挖你女朋友的墙角，也是行动的矮子，执行力特别差——你从未想到自己会像他那样。 亲爱的，我能理解你。你的迟疑，来自于房价经过多年上涨后，购房资金门槛已经大大提升，再不是当初的样子。你的迟疑，也来自于女朋友在犹豫，她告诉你，自己想换一个城市生活（天哪！难道这一点提醒，没有让你买房更为坚决么？！）。你的迟疑，也来自于北京开始摇号买车了，你在嘀咕，要是买了房，自己一旦抽中了汽车指标、无钱买车怎么办？ 理解归理解，但事实没有被丝毫改变，尽管你的中国银行储蓄卡上共有64万元资金，父母答应再支援你25万元。 也许你不想用老人家的退休金，也许你对未来过万的月供真心充满恐惧，你又一次拒绝了市场伸向你的手，你丝毫都不知道，你刚刚拒绝了一个**昂贵的握手。很快，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就要出现了，在很多资深人士的记忆里，这都是历史上连续**长的一个上涨周期。 总结 **后，到这一年的年中，你已经更老了，当然，我说的是心态。疲倦感包围了你，让你感到浑身无力。你已经有了可以动员100万人民币的能力，可是，就像苹果公司的广告语一样：如果你没有房，那么，你就真的没有房。 这一次，你真的打算入市了，无论怎么样，都要买。但是，这一次，你又有可能犯错了。你在冲动情绪下买到的有可能是没有任何投资价值的房产。多年的理性与修为告诉你，你不能慌不择路，但是你看起来似乎正走在这条道路上。 这个市场正在发生变化，这是多年来第一次由于市场连续上涨，产生的供应量过剩而导致的需求下调，开发商与地产行业都在集体犯嘀咕，不知道接下来会怎么样。他们已经开始又一次降低调门，先安全了再说。大家都集体这么想，因此，在这个夏天，突然冒出来的供应显得拥挤不堪，消费者在多年后又一次体会到了被尊重的感觉。 亲爱的，且慢，你要更加谨慎地挑选。地段，交通前景，配套与开发商物业，这些都应该与房价一起纳入到你的考量因素中来，你已经不是一个新手了，但是一个买房新手该犯的糊涂，你若不小心，也会一一实践。作为你的老朋友，作为已经买了房的人，我能够给你**好的建议就是，买**合适的房子，而不是买**满意的房子。 完美主义，贪婪与恐惧的辩证关系，以及针对地产行业不切实际的情绪与偏见，曾经害苦了你，现在，抓住这只手，让它来引导你，抚慰你的心灵，让它成为你资产组合的一部分。亲爱的，机会没有抛弃你，你会同意我的，是吧？！