我想问下买了一套二手房，二手房过户后的使用年限是怎样计算的？

实际上，一般商品房的土地使用年限很少有满70年的。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，短也得1-2年，因此到购房者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。新房都不足70年产权，那更别说二手房了。因此二手房在购买时，要搞清楚卖家买来时的产权还有多少年，住了多少年，用70年减去这些剩下的就是你买房后的产权年限了。举个例子：2010年开发商获得X小区的土地使用权，到2013年X小区建成。陈先生2015年在X小区购置房屋一套。陈先生于2017年将房屋卖给郑先生。陈先生所购买的房子的房屋产权期限2080(2010+70)年到期；陈先生2015年买到的房子虽然还是70年产权，但买到时只有65年(70-5)的土地使用权。加上陈先生使用了2年，那么郑先生买到手的房屋，只有63年(70-5-2)的土地使用权。

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目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限为70年与基楼盘原始竣工的时间之差。在购买二手房的时候一定要考虑以下几个方面，避免不必要的纠纷：1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人；2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。3、办理预告登记。作为买方，在二手房买卖合同签订后，如较长时间内不能过户，建议在该套房产登记部门办理预告登记。可以有效阻止房主将一房二卖；4、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；5、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款。6、搞清户口问题。要了解清楚该套房产上都有哪些户口，同时在合同中约明处置该套房产上所有户口的期限，卖方如若不能依约履行，承担责任的方式；买方针对卖方的违约行为享有的权利；7、重视违约责任的约定。在合同中明确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式。

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二手房交易过户不影响也不会改变土地的使用年限，房屋产权是由开发商拿地时的土地使用年限决定的，土地使用年限又取决于土地性质。其中国有土地使用权出让**高年限确定：1、居住用地70年；2、教育、科技、文化、卫生、体育、工业、综合或者其他用地50年；3、商业、旅游、娱乐用地40年。房产过户注意事项：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。7、去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，

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一般住宅的使用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年减去已使用年数。根据《中华人民共和国城镇国有出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。其第二十二条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地年限届满如何处理土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

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１．二手房的营业税优惠政策的取消，使得个人购买两年以上不足五年的二手房房屋，交易成本提高了约定的购房合同款中的5.55％，能在一定程度上抑制一些投机的需求，对首次臵业和改善性需求的影响比较有限，是政府一个合理的选择，因此这个行为也在市场的预期之内，一年的四季度以来一线城市中的二手房交易量激增就是这个很好的证明。２．通常上二手房的营业税的税率都是5％，加上营业税附加以后是5.55％，根据计算的差额或者全额*5.55％，就是所需要缴纳的营业税及其附加。凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足２年的，需要交纳成交价格5.5％的营业税，满５年后，属于普通住宅的免交，属于非普　通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）*5.5％的标准交纳。

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