二手房评估是二手房卖房的重要环节。目前，各大房地产网站及经纪公司网站推出二手房评估系统，然后有细心的网友却发现，即使同一套房子，使用不同的网上评估系统却可以得出相差几十万的房屋价格，那么二手房评估应该使用哪个评估系统及方法？目前，市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型，即用户将房源信息录入系统后，评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格，所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能，各家门户网站选择的“靶子”，大多借助用户在网上打出的房源报价。“在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师透露，“即便是在房源方面占得先机的中介公司，其价格评估也未必‘百发百中’。如去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，**多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近数千个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案弥补，评估价格自然难保准确。可信评估价格源自“官方”在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑，网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。“相比之下，传统意义的房产评估，才是二手房交易各方的不二选择，具有法律依据。”房地产业协会有关人士说，由专业评估机构出具的评估报告，可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。目前，各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值，“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价；“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围；还有一类是中介普遍采用的“比较法”，即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。**后，评估人员会采用“就低不就高”的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款，可以降低金融机构的风险，而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力，只能用作决策参考。
全部3个回答 >存量房交易评估系统的作用是什么？
135****7143 | 2018-09-16 22:29:29
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153****8956 一、堵塞征管税收漏洞促进税收公平
存量房的价格评估系统，对于那些想以“阴阳合同”来投机取巧、偷税漏税的人来说堵塞了他们的后路，让他们难以钻漏洞。让诚实缴税的老实人不再吃亏。存量房价格评估的实施，促使了据实申报、诚信纳税的风气。
二、提高办税效率 节约纳税人办税成本
存量房的批量评估节约了纳税人的版税成本，提升了纳税服务水平。以往以人力来计算税收的方法，现在被计算机取代，系统利用计算机技术实行批量评估，以前尝尝需要几个小时甚至一上午才能办结的事情缩短到了几分钟，同时不收取任何费用，既方便了纳税人，也节约了个人和国家的成本。
三、提高税收征管的信息化水平
存量房交易纳税评估系统实现了与大集中系统的实时连接，数据信息充分共享。长沙、株洲、湘潭等地更是实现了房产交易系统、大集中系统和评估系统三网合一，房产、税收信息充分共享，极大的提高了工作效率，切实做到了“先税后证”。
四、规范内部权力运行 防范执法风险
系统利用计算机进行自动评估，排除了人为干扰因素，同时，每个操作人员的工作内容都会记录在案，从技术上杜绝了人情税、关系税。 2018-09-16 22:30:28 -
141****7595 1、买房卖房交易时的参考标准
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
推荐阅读： 新手买房注意事项 关于购房合同的常见疑问 商品房购房合同范本一 2、缴纳房产税费的依据
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
3、房产保险
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。 4、申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时，
抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
5、解决房产纠纷 2018-09-16 22:30:10 -
145****0691 通过存量房交易评估系统，公开、公平、公正核定存量房交易价格，并将评估交易价格作为计税价格征收各项地方税收，有效堵塞房地税交易征管漏洞，**大限度降低执法风险，取得增加税收收入和规范税收征管的双重良好效果。
存量房计税评估系统的使用，推动了我区存量房交易市场的健康发展，有效堵塞契税流失。区物价局价格认证中心专门成立了存量房价格认定工作小组，添置了必要的办公设施设备，有专业人员专门负责此项工作。
从2010年7月份开始，存量房价格认定工作小组对全区范围内存量房进行了调查摸底、数据采集、统计分析，并建立了全区存量房价格数据库。
存量房价格评估是指对纳税人的存量房交易价格的真实性和合理性进行评估。基本做法是将房地产评估技术和计算机技术相结合，在全面开展房地产市场价格调查的基础上，收集近期存量房交易实例和商品房网上合同备案信息，生成存量房交易标准价格，建立房地产交易可比实例数据库。
对纳税人申报的存量房交易价格与数据库中同区域、同类型可比实例进行比对，对申报价格明显偏低且无正当理由的，按照评估的房产价格为计税依据，依法计算应纳税费 2018-09-16 22:30:05 -
154****3989 存量房是什么意思?存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的库存待售房产。
如要存量房买卖,买卖双方当事人签订存量房买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记,缴纳存量房房产税。 2018-09-16 22:29:46
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按照财政部和国家税务总局的部署，全国于2009年下半年开始进行存量房评估试点工作，2010年各省、市已全面开展试点，2011年各试点城市试点成功，并逐步推广。我省濮阳市作为第一批试点城市于2011年4月18日全面开展存量房评估工作，并取得了较好的成效。目前，北京、杭州、南京、太原等城市已经全面推开。国家税务总局要求，2012年7月1日前在全国范围内全面开展存量房交易计税价格评估工作。
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存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般是指未居住过的二手房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。没有什么问题的
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房地产评估的流程，如下：1、三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照)。3、估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。4、在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。
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近几年来，国家大力加强保障房工程的建设，保障群众的安居乐业。保障房越建越多，然而保障房的申请条件你了解多少？满足什么条件才可以申请保障房？申请什么样的保障房？为了方便查询自己是否具有保障房申请资格以及可以申请何种保障房，2011年，北京住建委通过其官方微博推出一套保障房申请自动评估系统，通过这套系统，只要如实回答相关问题，不需要注册就可以通过系统测评确定是否有资格申请保障房以及申请哪种保障房。 自动测试评估的过程为，登录该系统，首先申请人需在基本情况一栏，填写户籍所在地、出生年月日以及婚姻状况。完毕后进入下一家庭情况调查区，内容包括家庭成员人数、家庭总收入、家庭总资产和家庭人均住房面积，其中家庭人数主要指的是申请家庭成员之间具有法定赡养、抚养或者抚养关系、包括申请人及其配偶、子女、父母等。特别要注意的是，申请家庭成员中已享受廉价租住房政策，作为其他家庭的成员参与廉价租房申请的人员，不得再次参与申请。上述第二项填写完毕后，点击进入下一步，来到特殊情况申报栏，所谓特殊情况主要指的是申请家庭具备以下条件便可优先配租配售保障房：划拨保障住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的拆迁家庭、旧城改造的风貌保护涉及的外迁家庭、居住市政府确定的解危排险范围内房屋、家庭成员中含有60周岁以上（含60周岁）老人、或严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象以及复员军人的 由于该系统无需注册即可进行测评，因此测评人的个人隐私也不会泄露。
