什么时候做商品房预告登记？网签之前吗？

• 143****0507 这两者不是一回事。“网签合同备案”，侧重点是“备案“两字。备案与“注记”同义。简言之，是备案受理方”留存了、知道了”的意义和作用。
  “备案”可以发生在多种场合，例如房屋交易管理中，除了预售合同备案，还有租赁合同备案、《房屋使用公约》备案，物业服务合同备案，等等；工商管理业务中，还有“格式合同”、“格式条款”备案呢！
  众所周知，我国房地产交易实行“登记制”，“预告登记”是各项登记内容其中的一种。什么情况下可以或应该办理预告登记，其意义如何，在官方文件”房地产登记管理条例”里都列得很全面很清楚，在此就不赘述了。
  拿许多房产中介人员都熟知的情况来讲，个人购买期房，且要申请银行抵押贷款的，按银行要求，该购房合同必须办理了“预告登记”（标志是拿到了“预售商品房预告登记证明”）才行，目的是要维护银行自身权益。但在办“预售合同预告登记”前，房地产登记机构要求先办理“合同备案”。所以银行受理贷款前，一定是这两样都办完了。
  在银行批准了贷款申请，但在发放贷款款项前，同样出于维权考虑，它（贷款人、抵押权人）与购房人（借款人、抵押人）双方要共同去登记机构办理“预购商品房抵押权预告登记”手续，等到这事办完了（标志同样是拿到了“证明“），它这时才会实际放款。这道手续也是属于办理“预告登记”。 2018-09-13 18:34:59
• 144****1005 两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种
  行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的
  法律效力不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物
  权”
  ，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不
  是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而
  是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
  就预购商
  品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办
  理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而
  确定取得房屋的所有权。
  但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预
  购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记
  具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性
  质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就
  不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记
  备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现
  物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。
  登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制
  性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，
  只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告
  登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有
  2
  预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所
  有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预
  告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商
  品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就
  必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。
  两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，
  而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是 2018-09-13 18:34:52
• 135****6295 预告登记，网签合同备案
  　　根据《房屋登记办法》第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
  　　商品房预售合同登记备案可以很好的维护购房者的利益，主要是在备案后，如果购房者尚未全部交付购房款，那么购房者取得了优先购买特定商品房的权利；如果购房者已经付清了房款的，那么房屋竣工后，开发商只能将房屋的所有权转移给购房者，而不能转移其他人。预告登记与网签合同备案不是一个程序。
  　　如果项目存在抵押，但开发商较为诚信，明确告知购房者项目存在抵押，并在合同中明确约定购房者购买后办理解押手续的期限。并且项目销售情况良好，如期偿还贷款，五证齐全的情况下，在这种情况下，购房者也可顺利取得房产证。
  　　如果购房者已经购买的存在抵押的房子，可采取的补救措施是替开发商履行其对银行的债务，解除抵押，以此来保护其已经取得的所有权，之后购房人再向开发商追偿该笔债务。
  因此在购买抵押的房地产的情况下，如果买受人的确想购买该被抵押的房地产，则一定要注意如下事项：
  一是所支付的价款应当先用于清偿抵押担保的债务，只有清偿了该债务，担保债务才能灭失。
  二是在抵押未解除的情况下，如果购买了该房地产，应当直接与抵押权人协商确定担保债务的清偿问题，即将担保债务未清偿的部分价款暂时不支付为宜。 2018-09-13 18:34:44