想问问，在什么情况下收取土地出让金？

　土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

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以下情况：(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。(二)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。(三)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。(四)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

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说土地出让金。先要弄清楚土地的所有制。我们国家的土地所有制有:国有和集体所有。国有土地:各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。这些情况下，要收取土地出让金。我们常见到的，就是开发商拿地搞开发时需要交土地出让金。另外，根据土地使用性质的不同，有不同的使用年限（住宅用地70年。商业40年。工业50年等），使用年限满以后，就要续交土地出让金了。所以买房是还要看土地性质，不然，70年和40年产权（其实是土地使用权）的差距还是很大的。集体土地:集体土地不能转让，不存在土地出让金。必须先经过相关土地管理部门征用以后（征地对土地所有权人有征地补偿，不算土地出让金）才能转让使用权，收取土地出让金。

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目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让**低价标准至关重要。1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，**低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权**低价确定办法》规定，协议出让**低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让**低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

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我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让**低价标准 至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局 出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、 出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，**低不得低于标定地价的40%”；1995 年又出台了《协议出让国有土地使用权**低价确定办法》规定，协议出让**低价根据商业、 住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自 治区、直辖市确定，确定协议出让**低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行 利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让**低 价，协议出让**低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由 于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让**低价 标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新 增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者， 还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途 基准地价的一定比例确定的协议出让**低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要， 难于操作，致使有些地方公布的协议出让**低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内 涵往往与协议出让**低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出 让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三， 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地 使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使 用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定 的协议出让**低价标准。 ②**低价确认方法 协议出让**低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地 类型及地价内涵制定标准。 新增建设用地协议出让**低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土 地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地， 土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。 其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收 益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、 县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让** 低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确 定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让**低价的确定可按以下公式计算： 协议出让**低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让**低价的确定可以以基准地价和生地出让 **低价加上相应的土地开发费等综合考虑。 土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建 设用地（工业用途）协议出让**低价标准，却不失为行之有效的办法。 对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让**低价的确定要以基准地价为 准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。 企业改制涉及划拨土地使用权协议出让**低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估 价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地 出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低 于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

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