物业费如何制定，小区物业费能随便涨吗？

• 148****1121 前期物业（没有成立业委会之前的俗称）是物业企业根据开发商和业主签订的物业协议内容及标准执行，如果当地物价上升，物业公司会按照当时的物业协议内容和标准去当地物价局重新核准价格。物价局根据物业服务内容和标准以及当今的物价水平会按照政府指导价范围重新调价。（另外就算物价局不核定标准，按照一般的政策而言，物业收费都会在政府指导价上有个价格浮动范围，一般不超过20%上下，你可以咨询当地物价局的政策）
  物业服务（成立业委会之后的俗称）这时候开始实行市场调节价，就不会再有价格范围，但是必须要在物业企业和业委会（接受业主大会的委托）的协商同意的基础上才可以定价。虽说是市场调节价，但是也基本超不出政府指导价的范围。 2018-09-06 19:56:17
• 156****1170 1、物业费是否可以上调?物业费作为一项收费，肯定是可以弹性升降的，但是，上涨是由业主决定！在现实生活中，很多小区的物业都是直接张贴通知：从某年某月起物业费上涨多少。而业主大多数根本就不知为何涨，只是被通知了，这是物业单位强行涨价的手段。其实，业主才是真正有权决定物业费是否上调的人。根据《物权法》第76条的规定，物业服务收费标准是有等级划分的，包括门岗人数、巡逻人数、服装、安全、清洁卫生、绿化面积、甚至连每天垃圾清扫几次都有严格要求，达到相应的标准才能进行对应层次的收费。所以要想变更物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即“双过半”表决同意后才可以上涨。
  
  
  2、上调物业费的合法流程根据《物业管理条例》第12条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是必须确保有双过半以上的业主参与讨论。由于物业费上涨需经“双过半”的业主同意，所以一般可以由业委会牵头，通过召开业主大会集体讨论，共同表决。得到同意后方可上调收费同时张贴告 2018-09-06 19:56:10
• 134****4537 一、物业费包括哪些内容？
  
  物业费与业主息息相关，了解物业费包括哪些方面，可以帮助业主避免物业公司乱收费。
  
  1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
  
  2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。比如说，过道、门厅、楼梯及道路环境、消防系统等的保养维修费用。
  
  3.物业管理区域清洁卫生费用。包括清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等的费用。
  
  4.物业管理区域绿化养护费用。包括绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等的费用。
  
  5.物业管理区域秩序维护费用。包括安全管理人员费用、安全器械装备费等的费用。
  
  6.办公费用。包括交通费、通讯费、低值易耗办公用品费等。
  
  除此之外，还有物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。
  
  二、涨物业费的重要前提
  
  物业公司可以在合理范围内上调物业费，但有一个重要前提，即经过业主同意。
  
  1、物业公司可以调整物业费
  
  国家发改委在2014年发布《关于放开部分服务价格意见的通知》中提出，对“物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”可以放开，即物业公司可以在合理范围内上调物业费。
  
  2、前提：“接受业主的委托”
  
  物业公司调整物业费有一个重要前提，即物业服务企业要上调物业费前提是“接受业主的委托”。也就是说，物业费无论是涨价要业主同意才行。按照规定，已经成立了业主委员会的小区物业费用由双方商定，如物业提出涨价的要求，必须经过“占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过”。
  
  因此物业公司不得对物业费单方面提价，一方如果擅自变更，应承担违约责任。 2018-09-06 19:56:03