二手房买卖中交定金，签协议需要注意什么

• 141****7640 1.房屋产权风险二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。因为根据《中华人民共和国担保法》的规定:担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若买方购买了被设定抵押权的房产,无疑等于埋下了一颗“定时炸弹”;而《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,受司法限制的房地产不得转让。所以,只有在确认了房屋的权属后,买方才能与卖方签订房屋买卖合同。
  2.贷款风险二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款。由于近期银根收紧,买方办理银行按揭贷款的难度明显增大。所以,买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及**多能贷出多少贷款的问题。现在,买方贷款金额达到总房价六成以上的,需到评估公司进行房价评估,银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额。所以,购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。3产权转移风险我国的不动产交易采取的是登记要件主义。也就是说,作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记,房地产权利才发生转移。所以,买卖双方在签订了房地产买卖合同后,应立即到房屋所在的房地产交易中心办理产权过户手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的,应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋被转移。 2018-08-28 09:58:07
• 145****6845 王坤
  房地产类认证行家 2017-07-16
  一、二手房定金应该交多少？
  根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标额的百分之二十。”根据**高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额若超过主合同标的额的20%，超过的部分，得不到法律的保障。也就是说，二手房交易中，房产交易双方可以自行约定定金数额，一般来说交纳3~10万元，但是不能超过主合同标额的20%， 如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不属于定金，是得不到相应保障的，因此定金并不是越多越好。
  二、任一方违约，定金会退吗？
  若买方违约，则定金不退；卖方违约，需赔付买方双倍定金。
  根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
  三、交定金前应该注意什么？
  交定金前需注意六个方面：
  01. 核实房产证
  弄清楚房屋所有权是否真实可靠
  02. 确认房主
  验明正身，严防骗子
  03. 核实产权
  房屋所有权是单独所有还是与其他人共有
  04. 检查房屋是否有债务纠纷
  看房子有无债权债务纠纷，比如查封、占用等
  05. 核实面积
  房本面积是否跟房屋实际面积一样
  06. 落实到细节
  比如交易价格是单独的房子价格还是包含车位等
  四、定金协议该怎么签及注意事项
  《买卖定金协议》一旦签订便具有法律效力，任一方违约都会受到法律的约束。定金协议主要约定了定金的额度及支付方式等
  01. 房屋情况是如何约定的？ 需注意房屋权属以及抵押情况。
  房屋权属无瑕疵，要确认房屋权属没有瑕疵，确认房子没有查封、债权纠纷、租户（有租户需签订放弃优先购买权声明）、共有产权人（有共有产权人需签订同意出售证明）等限制房屋过户情形。
  抵押情况，对于是否有抵押，卖方应尽到如实告知义务。
  02. 房屋交易是如何约定的？关于房屋的交易，需明确购房总价款及买方付款方式和**款。
  购房总价款，明确购房总价款是否包含卖方应付税费。
  买方付款方式，明确买方付款方式是全款还是贷款，贷款的话**款是多少。
  03. 定金金额及支付方式是如何约定的？定金金额以及支付方式要明确。
  定金金额及支付方式，确定定金金额支付多少，自行支付还是资金托管。
  定金监管，定金金额超过10万元的部分需要资金监管，小于十万的定金，自行支付以及资金监管都可以。
  04. 签署买卖合同是如何约定的？买卖合同的签署日期以及居间代理费的支付方都需明确好。
  约定买卖合同签署日期及违约责任，约定好买卖合同签署日期，可以约束双方。根据《担保法》的相关规定，若买方不履行约定债务的，无权要求返还定金；若卖方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2018-08-28 09:57:54
• 154****1851 在购买二手房时，应注意以下几点：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任） 2018-08-28 09:57:35