买二手房怎么办贷款

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  二手房交易按揭贷款的基本操作流程
  
  
  1、确定按揭服务公司和贷款方案
  借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
  
  
  2、查询公积金（如需公积金贷款）
  与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
  
  
  3、签定房屋买卖合同
  借款人与卖方签定房屋买卖合同，在贷款中，约定好过户的时间、户口的迁移等。
  
  
  4、准备贷款资料，审核贷款资质
  按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
  
  
  5、签贷款协议，公证，保险
  按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。（由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。）
  
  
  6、办理房屋过户和抵押手续
  借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交给贷款银行。
  
  
  7、办理房产证和抵押证明
  贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交给银行。
  
  
  8、银行放款
  银行在收到借款人的以上两证后，将所贷金额发放给借款人。
  
  
  办理二手房贷款时需要注意以下问题：
  
  
  　　1.明确双方义务责任
  　　在合同中明确约定贷款手续办理过程中双方的义务，以分清责任。不论贷款手续由谁负责办理，均应在合同中约定买卖各方应当提供的资料清单、提供期限以及不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购房者不能按期取得贷款，就可以根据合同约定追究责任人的违约责任。
  
  
  　　2.明确贷款未获批的处理方式
  　　在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。建议买卖双方在合同中约定以下内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续．贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。
  
  
  　　3.签约前充分了解自身支付能力和银行政策
  　　购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有备件下购房者能获得贷款的，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
  
  
  　　4.每月还款额度要量力而行
  　　在申请个人住房贷款时，借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所预测，避免出现无法足额还款的困境。
  
  
  　　5.要妥当选择贷款银行
  　　对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和**长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。
  
  
  　　6.要选择适合自己的还贷方式
  　　目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。
  
  
  　　7.向银行提供材料要真实
  　　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。
  
  
  　　8.提供本人住址要准确及时
  　　借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单．遇到人民银行调整贷款利率，还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。
  
  
  　　9.每月还款要及时，避免罚息
  　　对于借款人来说，,必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。
  
  
  　　10.申请贷款前不要动用公积金
  　　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款的额度也就为零，将申请不到公积金贷款。
  
  
  　　11.在借款**初一年内不要提前还款
  　　按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期。借款人在借款期限内偿还能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就舍受理延长借款期限的申请，减少每月还款额。
  
  
        12.贷款清偿后不要忘记撤销抵押
  　　借款人还清了全部贷款的本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区县的房地产交易中心撤销抵押。
  2018-08-15 14:25:48