什么是物业接管验收?它与竣工验收有什么不同?

• 131****4059 物业管理机构更迭时的承接查验
  　　第二节 物业管理机构更迭时的承接查验
  　　物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。
  　　一、准备工作
  　　(一)符合承接查验条件
  　　在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
  　　(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；
  　　(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。
  　　(二)成立物业承接查验小组
  　　在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。
  　　查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
  　　(三)准备资料和工具
  　　物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。
  　　二、物业查验的内容
  　　为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。
  　　(一)物业资料情况
  　　物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
  　　(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
  　　查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：
  　　(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；
  　　(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
  　　(3)保安监控、对讲门禁设施；
  　　(4)清洁卫生设施；
  　　(5)绿化及设施；
  　　(6)停车场、门岗、道闸设施；
  　　(7)室外道路、雨污水井等排水设施；
  　　(8)公共活动场所及娱乐设施；
  　　(9)其他需了解查验的设施、设备。
  　　(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
  　　各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
  　　(四)其他内容
  　　(1)物业管理用房；
  　　(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
  　　(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
  　　物业管理工作的移交
  　　第三节 物业管理工作的移交
  　　物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
  　　一、新建物业的移交
  　　(一)移交双方
  　　在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。
  　　(二)移交内容
  　　移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。
  　　二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
  　　物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
  　　(一)移交双方
  　　物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：—原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。
  　　(二)移交内容
  　　1，物业资料
  　　(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
  　　(2)业主资料包括：
  　　1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；
  　　2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
  　　(3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
  　　(4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
  　　(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
  　　(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
  　　(7)其他需要移交的资料。
  　　资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。
  　　2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
  　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；
  　　(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)；
  　　(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。
  　　停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。
  　　3．人、财、物的移交或交接
  　　(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。
  　　(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
  　　(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。
  　　(三)办理交接手续
  　　同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：
  　　(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；
  　　(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的
  　　物业服务费)应明确收取、支付方式；
  　　(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；
  　　(4)提出遗留问题的处理方案。
  　　(四)注意事项
  　　(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。
  　　(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
  　　(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
  　　(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。 2018-08-15 02:53:32
• 137****4959 竣工验收是指主要建筑一起附属的物业设施设备和相关场地已经建设完成，由施工单位向开发单位进行移交时开发建设单位组织专业人员对项目进行验收，合格后接收并出具接管验收报告。
  物业接管验收是指，物业公司与开发公司签订物业管理合同后开始对履行合同之前对开发商移交的物业项目组织专业人员对物业本体进行验收，以及从物业管理角度出发对物业不合理及不利于管理的部分提出建议和意见要求对方整改的行为。 2018-08-15 02:53:15
• 153****6397 物业管理接管验收应收资料
  楼宇接管移交资料目录
  序号 名 称 样式
  一 项目建设资料
  1 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件
  2 同意使用土地通知书 复印件
  3 建设用地批准书 复印件
  4 固定资产投资许可证 复印件
  5 建设工程规划许可证 复印件
  6 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件
  7 规划报建图 复印件
  8 建筑设计防火审核意见书 复印件
  9 物业各分项工程设计方案 复印件
  10 建设工程规划验收合格证 复印件
  11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件
  12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件
  13 单位工程质量综合评定表 复印件
  14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件
  15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件
  16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件
  17 供水协议书 复印件
  18 供用电合同 复印件
  19 同意供电通知 复印件
  20 申请门牌呈批表 复印件
  21 通邮申报表 复印件
  22 其它相关资料
  二 物业产权资料
  1 拆迁资料 复印件
  2 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等） 复印件
  3 其它相关资料
  三 建筑工程技术资料
  1 地质勘察报告 复印件
  2 工程合同及开、竣工报告 复印件
  3 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等） 原 件
  4 图纸会审记录 复印件
  5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件
  6 隐蔽工程验收签证 复印件
  7 沉降观察记录 复印件
  8 竣工验收证明书 复印件
  9 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 复印件
  10 新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件
  11 砂浆、混凝土试块试压报告 复印件
  12 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等） 原 件
  13 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 原 件
  14 各分项工程施工单位资料 复印件
  15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件
  16 其它相关资料
  四 设备资料---供电系统
  1 供电系统设备购买、安装合同 复印件
  2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
  3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
  4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 原 件
  5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原 件
  6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原 件
  7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件
  8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 原 件
  9 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原 件
  10 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件
  11 其它相关资料
  五 设备资料---给排水系统
  1 给排水系统设备购买、安装合同 复印件
  2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
  3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
  4 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等） 原 件
  5 设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件
  6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件
  7 主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
  8 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件
  9 水、暖、卫生器具检验合格证书； 原 件
  10 其它相关资料
  六 设备资料---电梯系统
  1 电梯设备购买安装合同 复印件
  2 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件
  3 电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件
  4 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等） 原 件
  5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件
  6 设备安装调试记录 原 件
  7 电梯设备检验记录、运行许可证 原 件
  8 国家特种设备档案 复印件
  9 其它相关资料
  六 设备资料---消防系统
  1 消防设备购买安装合同 复印件
  2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
  3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
  4 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等） 原 件
  5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件
  6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件
  7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
  8 消防验收合格证书 复印件
  9 其它相关资料
  七 设备资料---弱电系统
  1 弱电系统设备购买、安装合同 复印件
  2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
  3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量） 原 件
  4 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件
  5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原 件
  6 宽频接入协议 复印件
  7 有线电视及电话协议 复印件 2018-08-15 02:53:09