我想知道房屋买卖交易的具体流程是什么？

根据2020年的相关政策，房屋买卖的交易流程，新房和二手房的流程是大同小异的，就针对于新房来说，需要先到楼盘进行看房，确定好房源之后进行摇号购买，一般要经过网签以及报备。在完成钱款的交易之后，耐心等待交房即可。而针对于新房的买卖过程当中，**为要关注的就是新房是否具备有5证，其次就是开发商的质量问题以及开发商的交房时间。如果需要办理贷款的业主，还要明确自己是否具有办理贷款的资质和自身是否有购房的资质。如果购买的是二手房，在买房的过程当中，唯一省略的就是网签，选择好自己心仪的房屋之后，与二手房的房主签订买房合同。而要在合同当中标明所购买的价格以及所过户的时间，**为关键的是付款的方式，如果是全款进行购买，可以在完成房款交易之后到房地产中心进行过户，一般只要7个工作日就可以过户完成。但如果选择的是贷款办理，需要等待银行的钱款审批，总体交易的时间也不会超过两个月。

①买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件；②双方签订房屋买卖合同；③向房地产交易管理部门提出申请，接受审查；④立契；⑤缴纳税费；⑥办理产权转移过户手续；⑦卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

第一个阶段叫暂停公示。 由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。第二个步骤是入户调查评估。 在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。第三个步骤是内业计算。 实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。 第四步是制定拆迁实施方案。 拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。第五个步骤是申请拆迁许可证。 拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委（房管局）申请《拆迁许可证》。 第六个步骤是发布拆迁公告。 就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。第七个步骤是出一个正式的评估报告。 这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。第八个步骤是送达拆迁评估报告。 送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。第九个步骤是动迁。 动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人（一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司）在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。 拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少？钱怎么给？怎么交付房屋？另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。例如，现在拆迁房屋周边的市场价是8000元/平米了，但按照政府出台的拆迁补偿规则，评估价是6000元/平米，这样总价可能差10万元，那么拆迁人可能把这10万块钱通过奖励的方式补给你。如果你在奖励期内走，则补给你;如果你不走，就可能得不到这笔奖励。这就是动迁的过程。 **后一个过程是结案过程。 **后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计**后花了多少钱？可能和**初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人**终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是**后一个过程。一共大概就是这十个阶段。

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（一）关于私有房屋的买卖程序1、订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。2、接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。3、立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。4、办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。（二）关于已购公有住房和经济适用房买卖程序1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证；身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。2、买卖双方达销售易协议，并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。（1）房屋获得上市批准后，卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定销售价格，签订书面合同。（2）双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。（3）交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖销售价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估），并按照有关规定，计收有关税、费、收益，完成立契过户手续。3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖销售价的3％交付土地出让金。4、办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。（三）按揭贷款买房需要哪些手续?1、与开发商签订购房合同。此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售(预售)许可证》。2、缴付**款，注意保存**款收据。3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐**款收据、《商品房买卖合同个人房屋贷款申请表》。4、银行审查按揭贷款申请。银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。6、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。7、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。8、按约还款。借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。9、偿还完毕贷款。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。（四）住房公积金贷款买房子需要什么手续有哪些程序?住房公积金是发放职工住房抵押贷款的资金来源，凡按时足额缴存住房公积金一年以上连续缴存无欠缴的职工，在购买已经住房公积金管理核心审核立项准予发放个贷的住房时，可以申请政策性住房贷款。职工住房公积金抵押贷款的申办程序是什么?第1步：有购房意愿的住房公积金缴存职工，向所购房屋的售房单位(开发商或组织实施集资建房的单位)询问，如该项目为经住房公积金管理核心认可的住房公积金贷款项目，则可向售房单位提出住房公积金贷款申请。第2步：借款人准备以下资料交售房单位，由售房单位核实其是否为住房公积金缴存人：第三步：到经办人员通知的地点签订借款合同并办理个人住房贷款保险，由承办住房公积金贷款业务的银行进行贷款审查。第四步：办理个人住房贷款抵押登记。第五步：住房公积金管理核心对所有贷款资料进行较后审核后，通知承办银行放款。职工住房抵押贷款期限是多少?职工住房抵押贷款的期限为：贷款期限**长不得超过20年(也有地方规定不超过30年)，且贷款期限加借款人年龄**长不得超过法定退休年龄。职工住房公积金抵押贷款额度是多少?根据可贷款额度和较高限额，确定实际贷款额度。贷款较高限额住房公积金管理核心每年年初公布同时贷款额度不得超过购买一套住房费用总额的70%。可贷额度=(贷款当月借款人及其同户家庭成员住房公积金月工资基之和)*30%*12(月)*贷款期限(年)职工住房抵押贷款年利率是多少?5年以内(含5年)：4.50%;5年以上：4.95%。政策性抵押贷款利率随人民银行利率的调整而调整。职工如何偿还住房抵押贷款?1、贷款本息采用按月等额本息法或按月等额本金法偿还。(一)按月等额本息法月利率×(1+月利率)贷款期限(月)月均还本息=贷款额× (1+月利率)贷款期限(月) -1其中：月还利息 = 贷款余额×月利率 月还本金 = 月均还本息 - 月还利息(二)按月等额本金法 月还本息 = 月均还本金 + 月还利息其中：月均还本金 = 贷款额÷贷款期限(月) 月还利息 = 贷款余额×月利率2、借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款帐户(单位代扣款的由单位每月从个人工资中扣出)，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含每月正常还款外，还应包括罚息部分。3、月超额还款或提前还款，按实际贷款余额计收利息。4、贷款清偿完毕后，应到承办银行及住房公积金管理核心办理贷款清偿证明，凭此证明到房地产交易所办理解除房屋抵押。如系提前还款，还可凭此证明到保险公司按实际贷款期限退保。（五）近日二手房交易流程(1)买方咨询：买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(3)办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。(4)立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。(5)缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。(6)办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。(7)银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。(8)打余款完销售易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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1. 买方和卖方签订买卖房屋合同：买方和卖方应当就房屋的买卖达成一致，并签订买卖合同，买卖合同应当记录买卖双方的权利义务，以及买卖的具体内容，如房屋的坐落、性质、面积、价款等。2. 买方支付购房款：买方应当按照买卖合同约定的价款支付购房款，购房款一般以银行存款的形式支付，买方应当以有效的方式向卖方出示购房款的支付凭证，以证明买方已经支付完毕购房款。3. 买方办理房产过户手续：买方应当办理房产过户手续，过户手续包括但不限于：买方向地方住房保障部门提出申请，买方持所买房屋的购房合同、购房发票、购房款支付凭证等相关证明材料，向房产登记机关办理房屋过户登记手续。4. 买方办理公证手续：买方应当向公证机关出具买卖合同，由公证机关办理房屋买卖合同的公证手续。5. 卖方交付房屋产权证：卖方应当向买方交付房屋产权证，买方收到房屋产权证后，即可以合法的产权形式拥有房屋，房屋产权证应当包括住宅本体，以及附属设施（如地下室、车库）的土地使用权等。

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