土地出让金如何使用，很想问一下。

划拨土地是不用交土地出让金的。如果划拨土地补办出让手续，才需要交土地出让金。

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土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民**为关心的事情。解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价**低值在沙井一带，为188元/平方米，**高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的**低值188元/平方米计算。公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

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到国土局查询即可知道，土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。

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划拨土地使用权出让时，按基准地价平均标准的40%计算。土地使用权受让人对按上述方法计算的土地出让金金额有异议的，应当委托有资质的土地评估机构进行评估，土地出让金按照评估值的40%计算。实际成交价格不低于同级基准地价平均标准的，减让按不低于成交价格40%的标准计算。成交价低于基准地价平均标准的，减让按地价总额的40%计算。划拨土地使用权的成本价与土地价格的**高比例不得高于60%。以划拨的土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格折算为市场地价，然后按不低于40%的标准计算出让金。

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看土地证确定，如已经缴纳土地出让金的国有土地在使用权类型一栏有“出让”的标记，并有相应的土地使用终止期限，反之，如果没有土地终止期限，或在土地使用权类型一栏为空白或“划拨”“房改”标记的，均为未缴纳土地出让金。

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