国家宏观调控政策对中小型投资者的影响比较明显。主要表现在门槛增高———**款比例提高、二次购房贷款利率提高，以及还款年限缩短。2003年北京写字楼购房贷款比例为6成10年，现在许多银行已不再发放写字楼购房贷款；而商住项目同样也受到限制———以往能够按照住宅项目8成20年的标准贷款，现在不仅**款比例大幅提高，而且对于面积较大的单元发放贷款十分慎重。对于开发商来说，依靠银行贷款的小型投资者容易流失。对于个人来说，能够占用大宗闲散资金进行长线投资的毕竟不多，庞大的小型投资者在数量上会缩减，也就会影响到整体的购买力，分散到各个项目上，会出现比较明显的波动，尤其是以中小型投资者为主要目标客户群的住宅立项写字楼项目。 北京中原房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕介绍说，小型的投资客户其中有很大一部分是个人创建成长起来的中小企业，倾向于购买住宅立项的写字楼。这种小型的投资客户遍及住宅、商住、写字楼等众多的房地产业业态，主要的购买特点是购买面积小，总房款较低，投机的心理稍重。但此类小型的投资客户，数量较大，聚合在一起形成的购买力也是非常庞大的，是写字楼投资市场中重要的购买群体之一。品质越高的写字楼，小型投资客户的比例越低，反之越高。 写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但同时也有较高的投资风险。对于中小投资者来说，投资写字楼的成本高，对经济压力的抗压力小，中小投资者投资写字楼要非常慎重，应该注意以下三个方面的问题。 首先，要有正确的投资心态。北京中原房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕分析说，中小投资者要有成熟的投资心理，不能盲目，对自己的投资能力有客观的评估，不把所有的鸡蛋放在一个篮子里面，尽量降低投资风险，客观看待市场。同时，对自身的财务能力有正确的评估，对投资回报有明确的预期，用正确的心态看待市场的涨跌和波动。 北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为中小投资者应该避免以下情况： a)只看买价，不看租价； b)只看硬件，不看服务； c)计算方法不对，盲从销售人员的论据； d)只看自己，不看整体； e)只看利润，不看风险； f)花精力太大，不将此计算为成本； g)事先不谨慎思考，时候忙于维权； h)不关心二手市场； i)联想能力差，凭感觉办事。 其次，选择合适的物业进行投资。地点是**重要的因素。地点好的写字楼租金价格高，出租机率大，转卖机会大，同时具有**潜力。戴德梁行董事副总经理林义中建议尽量避免买住宅立项的写字楼。在同一地点，纯写字楼与住宅立项写字楼之间的租金差距能够达到三倍，但是价格却差不了三倍。住宅立项的写字楼从本质上来说是一种不合规范的建筑形式，本身存在很多规划设计上的弊端。如果市场逐步成熟完善，对此类建筑形式进行严格管理，那么投资者面临的风险是非常大的。相比较而言，甲级写字楼的投资较之更高，并且甲级写字楼的租金上涨空间比写字楼的要大。中小投资者在投资写字楼时的理想面积在500平方米建筑面积。如果写字楼的物业面积过小就意味着进驻物业的企业档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理和经营水平。同时过多小业主的竞相压价，会对租金收益产生很大的负面影响。 再次，正确计算投资回报率。北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为投资物业的客户，在计算回报率时，往往忽略下列参数： a)购置物业的税费、律师费、保险费等； b)交付前所交付的还款额； c)物业管理费用、自己的管理费用； d)装修、家具、房屋折旧费用； e)首次出租的高折价； f)客户违约率，客户流转率，给客户的免租期； g)近期动态的租金行情，未来租金的动态变化； h)出租所涉及的税费； i)中介费； j)贷款利息，**款的资金成本。 如果将这些因素考虑进去，可能对回报率的分析就大不一样了。在租金的评估上，静态和动态的租金评估和测算十分重要。中小投资者投资写字楼可以委托专业的顾问代理公司进行代理，不仅能获得足够的信息资源，也能帮助树立正确的投资心态和观念。
全部3个回答 >二手写字楼买卖投资怎么样？一般都集中在哪个地段？
136****2484 | 2018-07-26 17:35:23
已输入 0 字
已有3个回答
-
151****9548 江门万达广场5A写字楼租金可抵月供回报率8个点，楼盘：江门万达广场，类别：写字楼，面积：63㎡，一江门篷江区发展大道北侧二知名品牌龙头商业开发商万达，在售60-90㎡写字楼优惠政策10万抵20万。
剩余货量700套暂售80套，产权；40年（2013-2053年）三总价低回报率8个点起，想了解更多欢迎来电咨询想看的随时打电话给我免费专车接送四20分钟**中山，珠、佛半小时生活圈。
投资必买的6大理由：加入团购另享10万抵20万房款活动，5万定金即锁房号！超5A甲级写字楼，不限购不限贷，**25万起即拥万达物业，江门只此一栋！一线品牌企业全面入驻。自带万达广场、五邑老街，引爆江门海量消费人群。 2018-07-26 17:36:37 -
158****5423 写字楼投资是门学问，大家都知道注意其地段、商圈、交通等情况，但具体来分析，还是难免在知识上有所欠缺。今天好租小编就来告诉你，专家选写字楼投资的三步要诀吧！
写字楼投资技巧一：区位板块是关键，稀缺楼盘需关注
写字楼投资，绕不开“地段”2个字，因为这代表了稳定的价值回报率，价值可持续增长空间。区位板块，并不一定是指市中心**，由于资源饱和，也就说明增值空间有限。这里需要重视的是一些具备国家政府高度重视和规划的热点板块，比如虹桥商务区，因为经济后续增长动力足，交通枢纽商业配套完善，对于自用性企业的办公运营成本和风险控制，都能极大保障。
每个想投资写字楼的人，可能都会问到“哪个区域**容易**”，除了热点板块值得关注，行政区域也会有非常稀缺的优质楼盘推出，需要提前介入关注，因为它有区域内非常大的商务办公标杆意义和持续**力。
写字楼投资技巧二： 购买写字楼以一手楼盘考虑，二手产权不清，购买风险大
目前，写字楼市场里还是有相当的租赁的比例，虽然中小企业喜欢租写字楼，因为这样成本低，但是从长远看，逐年递增高企的租金，也是非常大的不稳定因素。而且随着中小企业业务发展，经常会面临需要马上扩租，换办公楼的情况，然后又是一轮选址，踩盘，谈判，决策的漫长过程，拉低企业的管理运营效率。
建议：对于一些已经步入发展正轨，而且预期还将持续扩大办公面积的中型企业，可以选择一些合适自己发展需求面的办公物业进行自购自用，同时也能做到企业固定资产增值，但是建议，不能光贪便宜去购买二手小业主的写字楼，这其中会有很多信息不对称造成的产权过户风险，同时楼品陈旧，物业不规范等等，也无法保证物业增值。。
写字楼投资技巧三：办公楼购买并非一锤子买卖，**好选择专业地产咨询机构进行合作，后续有保障
在第三产业高速发展的当前，写字楼的市场需求仍将保留持续稳定的增长。因此有很多机构纷纷瞄准楼品物业绝佳的办公楼进行收购。但这其中，需要规避“高价购、高空置、物业差”等等陷阱。当我们买了一个写字楼，谁又能保障我们后期的运营管理和售后服务?由于现在上海地产市场，已经从粗放的“大开发时代”跨入“大运营时代”，价值体现更多是在物业运营管理上。 2018-07-26 17:36:24 -
143****2569 1、准备投资二手写字楼之前，如何计算年回报率?
答：年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，自然**佳。
2、哪些片区的二手写字楼投资及**空间**大?
答：目前地王商圈、国贸人民南商圈、上海宾馆商圈、中心区及车公庙片区等极具投资及**空间。以单位每平方米价格为例，地王商圈此前2万-3万港币 /平方米，目前各楼层均价约1万港币/平方米;国贸人民南商圈此前超出1万元人民币/平方米，目前各楼层均价4000元-5000元人民币/平方米;上海宾馆商圈此前1万元人民币/平方米，目前各楼层均价7000元人民币左右;中心区及车公庙片区的二手楼价格一直在涨，像车公庙创新科技广场，此前起价 3800元/平方米左右，目前价格已达到6000元/平方米左右。而目前中心区在建项目很多，像特美思广场、大中华国际交易广场、联通大厦等，已建成的写字楼则有中电信息大厦、国际商会大厦、中央商务大厦等。中心区写字楼全面启动，预计总供应量将超过50万平米，这些大厦无论从外观、配套还是物业管理等方面看，较目前市场上的存量写字楼均更具竞争力，尤其受中小企业青睐。
3、片区位置在投资中真的很重要吗?
答：是这样。目前上海宾馆商圈、中心区、车公庙片区市场供应量较大，需求也很大，入驻的公司主要是一些广告、贸易、IT、咨询、设计及驻深办事处等中小型公司和创业公司，其对写字楼的形象、功能设施等要求较高，而上述片区的写字楼非常适合其要求，这些写字楼又具有如下特点：外观形象突出，智能化高，档次高，面积较小，可自由分割，24小时办公，空调单独控制。如早期的创展中心、国际文化大厦及近期的天安数码时代、国际商会大厦等，均得到了市场的认可。
4、公共交通在二手写字楼投资中占据什么位置?
答：写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。
5、写字楼层高及电梯容量、数量重要吗?周边配套设施呢?
答：很重要。像地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
6、写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用?
答：如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。
7、写字楼的大堂和走廊重要吗?
答：当然重要。试想一想，如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想?而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。
8、为写字楼服务的物业公司重要吗?
答：非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前深圳甲级物管公司达几十家之多，选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。
9、如何办理租赁手续?
答：投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，可先收租客定金，然后到写字楼所在的租赁管理所领取一式四份市国土局印制的房屋租赁合同，并办理税本 (纳税登记本)。与租客签订完四份租赁合同并收取押金和税金后，到租赁管理所呈交四份合同，由租赁所盖章生效，并按税金额缴纳租赁管理税费。(合同租赁所留置一份，业主一份，租客两份，其中一份到工商局办理公司注册登记或公司地址变更之用。)
10、选择带租约的二手写字楼如何?
答：此乃明智之举，尤其带租约的**潜力大。据统计，租约长达3-5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000-3000元/平方米，也划算。因深圳高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。 2018-07-26 17:35:55
加入交流
相关问题
-
答
-
答
我觉得还是蛮好的啊关键要看你买的地段繁不繁华了不然都没人会去没有人气的地方上班的了因为很多方面都不方便，比如公交吃饭等这些问题了反之我觉得是可以投资的啊
全部5个回答 > -
答
一：如果是个人买，需要你的身份证及复印件。二：如果是以公司的名义买，需要你们公司的营业执照及复印件，法人的身份证及复印件。
全部3个回答 > -
答
写字楼：写字楼的用途通常是创业，面积在200到2000平米之间，费用高，需要和物业及承租公司打交道，装修时间长，优点：入住时间长，缺点：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面积在50到200平米，分为单身公寓和套间，费用较低，容易打交道，自己简装的话大概5到10万就能搞定，缺点：不稳定住宅：住宅通常是在商品房方位内，面积200到500平米之间，费用适中，需要看地段和周边的配套设施，优点：可以卖可以租，缺点：需要一定时间等待配套
全部3个回答 > -
答
二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
全部4个回答 >
买房交流
3171
人正在讨论深圳楼市
深圳买房交流（490）
