请问写字楼买卖需要注意哪些问题？

把握三原则 一是选择区位要准确。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的要素之一。但是该区域的政府规划是否对“楼宇经济”利好、附近是否有提供客源的产业基础，周围是否具备企业办公所需的商业配套，都需要加以提前考虑。 二是产品硬件配置。对于实际租住的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含很多方面内容，如空调系统、电梯、停车场车位、建筑立面、大堂、层高、洗手间等都需逐一比较、现场观察。写字楼定位不同、硬件配置不同，能满足的承租企业也不同。 三是物业服务要专业。物业管理的好坏是决定投资能否保值增值的至关重要因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看其能否做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，**好是在行业中拥有品牌知名度并具备实际管理经验的品牌服务企业，这样服务品质更有保障。 还需防范风险 第一是市场风险。因为写字楼投资数额较大，因此投资时必须防范贬值风险。如果所投资区域在未来的几年里涌现出过多新的写字楼，而企业的承租需求并未增加，造成供大于求，会影响区域写字楼市场租金水平。 第二是政策风险。如果同一城市的不同区域，政府规划的商务区、总部经济区没有差异化，那么写字楼定位则可能雷同，会带来同一类型物业供过于求。或者一些出台的市政利好、产业经济规划未得到落实，也会减少区域内写字楼的需求量。 第三是经营风险。写字楼与住宅都具有投资功能，但写字楼是一种“生产资料”，当它租不出去时，只能闲置在那里，而不能像住宅那样自住。因此必须选择有成功经验的开发商，并且由专业物管公司管理的写字楼项目，有助于减少“空置”现象，确保有较高支付能力的企业入住

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在购买写字楼时，务必审查产权证、土地使用权证、规划许可证等相关法律文件，确保产权清晰无争议。同时，注意合同条款，特别是关于转让、租赁、维修责任等方面的约定，以保护您的合法权益。

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　　1、交易前，一定要查询该房子的使用期限　　商业物业的使用年限一般在40年~50年，也有少量开发商可以通过特殊手段补足地价延长使用年限。购买二手写字楼尤其是楼龄较长的写字楼时，**好去国土房产部门仔细了解该物业的使用年限还剩下多久，一些建设较早的写字楼目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。　　有些写字楼看上去楼龄不长，但是写字楼的使用年限是由所在地块的使用年限来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼拿地较早，但是开发时间却很晚，房子看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一半了。据目前了解到的情况，囤地时间**久的写字楼竟然能达到17年。　　2、交易前，要注意查看写字楼的产权是否清晰　　产权是二手写字楼交易过程中隐患**大的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更会不会影响其产权的归属和完整，在变更过程中有没有关于该物业的约定。如果产权属于个人，要了解该业主名下是否有公司，如果其公司的性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。所以，要查清该物业在法律意义上的所有人，以及其对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请教律师，在签署买卖合同时，补充一些书面条款，预防一些未知风险。　　3、如果该二手房确认没问题，应尽快交易　　写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生。对于一个公司来说，经营困难、资金无法回笼、债务纠纷等都可以成为公司卖出物业的重要原因。但是一旦问题得以解决，就有可能收回不卖。反之，一旦问题进一步恶化扩大，公司无法解决，该物业就有可能被法院查封。在写字楼的交易过程中，这些情况都不罕见。　　如果交付了定金，再遇到法院查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。　　4、签订写字楼买卖合同要注意什么问题?　　处理一般合同要注意的问题外，签订写字楼买卖合同还要注意一下问题：　　(1)注意遗留历史问题　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款。以何时点作为水、电、物业等各项费用的交接时间，时点的明确是清晰划分责任的关键，都应在合同中明确写明，方能避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本。　　(2)写字楼交易需注意明确付款和过户时间　　在交易流程中，买卖双方都具有一定的规避风险意识，因此实际操作中买方会将房款分为**和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主。为保证房产交易的顺利完成，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。　　(3)标明违约责任　　合同中未明确买卖双方违约责任。虽买卖双方主观上都希望能履行义务，顺利完成交易。但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时需要明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。　　5、交易过程不要轻易垫资　　住宅交易的全过程虽然已建立了相对完善的资金监管制度，但是写字楼交易目前尚无系统的资金监管流程，并且由于资金量更大、交易时间更长，所以风险也更大。因此，在交易过程中首先要确保自己的资金安全。

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第一步，置业写字楼前该注意什么？置业写字楼前，应该先考虑该套写字楼值不值得入手，还要考虑自身的需要以及自身的资金状况，选择有实力、讲诚信的开发企业。 第二步，写字楼挑房选房时注意事项。1.购买预售写字楼需现场查看开发企业有没有在售楼处显眼的地方挂《预售许可证》和附图的原件；2.看看所选购的写字楼是否已被抵押、查封，若是由房产中介公司代理销售的，要先了解该公司是否具有房产中介资质等； 3.建议到现场查验写字楼质量。第三步，购买写字楼签订认购书时需要注意的问题有哪些？认购书并不是写字楼买卖合同，在定性上为写字楼买卖的预约合同，是独立合同。一份合格的认购书一般包括以下内容： 1.交易双方当事人的基本情况；2.写字楼基本情况（含写字楼位置、面积等基本情况）； 3.写字楼价款的计算；4.签署契约的时限规定，看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 第四步，写字楼付款是要注意的问题。不要将写字楼款项直接交给开发商，建议将房款支付到预售许可证指定的银行监控账户上，可采取一次性或分期付款。 第五步，写字楼收房验房要注意什么？1.检查验收该写字楼建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有交楼书、质量保证书和使用说明书；2.查验实际交楼的标准是否与合同约定相符； 3.查验该写字楼项目的工程质量； 4.检查室内电路问题。

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1、税费问题购买写字楼索要缴纳的税费跟购买房屋不一样，新建写字楼交易涉及到，契税等。二手写字楼交易时所需缴纳的税费更多，卖家需缴纳：增值税、土地税、个人所得税、印花税。买家需缴纳：契税、印花税。除了以上税费外，还要支付一定的交易手续费。具体是全额征收还是差额征收（增值税和个人所得税），就要根据卖家取得这房子多长时间来决定。2、注意写字楼的地块用途和容积用于修建房屋的土地在审批的时候就规定了土地的用途，有些开发商可能为了获得更大的利润 ，在建设过程中，并没有完全按照规划进行设计和施工，这样的房子，还是不碰为好。建议没有经验，又准备购买写字楼的人，还是可以从一手市场逐渐开始，熟悉整个交易及持有的环节，再进入二手市场。3、银行贷款的差别购买写字楼的时候如果要申请银行贷款，要注意银行对写字楼的贷款和房屋贷款的规定也是不一样的，**、年限、利率都有差异，写字楼就算是初购，也只能申请到高五成10年贷款，税率需按基准利率上浮10％，而且不能用公积金贷款。如果购买的写字楼属于二手写字楼，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。5、写字楼所处的环境在选择写字楼的时候跟选择房屋一样都是要对周边环境地段进行判断，只是两者的用途不同，所要求的地段环境也就不同了。用于商业使用的写字楼对于交通要求一定要非常的便捷。写字楼的高度应该跟周边其他的楼栋高度大体相当，通常比别的楼高的太多或太矮太多的楼都是不恰当的楼盘。在买卖写字楼的时候需要注意的无非就是交易过程中存在的一些隐患以及如何选择写字楼的问题了，如果有的企业老板比较在乎写字楼的装修，那也可以请专业的装修公司根据自己的喜欢来设计，写字楼一般都是公司和企业使用的，一些做生意经营者比较在意的细节还是要注意到。

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