基准地价评估有哪些基本要求?

• 136****5706 基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。 2018-07-19 01:03:57
• 151****8734 基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
  1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
  2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
  3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥**大的经济和社会效用创造了条件。
  4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
  5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
  6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。评估步骤-]城市基准地价评估的方法和步骤：b]
  (1)确定基准地价评估的区域范围
  这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
  (2)明确基准地价的内涵
  其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
  (3)划分地价区段
  所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
  (4)抽查评估标准宗地的价格
  这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
  (5)计算区段地价
  区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
  (6)确定基准地价
  在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。
  (7)提出基准地价应用的建议和技术
  包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。 2018-07-19 01:03:45
• 155****0081 　土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
  　　(一)市场比较法
  　　市场比较法是土地估价中**基本、**常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
  　　
  　　(二)收益还原法
  　　收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
  　　基本公式：
  　　土地收益为无限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益价格
  　　a —土地纯收益(地租)
  　　r —土地还原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
  　　基本公式：
  　　地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
  　　剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的价格
  　　A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
  　　B —整个开发项目的开发成本;
  　　C—开发上合理利润
  　　对于房地产开发项目，其具体公式为：
  　　土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
  　　(五)基准地价系数修正法
  　　基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。
  　　土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
  　　划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
  　　成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
  　　收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。**终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
  　　市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
  　　用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。 2018-07-19 01:03:31
• 138****9927 土地的评估价格是可以低于基准地价的
  1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。
  2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。
  (1)基准地价修正法
  基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
  根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
  基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系数
  ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
  K2——年期修正系数
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
  其基本计算公式为：
  土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
  (3)市场法
  市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。 2018-07-19 01:03:05