商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。
全部3个回答 >请问商品房预售合同是预约合同？还是分期付款买卖合同？？
136****9889 | 2018-07-18 19:23:49
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144****1817 商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。 商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；
(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等 2018-07-18 19:24:38 -
146****6385 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。
其原因有三： 一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。
可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中; 二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。
前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款; 三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。 2018-07-18 19:24:21 -
153****0753 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2018-07-18 19:24:09
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简单地说，政府按不同的房屋状况出台了三种合同示范模板——预售合同、出售合同、买卖合同。前两个对应的是购房人从开发商手里买一手房所需签订的合同。第三种是购房人从已经取得了房产证的个人（这人的房屋取得也是从开发商手里买的一手房）买二手房签署的合同。 在房屋建设工程还未竣工、但已经达到了政府允许的预售条件时，开发商与购房人签署的就是预售合同。购房人买的是“期房”——远期交付的房屋。在这阶段，因为房屋的平面建筑设计、室内设施配备、交付日期、房屋实际面积、小区平面规划都是预计的，是不确定。所以针对这些（例如面积误差的处理规则），必须在合同里双方“约定”下来。交房时，按约定逐一核对，若没做到按违约条款处置。 后两种合同因为签署时没上述这些问题，但有新的问题要约定——例如若银行贷款迟于购房人预计的时间下来怎样算违约责任。所以，在后两种合同里，合同条款会比对预售合同相应地做调整。
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(1)起诉要求对方支付某一期未付款及利息的，可自该期款项逾期未付之日起随时向法院提起诉讼。(2)起诉要求对方提前偿还所有未付款项及利息的，可自对方逾期未付款达到总款项五分之一，或对方以言语、实际行为等明示不会按合同付款时，可随时向法院提起诉讼，要求偿还所有未付款项及利息。在时效内起诉才能得到支持分期付款合同纠纷的诉讼时效为两年，无正当理由逾期未向法院提起诉讼的，法院将不再保护。诉讼时效的计算如下：(1)如果合同约定履行期限的，应从分期付款合同约定的**后一期履行期限届满之日起计算，满两年;(2)如果合同没约定履行期限或约定不明的，可根据双方签订的补充协议确定履行期限，诉讼期限从履行期限届满之日起计算，满两年;(3)如果依然不能确定履行期限的，诉讼时效期间从守约方要求违约方履行付款付息义务的宽限期届满之日起计算，满两年。但违约方在守约方第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从违约方明确表示不履行义务之日起计算，满两年。分期付款合同常见的违约责任情形：1、买方违约的，体现在买方因个人原因不想买了，想解除合同的;买方严重逾期付款的，卖方想解除合同的，构成违约。2、卖方违约的，卖方未能按照合同约定履行义务的，构成违约。发现对方违约，不能协商解决的，要积极通过起诉来解决。
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预售合同和买卖购房合同主要区别在于合同标的状态。商品房预售合同中的标的商品房为正在建设的状态，商品房买卖合同中的标的商品房为已通过竣工验收的状态。
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买卖合同纠纷解决方式：合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决。既不应采取消极拖延的办法，也不应采取扣发货物或拒付货款的办法自行行使法律处分权，因为这两种做法都无助于问题的解决。按照法律规定，应该首先通过协商解决纠纷。协商解决纠纷，双方是建立在互谅互让、平等磋商的基础之上，不影响团结以及今后的继续合作，还可以节省时间、人力和费用，所以，应该更多地采用这种方法。对于需债务人偿还债务而其一时又无力偿还的，可以采取以下方式协商解决：分期偿还。如果债务人因产品积压或者因外债收不回来而暂时无力偿还的，那么可以待积压的产品推销出去后，或者外单位的欠款收回后偿还。如果因管理不善暂时亏损但尚未公告破产的企业，经过努力还可以通过改善经营管理尽快扭转亏损的，可以在自愿的基础上，制定切实可行的分期分批还款计划。这样做不仅可以使债权人的合法利益得以实现，还可以使债务人积极改善企业的经营管理，改变无力偿还债务的被动局面。
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