拆迁赔偿-请问律师找什么样的评估机构、找哪些地方的评估机构较为合适？

• 135****9667 现在很多地方都在进行大规模的拆迁，当然企业也不例外。而且企业拆迁对于企业主来说是一件大事，而且企业拆迁依法也会得到一定的经济补偿。下面小编将向大家来介绍一下关于企业拆迁赔偿标准，希望可以帮助到大家。
  一、所涉法律依据
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  (一)被征收房屋价值的补偿;
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。
  二、企业拆迁赔偿标准
  1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
  2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
  3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
  四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
  (一)拆迁资产补偿费用
  1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
  企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
  也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
  全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
  2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
  对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
  3、设备补充费用按照重置成新价计算
  设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
  在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
  (二)停产停业损失
  该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。
  《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。
  (三)拆迁补偿费用
  1、设备搬迁安装费
  对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
  2、解聘员工的安置补偿费用。
  因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
  (四)基于拆迁政策发生的奖励费用
  在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
  通过上述介绍，我们了解到企业拆迁赔偿标准一般包括资产的补偿费用，无法搬迁的土地以及因为搬迁而发生损失的机器设备的补偿费用等;此外，停产停业的损失费用会以实际的情况而定，一般有实际经营损失也可包括预期经营损失等。 2018-07-17 13:37:07
• 158****6207 律师并不能将所有不满意的事情变成满意，因为每个人对满意的界定不同。
  拆迁律师只能做到在补偿不合理不合法的时候争取到合理合法的补偿，也就是在法律框架内的利益**大化。但是到底能不能达到被拆迁人心中的满意确实不好衡量。 2018-07-17 13:36:50
• 135****1737 这是正常的，所谓拆迁补偿，补偿的是成本价，即你当初建这房屋花了多少钱；而一般房产评估机构评估的是资产价，包括**、器械设备等等，资产价当然要比成本价高。但就算你自己请评估机构评估，拆迁办也可以置之不理，因为根本不承认。有更多问题请关注栩锐企业拆迁维权律师团官网。 2018-07-17 13:36:35
• 144****7139 1、拆迁评估直接关系着拆迁当事人切身利益，关系着社会安定稳定、关系着估价执业风险
  评估，有时主要体现的是其公正性，着重程序、形式上要求。但对拆迁评估，就像经济纠纷涉案物评估一样，不仅要求公正性，还注重客观性、准确性和可行性。因为评估结论，无论高评还是低评，都直接关系着一方当事人的切身利益。评估结论不客观、不公平、不可行，必然直接带来估价执业风险。许多评估机构不愿承接拆迁估价业务即是一例证，经常不是拆迁人不满，就是被拆迁人不服。房屋拆迁是社会安定稳定的热点问题，拆迁纠纷、因拆迁引起的群体上访层出不穷，今年国庆甚至出现了天安门广场自焚事件。
  2、拆迁评估项目小组的设立
  本人赞成福州市房地产管理局对参与福州市城市房屋拆迁评估的机构进行准入核准。拆迁评估有别于其他类型评估，现行的《房地产估价规范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行办法》有关规定，评估报告(含按拆迁评估技术鉴定委员会提出修正意见后的评估报告)经拆迁评估技术鉴定委员会鉴定认可的，该报告中确定的评估结果作为拆迁纠纷裁决的依据。对拆迁评估，评估结论仅仅是为所对应的经济行为提供评估作价参考意见，而是裁决“依据”，是评估机构独立、客观、公正的尺度。评估结果的合理性、准确性、可行性将立即受到市场、法律法规和专家意见的检验，同时还要接受尖锐对立的拆迁当事人双方的质询。所以，拆迁评估项目组人员配备十分重要，不能因为拆迁评估项目小而有任何忽视，要从评估专业性原则出发，有针对性地配备土地估价、工程设计、施工管理、造价咨询等人员。如人员不到位，素质低劣、难打硬仗(拆迁评估时间性强)，不做周密计划，拆迁评估工作将难以顺利开展。
  3、拆迁评估结果一般不是真正意义上的公平市场价值
  对现今通常的旧屋区改造和新区成片开发，作为个体的被拆迁人基本处于被动、从属地位，对诸如是否列入拆迁范围、拆与不拆、何时拆、如何拆等，没有发言权。国务院《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日起施行后，福建省出台了《福建省城市房屋拆迁管理条例》，并且制定了《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行办法》和《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》。然后，各地市，包括县市又从当地情况出发，由政府出台相关规定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印发了《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，核准了8家评估机构具有在福州范围内从事拆迁评估的资格，出台了《福州市城市迁管理办法》、《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》。拆迁评估除了要符合《房地产估价规范》外，还受制于一系列的法规、政策。可以说，拆迁评估结果是被拆人在其财产权制约前提下政策主导市场的房地产补偿价格。就法律地位而言，拆迁人与被拆迁人是平等的。如果发生纠纷，就实际而言，多数个体被拆迁人处于弱势地位，他们有关的法律、政策、技术知识储备不足，其合法权益易受侵害。同时，因受政府制定的拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见，以及政府贯彻“拆得除”原则等影响，也常出现被拆迁房屋高于正常市场价值(实际价值)、被拆迁人“不当得利”的情况。
  国务院条例第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”同时也规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。
  拆迁评估既要维护拆迁人的正当利益，又要有利于城市建设的顺利进行。总之，受制于法规政策是拆迁评估**大特点。不结合当地实际，不熟悉相关政策法规体系，拆迁评估无从入手。
  4、评估资料应尽量全面充分并妥善整理存档
  拆迁评估的风险是显见的。估价依据不充分，估价流于形式，必将给估价机构和估价人员带来大麻烦。
  ①接受委托后，向委托方开列清单，提请提供相应估价资料，包括《房屋拆迁许可证》、《被拆迁房屋产权审查证明》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、房屋竣工图、工程决算书或房地产买卖合同、发票等，所有资料应进行原件与复印件核对，要求委托方在其提供的复印件上签字盖章确认，同时请委托方签署表明所提供资料合法真实有效的《承诺函》。
  ②现场勘验由2人以上共同进行，事前周密计划、准备相应表格，现场认真踏勘、详细记录，要照像，以记录被拆房屋的基本状况和特点。对明知争议较大的，**好进行录像。
  ③拆迁评估多数是在拆迁当事人依据当地政府拆迁补偿指导意见达不成协议的情况下进行的，一般由一方当事人委托，因纠纷已起，评估工作往往得不到另一方当事人的配合，给资料搜集带来困难。这是拆迁评估的又一特点，估价人员必须面对。
  ④拆迁房屋估价中涉及工程造价、成新签定(尤其是危房)，面积测量等工作的，可另行委托相应有资格的机构进行，评估机构利用其工作成果。
  ⑤拆迁评估多为追溯性评估。按照《福建省城市房屋拆迁评估技术规范》，拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日，所以拆迁评估的现场勘验多在估价时点之后。因此，估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异，作相应调整，并在估价报告中作必要说明。
  ⑥评估机构所作现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人签字，应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所有区位和个别因素)，并请当事人或在场人签名、盖章，当事人或在场人拒绝的，应予说明。市场调查询证记录亦如此。
  ⑦必要时，可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。
  ⑧评估资料已认真整理归档，以利于拆迁纠纷裁决和诉讼。
  5、评估人员要注重并善于把握拆迁当事人的“交集”
  拆迁纠纷一般多因拆迁补偿价格引起。接受拆迁评估委托的机构在可能的情况下，应尽量与评估委托方的相对人取得联系，听取拆迁当事人双方情况介绍，了解各自意见和双方争议焦点，尤其是要找出双方共同认可的部分。基于此，估价人员在充分体现估价科学性的同时，合理运用估价的艺术性，估价结论更易为当事双方所接受。 2018-07-17 13:36:24
• 152****7507 随着各城市拆迁力度不断加大,对城市房屋拆迁的评估已成为公众关注的焦点。今天吴少博律师总结了7种企业拆迁评估的乱象，都是各位企业主在拆迁中会经常碰到的问题。
  
  1.评估机构如何而来
  
  按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和以前各个地方的集体土地拆迁管理条例规定，评估机构是由被拆迁人选定的，可以通过抽签、摇号、协商选定。但是企业主在进入拆迁环节的时候已经有评估公司介入，企业主不清楚评估机构从何而来，其实都是由拆迁方在拆迁前就指定了具体的评估机构，这是不符合法律规定的。
  
  2.评估价格一致性
  
  早期补偿政策就进行了实际的规定跟圈定，比如不同高度、结构、材质、建设时间的厂房是一个价格。特别是进行违章建筑拆除的时候，这种评估机构完全就是虚设。因为早已规定了价格根本不用评估，评估机构成了拆迁方手中的一个工具，只是填写个数字而已。厂房及其附属设施、机器设备、营业利润、停产停业损失都是不同的，怎么能评估出一样的补偿价格？
  
  3.评估报告不签字不盖章
  
  被拆迁企业主可能只拿到一张评估单，单子上印着XX评估公司但是没有评估师签字和评估公司盖章。这是不正规、不合法的评估报告，不具有法律效力。
  
  4.一张评估单几乎代表一切补偿
  
  怎么可能一张评估单上的内容就代表了一切拆迁补偿？实践中，评估公司会告诉你“丢项、落项随意添加。”为什么早期评估的时候不进行统计？不进行入户丈量呢？不进行附属物清单的汇总呢？
  
  5.找不到评估公司
  
  在实际拆迁谈判中找不到评估公司的人，只是在进行到某个阶段的时候，比如被拆迁人对评估不理解的时候，拆迁方可能会找一个评估公司的员工来跟被拆迁人谈一谈是如何评估的。总的来说被拆迁人不清楚评估报告如何而来，也见不到评估公司的人，并且也没有人来解释、解读评估报告的由来。
  
  6.评估走一趟丢掉一箩筐
  
  现在评估公司即便入户丈量也是“走过场”，全凭被拆迁人跟评估公司谈，如果被拆迁人没有把装修、附属物等评估项跟评估公司说全面，就有可能丢掉一些补偿。作为企业主没有具体的清单，有可能也记不清楚是否有附属设施。找评估公司就是为了对企业具体评估，包括地上、地下附属物，企业厂房的大小、结构、材质，机器设备是否能搬迁等都是由评估公司来统计的。
  
  7.提不起评估的复核鉴定
  
  根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被拆迁人对评估报告有异议有权提起复核，复核后有权提起专家委员会鉴定，这都是被拆迁人享有的程序权利。但是由于见不到评估公司，也拿不到正规的评估报告，所以无法提起复核鉴定。也就是剥夺了被拆迁人对评估报告不服的程序性权利。
  
  在实践中，评估公司到底是以什么方式来介入进行评估的，比如是正规的征收拆迁、环境整治、“运动式拆违”等等，以上方式的不同评估公司的角色也不同，正规的征收拆迁是有签字有盖章的评估报告，环境整治基本就只有一张单子，可能都不是评估公司出具的，只是拆迁方列出的一张单子。
  
  以上这就是拆迁评估的乱象汇总的全部内容，提醒各位被拆迁人如何在征收拆迁中维护自己的权益。
  
  2018-07-17 13:36:08