产权调换如何缴纳契税

“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

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可以办理房屋产权登记。《房屋登记办法》第三十二条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，所有权发生转移的；（六）以房屋出资人股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。互换：本来是指以货币以外的物品进行交换，房屋的交换应是局限于房屋和房屋的交换，拆迁安置时以交换房屋产权作为补偿的，也属互换。第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

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简单的说就是一平换一平，不给你钱也不用你掏，对正在营业中的门面房在拆迁中的补偿就要看你所在城市的规定了，建议**好找个律师问一下，因为拆迁合同有好多都是在玩文字游戏，一般人是玩不过开发商的

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动迁房一般产证下来，3年到5年，你跟他签的合同是有法律效益的，只要不是你逼迫他签的或者经济纠纷签的，是真实房屋买卖合同是受法律保护的。这种私下签的合同是受法律保护的，但是你的合同同样重要一定写详细了

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产权调换中三个不可忽视的问题（一）产权调换时，调换房屋的面积在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准；二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定**终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。（二）原地还房不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，**终给被拆迁人造成无法弥补的损失。（三）产权调换协议根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力，才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人，从而在实体利益上得到保障。如果忽视这一点，将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》，其优先权可能因此而丧失，**终房屋被拆迁，约定的房屋无法取得，闹得鸡飞蛋打。另外，国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁利益的一个方面。

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