房屋买卖怎么评估？

• 138****9723 二手房评估通常有多种评估方法，但常用的主要有：
  1、成本法；
  2、市场比较法；
  3、租金收益法。
  目前市场上应用**为广泛的也是**为精确评估方法是市场比较法。
  所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。
  其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。 2018-07-16 23:03:01
• 137****5991 不是必须要做。
  一、需要做二手房评估的情形：
  1、确定交易价格
  交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，避免交易双方因对房产价值不了解，而影响交易的正常进行。
  2、缴纳房产税费
  交易后申报销售价时，如主管部门认为其低于市场价值，会委托具有专业评估机构对该房产评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  3、房产保险
  房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
  4、申请银行贷款
  申请贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
  5、解决房产纠纷
  发生纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及有争议的房地产价值进行科学的鉴定，以协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
  二、二手房评估需要准备的材料：
  1、企业营业执照复印件或个人身份证复印件；
  2、国有资产产权登记证（非国有资产除外）；
  3、当地建筑工程概（预）算定额；
  4、当地建筑工程取费标准；
  5、房屋建筑、构筑物资产评估明细表；
  6、部分房屋建筑物工程预决算资料；
  7、房屋产权证书或有关房屋产权证明资料；
  8、企业年度财务报表；
  9、建筑物总平面图；
  10、土地使用权证书；
  11、当地政府主管部门批准的计划立项文件；
  12、当地政府的建设工程规划许可证；
  13、当地政府的建设用地规划许可证；
  14、房屋建筑物抵押状况；
  15、其他与建筑物评估有关的资料。
  三、二手房评估的流程：
  1、业务接洽；
  2、对委托项目进行初步了解；
  3、确定评估目的；
  4、签订评估委托书；
  5、预收评估费；
  6、提供相关资料；
  7、现场勘查核实；
  8、资产初步评定估算；
  9、双方交流意见；
  10、评估报告定稿；
  11、出具评估报告；
  12、付清评估费余额；
  13、提交评估报告。 2018-07-16 23:02:36
• 145****1290 　在二手房交易时，需要做二手房评估的情况有以下五种：
  　　1、二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  　　2、买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
  　　3、申请抵押贷款时需要房地产评估。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付**款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
  　　4、发生房地产纠纷时可能要进行评估。 2018-07-16 23:02:24