一次性收了一年的房租,营业税和房产税怎么计算

• 143****4174 “房地产企业如果收一个季度的租金，交营业税和房产税的时候，是不是第一个月就要交三个月的税，”，是的，你第一个月就交三个月的税，后面两个月没有收入就不用交了；“可不可以按月转租金，在一个月一个月的交啊”，也可以。
  2018-07-16 19:05:09
• 145****0257 免租期期间出租的房产，涉及房产税、营业税及附加、企业所得税、印花税等税种。在计算申报时，不同的税种应适用不同的税法规定。
  
  (1)房产税
  
  财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知【财税[2010]121号】第2条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。本通知自发文之日【2010年12月21日】起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
  
  根据上述政策的规定，免租期期间的房产，视为自有房产缴纳房产税，不按出租的房产缴纳房产税。文件尽管规定按房产原值缴纳房产税，但根据房产税暂行条例第3条的规定，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
  
  (2)营业税
  
  免租期期间的房产如何缴纳营业税，目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确，但中华人民共和国营业税暂行条例实施细则【财政部 国家税务总局第52号令】对营业税的纳税义务时间进行了细化和明确。实施细则第24条规定：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第25条规定： 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  
  根据上述政策的规定，免租期内，由于承租方尚未达到书面合同确定的付款日期，出租方不产生营业税的纳税义务。但如果租赁合同既规定了免租期，又约定承租方提前支付房租的，应在实际收到预收租金的当天按实际收到的租金交纳营业税。
  
  根据城建税和教育费附加的相关规定，出租方还应以实际缴纳的营业税为税基，按适用税(费)率计算、申报、缴纳城建税和教育费附加。
  
  (3)企业所得税
  
  免租期期间的房产如何缴纳企业所得税，目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确。中华人民共和国企业所得税法实施条例【中华人民共和国国务院令第512号】第19条规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
  
  国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知【国税函〔2010〕79号】第1条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
  
  根据上述政策的规定，免租期内，由于承租方根据合同约定，尚未达到应付租金的日期，企业所得税上可以不确认收入。租赁合同既规定了免租期，又约定承租方提前支付房租的，提前收取的房租也可在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，这是与营业税不同的地方。
  
  (4)印花税
  
  房屋租赁合同属于印花税暂行条例中列举的应税合同，应计税贴花。根据中华人民共和国印花税暂行条例【国务院令第11号】第7条、第8条和印花税税目税率表的规定，出租方和承租方均应在书立时按租赁金额的千分之一计税贴花。由于印花税按租赁合同的租金总额在租赁合同签订时一次缴纳，故免租期条款不影响印花税的计算。 2018-07-16 19:05:01
• 139****5212 我国目前房产税的计征方式主要有两种：从租计征和从价计征
  一、从租计征
  1、从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入x12%
  2、举例：业主自有一处房产，出租给某公司，每月收取租金1万元，该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税。应纳房产税=10000x12x12%=14000元。
  二、从价计征
  1、从价计征是按照房产的原值减除一定比例后的余值计征
  其公式为：应纳税额=房产原值x（1-减除比例）x1.2
  2、举例：业主有一幢私人房产原值100万，已知房产税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。应纳房产税=1000000x（1-30%）x1.2%=8400元。
  （注：检出比例一般为10%-30%） 2018-07-16 19:04:54
• 157****3143 “租赁期间房屋的房产税、营业税及附加税、个人所得税、土地使用税由承租方交纳”。按照现行税收法律、法规的规定此协议是不合法的，因为作为承租方，不是房屋租赁税款的纳税义务人，房屋租赁税款的纳税义务人是出租方。但比较合理，因为，承租人不负担房租各项税款，出租人就要加价，羊毛出在羊身上，对于承租人来说是一回事。
  
  个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
  1、房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
  2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
  3、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
  4、个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
  5、印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
  6、土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定单位税额计算缴纳。具体的单位税额由省、自治区、直辖市人民政府，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。（根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定）
  
  由于涉及的地方税种较多，不能完整计算出应交的全部税款。请到房屋所在地的地税局咨询。
  
  1、房产税=50000*12%=6000元
  2、营业税=50000*5%=2500元
  3、城建税=2500*7%=175元
  4、教育费附加=2500*3%=75元
  5、个人所得税，一般采取附征的办法，从全国来看，附征率一般在2%左右。
  6、个人所得税=租金*附征率=50000*2%=1000元
  7、印花税=租金*0.1%=50000*0.1%=50元
  8、土地使用税，一是需要知道土地的实际占用的土地面积是多少，二是需要知道房屋坐落地的单位税额是多少。
  应交土地使用税=实际占用的土地面积*单位税额。 2018-07-16 19:04:47
• 152****3653 一、出租用于居住的：
  房产税=租金收入*4%; 印花税=租金收入*0.1%; 个人所得税=租金收入*1%; 土地使用税=面积*税额(XX元/平方米)。 月租金超过起征点的还需要征收： 营业税=租金收入*3%; 城建税与教育费附加=营业税*10%。
  二、出租用于经营的：
  房产税=租金收入*12%; 印花税=租金收入*0.1%; 个人所得税=租金收入*1%; 土地使用税=面积*税额(XX元/平方米)。 月租金超过起征点的还需要征收： 营业税=租金收入*5%; 城建税与教育费附加=营业税*10%。
  2018-07-16 19:04:37