村留用地可以建安置房吗

• 141****9998 留用地概念：
  留用地，也叫回扣地、安置用地，是与“货币”并存的一种“以地换地”的征地补偿方式，用来安置被征地村民。留用地面积一般按被征土地面积的10%确定，用于工厂、商铺和村民安置房建设。
  
  为什么要给留用地？
  第一，征地时，如果不预留些建设用地给村里，以后村里想发展产业，将无建设用地可用；因为剩下的农田，国家极力保护，占用建设要坐牢。用征地补偿款那点钱，买不了几个平方的国有土地。第二、征地补偿款的钱总会花完，到时候怎么办呢。失地农民去工厂打工，或者自己开店做小生意，赚走大头的往往是拥有土地的工厂老板或者收租金的商场老板。与其替别人赚钱，不如自己村里有留用地，发展产业，这样，就业解决了，失地农民还可以集体致富。
  
  通俗地说，原来被征土地上减少的收入，可以在留用地的房子上收租金得到补偿。所以，地方政府就出台留用地政策。温州市乐清市，1999年起，先后出台 “征地暂行规定”、“征地管理办法”，规定了留用地。浙江省也出台了一些规定（详见网站下载资料）。
  
  办理程序：
  根据这些文件以及到各政府部门的规定，在乐清市，留用地从取得指标，到办理产权证，分七步:
  第一步，取得指标。比方说，山弄村被征了82亩地，按10%得8.2亩的留用地。这时，留用地面积是确定的，记在土地局的台帐上，但位置还没有确定，所以叫“指标”。
  
  第二步，找位置。根据规划，看看本村、本镇或本市范围内，哪些空地、农田打算做为建设用地的，找到那个地块的相关权利人，进行协商，该地块的村召开会议讨论是否同意被征收。比方说，吕庄村在老104国道边上有块农田，可规划为建设用地的，找到吕庄村干部和村民协商，吕庄村开会讨论，同意被征收。
  
  第三步，立项审批。山弄村打报告，要在这块吕庄村的土地上建房。发展计划局（现称发改局）初步审批建房的规模、用途以及建的房子给谁住。
  
  第四步，办征地手续。土地局征用吕庄村的土地，办理征地手续。
  
  第五步、编可行性报告，列入年度计划，审批施工图纸、分配住宅的名单。
  
  第六步、开工建设。
  
  第七步、竣工验收，办理产权证。
  2018-07-16 15:33:04
• 145****9597 农村留用地，是一种征地补偿安置模式。即给予被征地村庄划定一定数量的被征土地，用于建设，鼓励村庄通过留用土地开发发展二、三产业。作为征地补偿安置方式之一的留用地模式，一直是社会和学界关注的热点。因此，梳理经济快速发展地区的留用地开发实践，深入理解不同地区的留用地开发模式，进而分析留用地开发存在的主要问题，并提出政策建议及实施对策，对推进我国征地制度改革具有重要意义。
  
  农村留用地
  
  一、留用地开发实践
  
  我国留地开发起源于深圳，随后在广州、浙江、上海等经济快速发展地区广泛发展并形成具有地方特色的实践经验。在实践过程中，为适应市场需要，留用地的开发利用多由当地政府、集体经济组织和投资方单方或者多方灵活设定。从实施效果看，留用地开发在保障失地农民土地权益、促进农村可持续发展等方面发挥了积极的作用。
  
  杭州开发模式。1999年以来，杭州市留用地制度逐渐形成相对稳定的开发体系。杭州留用地制度有3方面的突出特点。一是坚持以村集体作为留用地开发的主导方，村集体能够对留用地项目形成有效的把控。二是坚持留用地开发与国有土地利用体系相衔接，主要体现为对农用地先征用后留用、村留用地一律公开招拍挂。三是鼓励经济基础薄弱、缺乏独立建设能力的村集体多采用引进投资、合作开发的模式，推动留用地的开发成功率。杭州市留用地开发模式主要分为以下3大类: 1.村集体自行建设开发模式。主要表现为村集体通过筹资自行组织建设开发留用地，并在建成后将建筑物自行经营管理或整体出租给第三方经营管理。2.合作开发模式。是指通过市场化的程序选取合作单位，共同开发留用地。3.留用地货币化模式。是指村级集体经济组织在征得村民同意后，可将村留用地交由杭州市土地储备中心通过招拍挂形式公开出让，相应国有土地使用权出让收入在扣除有关税费后由政府全部核拨给村级集体经济组织。
  
  厦门市西板村开发模式。厦门西板村留用地开发模式，指政府在征收农村土地发展工业集中区时，在工业集中区项目外围按照相关的标准预留土地，并与已保留的工业集中区范围内或紧邻的村庄、工业集中区用地进行统一规划，同步对村庄进行规范化的配套改造，使村庄内部环境全面改善，就地实现城镇化。对于征收农村土地发展工业集中区或者发展某一固定业态的集中区，该模式具有一定的借鉴性。
  
  长沙市咸嘉新村开发模式。咸嘉新村留用地开发模式的核心，在于将留用地划分为生活性用地及生产性用地两大类。其中，生活性用地主要是指集中统一开发的形式为被征地农民建设生活安置用房;生产性用地则是指通过村集体统一统筹，并在已经建成的物业基础上，成立物业管理公司和经营场所为被征地村民提供就业岗位，物业的收益也作为持续的红利发放给村民，从而多渠道地保障失地村民的生活。
  
  广州市留用地开发模式。广州试行征地留用地的做法，可以追溯至上世纪80年代末，并经历了政策中断、恢复及完善的三大阶段，每一个阶段都有各自的特色。**后形成相对体系化的七种留用地开发模式，即指标出让、具结承诺、土地出租、土地转让、自主经营、物业出租、合作开发。指标出让是指村集体拿到留用地指标后，不选择指标落地，而是将留用地指标出让给其他村集体，对方向村集体支付指标出让金的模式。这种留用地开发模式创设目的是实现没有土地可供留用地指标落地的村集体和有土地可供留用地指标落地没有指标的村集体的双向对接。具结承诺是指由于征收土地面积不大，返还留用地地块小，零散不利于规划，村集体没有选择立刻兑现留用地指标，而由村集体提供承诺书，等到指标累积一定数额后再统一兑现。土地出租与物业出租，这两种开发模式相类似，不同的是土地出租是指村集体通过直接出租土地，让承租方自行投资经营留用地，不参与干预和分享收益，每年或定期地向承租人收取租金的模式;物业出租则是指村集体根据市场需求，对留用地的投资开发建设商铺用房、物流厂房、仓储库房等并将物业出租给承租人使用，由承租人向村集体支付租金的模式。土地转让是指村集体通过变更土地所有权性质，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向村集体支付土地使用权出让金的模式。自主经营是指村集体对留用地自行投资开发建设商铺用房、物流厂房、仓储库房等，并自我经营和管理，以维持集体成员的长期利益和保障目的。合作开发是指村集体以土地作股份，开发方以资金货币作股份，双方协议根据土地价格和建筑成本分得相应物业产权，再统一经营和分别出租获得收益。
  
  农村留用地
  
  二、留用地开发存在的主要问题
  
  历史留用地落地问题仍突出。受留用地政策实施管理力度不足因素的影响，大部分城市在不同时期均出现留用地欠账情况。再加上早期征地时，征地主体单位没有被要求指标一定要落地，因此往往只落实指标配额，并没有商定具体的留用地选址，进而导致村民空有指标、却没有土地进行开发的现象。另外，也有部分留用地未落地的原因是因为村民对于留用地选址不满意，或者打算达到一定规模后一并兑现留用地造成的。这些都为留用地落地工作带来困难，也影响留用地的开发及经营。
  
  留用地指标使用过程繁琐复杂，落地周期较长。按照大部分地区的留用地政策，留用地开发一般需要在主体工程用地范围之外另行选址。选址既要符合土地利用总体规划和城乡规划，又要被征地村同意，在选址问题上政府部门和被征地村往往难以达成一致，导致部分地区的留用地存在落地及开发难的现象。这一方面加大了征地拆迁的难度，影响了旧村改造的进行;同时也限制了优质项目的引进，影响了留用地的招商引资环节顺利开展，另一方面也导致大部分村集体的留用地项目未批先建、违章建设等情况出现。
  
  留用地位置、规划和用途与现有规划的协调难度大。部分留用地因为城市建设需要或受相关规划限制，或由于没有预留属于本村的经济发展用地，需要征收异村、异镇用地予以解决。然而，异地落地往往受到异村、异镇的排斥。同时，村民对于将部分地块落实到外村或别的乡镇可能还有顾虑，既有对地理位置差异导致的地价差异的不认同，也有对落实在别村土地上的留用地块开发管理能否顺利进行持有怀疑，往往导致留用地无法落地，影响了留用地的开发。
  
  留用地政策仍不完善，与其他政策存在衔接问题。留用地政策存在一些“政策盲点”，诸如再征留用地的时候，如何安排征收比例等情况并没有在相关政策上作明确规定。同时，由于现阶段政府出台新政策的频率相对较高，也容易出现新政策与留用地合作协议出现衔接不上的问题。特别是对于已经签订合作开发协议的留用地，是遵循旧政策还是遵循新政策的规定。这些问题都是影响日后留用地开发的关键因素。
  
  地区发展环境不均衡，留用地利用收益差异大。中心城区或开发区周围设施环境已渐成熟，区域优势大，留用地项目的开发及之后的经营必然会带来可观的经济利益，但外围城区由于商业氛围不浓厚，交通等基础设施配套不到位，留用地开发项目的启动在短期内难以创造较大的经济价值，导致区域内部不同行政村的经济总收入差异较大，可支配总收入不尽相同。城中村及郊区村的经济发展水平差距大，也反作用于留用地的开发及利用。
  
  已安排的留用地利用较为粗放。留用地具有分布零散、规模小的特点，再加上村集体留用地开发利用第一桶金问题成为开发门槛，客观上造成已安排的留用地利用在初期只能通过低级产业方式开发，利用较为粗放，甚至部分已批准开发的留用地多年闲置。同时，由于大部分农村集体经济组织自我开发能力较弱，开发资金不足，经营管理水平有限，留用地多用于出租或转让，留用地用以保障农民生计的积极作用未能得到充分发挥。
  
  农村留用地
  
  三、对策与建议
  
  政策方面的建议。
  
  1.规范土地征收程序，实施征收土地与留用地报批同步政策。这便于留用地与征地开发项目的同步开发、招商、协调出租转让，提高土地的开发利用效率，加快留用地开发利用周期。有条件的地块，可在报批同步的基础上，进一步推进四个同步：同步规划、同步报批、同步供地、同步开发建设。
  
  2.以政策形式保障“三规合一”，充分考虑、落实村留用地与集体经济发展用地的位置、规模和功能。在此过程中还要尊重被征地农民的主体地位，赋予其充分的知情权和参与权，充分沟通表达落实多方的意愿。
  
  3.建立留用地指标与村集体建设用地综合统筹的管理制度。目前对于村集体而言，两种类型的土地都是保障村集体发展的重要手段。因此，建议建立留用地指标与村集体建设用地统筹考虑的管理制度，对留用地与村集体建设用地指标的核定、使用、调剂、核销情况进行统筹动态管理，综合统筹、指标共用，避免留用地规模过小、留用地与规划不符等问题给村集体土地开发造成停滞。
  
  4.适当放宽对于留用地的产业限制与准入条件政策。由于留用地土地在招商引资和吸纳产业能力上先天不足，因此许多企业集团对于使用留用地持保留态度。在这样的背景下，如果对留用地实行与国有土地同等的产业限制与准入条件，将无法发挥留用地灵活利用的优势，也不利用于在社会经济和产业转型升级过程中，村集体对已有工业企业的保留和吸纳。
  
  实施对策。
  
  1.充分利用协会力量或者建立相应的中介组织，协助留用地统筹开发利用，解决村集体在留用地开发利用的整体过程中因缺乏土地报批、城市规划专业知识、专业人力资源、缺乏招商引资市场信息导致的种种问题。
  
  2.由各区国土资源管理部门牵头，充分利用“三规合一”、村庄规划和功能片区规划契机，综合考虑各种发展规划需求，对各村留用地与集体经济发展用地的位置、规模和功能进行确认和规划调整。一经调整确认，不能随意改为其用地性质和功能。
  
  3.加强留用地利用的监督，一方面在现实留用地项目引进、落实和建设等环节中需要通过建立监督机构、监督检查制度和调动社会各监督力量，避免集体资产流失和腐败现象。另一方面，加强土地利用模式的监管，积极引导被征地村利用征地留用地建设物业，形成资产积累，把补偿安置费变为不动产，用不动产收益安民富民。
  
  4.对于未落地留用地指标，政府应当给予适当补助。留用地作为给予被征地农民的生计补偿，在实际操作过程中，多数因为种种原因无法开发。一方面，政府应当对未落地留用地指标给予适当补助，以解决被征地农民的基本生计问题。另一方面，在综合考虑各方利益的基础上，也应当适当降低土地开发利用税率，对村集体在办证过程中发生的费用给予减免和优惠。
  
  5.加强留用地开发利用方式的创新。随着城市化及工业化进程，更多村庄地区逐步转化为城镇化地区，留用地的落地开发利用和利用效果，对于村民未来生活和村集体的稳定更加重要，因此需要积极探索其他留用地开发利用方式，鼓励在实践操作过程中进行模式创新。如可由政府引导划定集中安置区，将全市各村留用地指标进行集中落地，引入市场机制进行利益分配;探索在现有土地制度下借助政府力量的村留用地公开招、拍、挂形式，按累计方式积累留用地指标统一落地方式、异地落地方式、指标交易使用方式、利用留用地指标盘活违法用地等，以更好发挥留用地的本源性作用。 2018-07-16 15:32:46
• 143****9131 1、只有五证齐全且小区通过综合竣工验收合格后的房子才可以办理房产证的，而新房通常三个月拿到房产证，二手房过户以后，一个月左右拿到房产证。
  2、根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.
  3、由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。 2018-07-16 15:32:28