买房人逾期付款如何退房

关于退房的问题,我已经回答过许多次,都被确认为答案,为购房者维权提供帮助.你遇见的情况比较特殊,新房子给搞这么脏,确实很令人生气!你想退房是可以理解的.因此,我们要先搞清楚,在什么情况下可以退房.符合什么样条件的业主才有权退房？结合《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，可起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：1/延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。2/开发商开发手续不全导致合同无效.开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。3/开发商未经购房人同意擅自变更设计.在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。4/房屋面积误差超过3％如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。5/房屋质量不合格导致严重影响使用根据**新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。6/房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。7/迟延办理房屋所有权登记根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。8/按揭合同办理不下来因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。9/在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。退房程序:1/先找开发商协商,协商不成再诉讼有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，**好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。2/索要违约金及相关税费如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。3/**、月供利息都可获赔在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人**款利息，即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。退房四步走:第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以**后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。所以,你可以对比一下你的情况,如果不属于上述9种法定条件退房的情况,走诉讼程序,就会比较麻烦.你要如何维权呢?开发商交楼都有一个交楼标准.移交给购房者的必须符合交楼标准.你家的厨房和卫生间有油腻,卫生间顶管道有漏水痕迹,这是没有达到交楼标准的,但这些也不是"房屋质量不合格导致严重影响使用"的情况因此,你要以"不符合交楼标准"为理由,向开发商提出退房协商.如果开发商愿意退,就是**好了.当退房的要求比较难实现时,就以退房为幌子,向开发商提出维权要求,就比较容易实现.例如,要求开发商对厨房/卫生间进行重新装修;卫生间管道重新铺设;赠送家用电器;清理油腻污迹;送管理费等等.另外,取证是非常重要的,你要把污迹和漏水管道拍照片取证,预防开发商不理会你的维权要求时,可以通过法律手段,向开发商索赔.下面有我以前回答的链接,供你参考.相关链接

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1、提出退房的时间，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。由此可见，提出退房即解除商品房买卖合同的，应注意行使解除权的期限，否则，及丧失解除权。2、谨慎收取开发商的文件。开发商为了减轻其违约责任，或者掩盖其违法买卖商品房的违法行为，或者为了麻痹、剥夺房屋买受人行使退房即解除合同的权利，会给业主发短信、发传真、发特快专递、发电子邮件等形式通知业主，业主一定注意不要轻易签字，保留上述文件以备诉讼之用。3、敢于向开发商说不。开发商在给业主收房或者入住通知时，会通知业主缴纳物业费、开口费、取暖费等与购房合同无关的费用，开发商无权要求业主缴纳上述费用，因此开发商要大胆说不。4、保留开发商的宣传材料和承诺书，以备诉讼之用。5、为了保护自己的权利，大胆给开发商发送文件、函件等，形式包款但不限于短信、传真、电子邮件、特快专递等，更要注意保留上述函件的原件。

如何维权？可分四个步骤进行投诉1、审查相关证明材料交房时，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。2、不可抗力非全免责“如延期交房非开发商的原因，但并不必然免除赔偿责任。”魏亮律师说，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。3、保留相关证据材料律师提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。这样掌握好证据的话，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。4、注意诉讼时效鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。

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这种情况在中介行业来说是常有的，这个主要是看房产经纪人的经验，如果说要是签什么协议之类的话，一般也不好说，客户一般都是来打听的，而作为经纪人又不能不介绍，在客户这边**好还是迂回战术比较好，像那些想让你们代理的二手卖房客户，你们之间倒是可以有个什么协议，或者押金之类的，这个还只是建议，看情况，现在大连的中介也不少，每家都在竞争，要是不小心把客户弄跑了，还会挨领导训

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"  根据多个研究机构数据显示，上周监测的40个主要城市土地出让量环比增加60%,出让金环比增加达到50%。而对于一线城市而言，5月成交的8宗地，平均溢价率高达87.38%。多位业内人士认为，在一二线城市地产回暖，三四线城市依然面临高去库存的阶段，房企被迫“扎堆”一二线城市抢地，个别地方出现楼面价超过周边房价的情况，这可能导致这些地方未来部分非豪宅地段面临“被豪宅”的境遇。而三季度部分城市可能面临政策收紧“窗口期”，未来楼市售价上涨幅度并不会太高，而房企的运作难度将明显加大。土地出让量环比增加60%中 指院数据显示，上周监测的40个主要城市土地出让量环比增加60%。土地成交量暴增并非上周突然出现。5月初，上海土地市场泗泾、南桥新城高价地块频出。南京则更加耀眼，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企拍出南京河西南部“地王”，单价45213元每平方米，超越上海建工“地王”42561元/平方米。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元，成为上周出让金**高的城市。中原地产研究部统计数据显示，5月上半月，合计一线二线热点的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地块大部分为地王。从一线城市成交情况看，5月成交的8宗地，平均溢价率高达创造纪录的87.38%，累计土地出让金已经高达168.57亿元。从整体看，这一成交额已是今年的**高。房地产投资增速明显回升“目前地王已经开始蔓延，很多之前刚需的区域，都出现了地王。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在楼面价超过房价已不鲜见。而发现，在住宅类地王频出的一线城市与一部分二三线城市，房价出现上扬的趋势。同策咨询研究部总监张宏伟分析称，对目前出现房地产销售向好的多个城市而言，除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外，其他城市楼市政策面较为“温和”。此外，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。国家统计局的数据显示，由于一线城市、部分二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现明显回升。2016年1~4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1~3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。市场预测未来：房企运作难度明显加大张大伟认为，目前，一线城市地价上涨，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经超过37000元/平方米。在这种情况下，未来“豪宅化”难以避免，“北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元/平方米以上，这将导致未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的‘豪宅’项目，对市场定价有明显影响，按照目前地价超过房价的趋势，不少地区需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。”对于未来的房价，张宏伟直言：“涨价需谨慎”！由于货币政策转向、调控政策预期落地等因素，三季度或成部分城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。目前，南京、合肥等城市楼市出现过热的状况，也已经造成一轮“温和”的调控政策出台，如果这些城市楼市继续火爆，“日光盘”与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。张宏伟认为，对于房企而言，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，未来风险也会越来越大，部分非豪宅地区“被豪宅”并不一定被当地购房者接受，“如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的**大风险，**终或面临破产或被收购的风险。”（广州日报） "

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