法院拍卖土地如何处理

• 131****9765 你好
  法院查封拍卖集体土地上的房产及其附着物时不能直接处置集体土地使用权，法院对处理集体土地房屋涉及集体土地的，需经与规划部门、国土管理部门取得一致意见后，才可以裁定予以处理。 法院与相关单位取得一致意见后，应当告知权利人到规划部门、国土管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续后，再进行公开拍卖，债权人享有优先权，这时土地使用权方可与房产一起变更，新的房产主人也可以变卖。 2018-07-13 01:50:50
• 131****3136 法律规定：土地使用权转让时，应当依照规定办理过户登记。
  一、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条
  1、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
  2、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
  二、《民事诉讼法》第二百五十一条　
  在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。 2018-07-13 01:50:10
• 149****1968 （二）核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳
  
  竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的土地出让金以及滞纳金。
  
  （三）核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记
  
  竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。
  
  （四）核实该块土地的现状及开发情况
  
  竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平；是否有地上建筑物；是否已经被他人实际占有、使用；土地改造现状与政府规划是否相一致；地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅；该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。
  
  （五）核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划
  
  竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等；附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。竞买人应在竞拍前，结合详细规划及附图做详细的了解和全面的分析，并结合公司实际情况进行可行性分析。
  
  （六）核实该块土地的租赁情况以及其他用益物权
  
  竞买人在参加拍卖前应当核实该块土地是否被出租，若有，则需核实相关的租赁期限、租赁用途、承租人等相关情况，以及在该块土地上是否存在其他的用益物权，如地役权等将来有可能直接影响竞买人对该块土地使用的合法权利。
  
  （七）核实该块土地是否能顺利进行过户登记
  
  竞买人在参加拍卖前应当向土地部门核实若将来竞拍这块土地，是否能够顺利完成过户，是否存在潜在的过户障碍，尤其是在该快土地存在闲置的情况下，若不能顺利完成过户并进行开发，则会面临土地被收回的风险。
  
  （八）办理土地过户时应当交纳的税费
  
  竞买人在参加拍卖前已经向土地部门等相关核实办理土地过户时应该交纳的税费，以及原权利人是否有应交而未交纳的税费。
  
  （九）核实该块土地上存在的查封、轮候查封、抵押情况，以及相关的查封机关、查封原因、抵押权人等相关情况
  
  竞买人在参加拍卖前应当向法院、国土资源部门以及相关的部门核实该块土地上存在的查封、轮候查封，当时相关部门进行查封以及轮候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行为；同时核实该块土地上存在的抵押以及抵押权人的相关信息。 2018-07-13 01:48:56
• 131****3765 法院查封不动产的拍卖程序：
  1、法院应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督。拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。
  2、对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。
  3、评估报告，法院应该5日发当事人及利害关系人，如果有异议，可以收到报告十日内以书面形式向人民法院提出。
  4、拍卖公告，卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
  5、不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
  具体规定可以参考《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 2018-07-13 01:48:06