催收物业费日常应做好哪些工作？

物业公司不理会广大业主提出的协商要求再度催缴物业费说明了什么物业公司在对广大业主于协商会上提出的具体要求未作正式答复的情况下，又在板楼电梯间帖出了催缴第二年物业费的通知。这一行为清楚的表明： 一、 物业公司用实际行动拒绝了广大业主的合理要求，协商未能达到预期效果。 二、物业公司在不作正式答复的情况下，直接再次催缴物业费，丝毫没有尊重广大业主的意愿，是一种对业主群体力量的蔑视和挑衅。 三、协商会上物业公司的领导表示要请示有关领导后再作答复，而不作正式答复也不理会业主提出的：协商未果之前暂停收交物业费的要求。继续坚持错误的做法，是一种言而无信的表现。 四、上述行为显示物业公司没有和广大业主平等相待，协商解决问题的诚意。 五、物业公司的这种做法，就是要在小区事物中实行单边主义，就是要关闭与业主协商解决问题的大门，破灭广大业主对物业公司的良好期望。 物业公司为何要这样做呢？有几种假设： 一、物业公司在请示上级主管领导时，遇到了一位，没有学好和掌握好三个代表的思想精髓，不了解在小区建设发展中全体业主的意愿才是真正的主导这个道理的官僚。因此，指导下属作出了如此不尊重广大业主意愿的错误举动，致使广大业主与物业公司之间的感情受到伤害，关系趋于恶化。 二、物业公司方面利令智昏，不顾事实，不顾全体业主的意愿，不惜恶化与广大业主的关系，也不顾是否可以实现，盲目的幻想将开发商凭借售房优势条件从业主手上获得的不合理收益长期化。 三、物业公司方面，处心积虑。他们是想在业主群体还很弱小，没有合法组织平台的条件下，就对业主任何集体维权行动进行阻击，欲把业主可能集结形成的强大力量，扼杀在摇篮中。其**终用意，就是要始终分化、瓦解业主群体集结的力量，以阻止或拖延业主大会的成立，达到业主权益没有合法有效的维护平台，而物业公司就可以轻而易举的长期占有许多从业主手上获得的不合法的收益的目的。因为，开发商应拿出来的建安费2%物业启动资金，售房款2%维修基金，未售出房产的物业费，以及将来发生的地上停车费，地下工程经营收入，和没有明确产权的小区所有设施的经营收入等等，实在是一份诱人的大餐，它足以让人垂涎欲滴，为之处心积虑。这是**阴险的用心，也是**值得广大业主警惕和防范的。 针对上述情况和分析，建议采取如下对策： 首先，在战略上我们要藐视它。 一、我们本来就预见了这种情况发生的可能性，也有协商未果的行动方案。物业公司的错误做法，只是暴露了他们的内心想法和意图，这无疑为我们进一步有针对性地采取下一步的对策提供了依据，所谓：知己知彼百战不殆。 二、不尊重广大业主的意愿，承认问题存在却又不通过协商解决问题，坚持单边主义路线，这种一错再错，不知悔改的错误行为，无异于自掘坟墓。古人说：恶不积不足以灭其身。西方人说：上帝要他灭亡，必先领其疯狂。对广大业主来说这也未必不是件好事。因为，有些错误，根源太深，你也无法帮助他挽回，是需要从根本上加以解决的，所谓：不破不立。 三、阻止，分化，瓦解业主群体力量集结的行为本身，就是给广大业主敲响的警钟，就是呼唤全体业主尽快紧密团结起来的号角。他让全体业主更加清楚地意识到，一盘散沙，我们业主就如同任人宰割的羔羊，惟有紧密团结起来我们才能真正作家园的主人。也许物业认为，现在的小区业主群体，如同婴儿一样弱小完全可以挑战，这正好可以让我们获得刺激，使我们面临挑战不得不迅速成长和壮大起来。 因此，面对物业公司的错误做法，我们不必悲观失望，而要保持业主维权应有的积极态度和乐观精神，勇敢地去迎接挑战。 其次，在战术上要重视它。面对现实，我们应该放弃幻想，立刻行动起来。 一、采取适宜的方式，尽快让全体业主了解协商会议的情况，让全体业主明白正义在我们广大业主的手里。我们一定要统一行动，坚持到胜利，在物业公司没有接受我们的要求之前，在我们全体业主没有确定应该缴纳相对合理的物业费标准之前，均不要助纣为虐，擅自缴纳物业费。 二、完善业主之间的沟通平台。发挥好业主论坛的有效作用，同时，要求在小区内享有一个业主专属的信息沟通栏。暂归业主临时组织代管，如暂时不能提供，就要求业主临时组织有权在各楼道里显著位置，张贴有关业主信息沟通的资料。如物业以卫生清洁理由清除，那我们业主也用同样的理由清除我们认为应该清除的所有物业贴出的公告，而我们传递信息给广大业主的工作仍然以其他方式继续进行。 三、以相对简捷的方式，在原业主授权范围内，一周内确定一个全体签名业主认为在小区工程在建期间，可以缴纳物业费用的标准，正式送达物业公司，同时公告全体小区业主。 四、成立一个由各楼代表参加的业主维权应急小组，利用业余时间处理有关维权事宜。这些代表应具备几个基本的条件：（1、）有公益心。愿意牺牲个人的时间和精力，不为个人谋取名利，经得起可能出现的种种诱惑，而不动摇为大家尽义务的决心，只追求大河有水小河满的福报。（2、）有责任感。深知作为代表所肩负的责任，注意维护团队的整体形象，克服个人情绪变化而产生的工作随意性。（3、）有思想力。面对错综复杂的问题，能够做出基本正确的判断，至少能够克服以业主代表的名义单独行动的冲动，避免因个人思想困惑，而影响整体维权工作的效率。（4、）有行动力。这几方面至少要成为业主代表追求的目标。具体产生的方式方法，可另行商议。也可把这个临时小组作为业委会筹建小组的雏形。 五、做好宣传发动工作，让全体业主做好一旦出现物业公司状告业主不按原与开发商签订的物业委托合同交费时，每户业主能及时出资100元，用于委托律师应诉，多退少补。应该说明，这种情况出现的机率很低。首先，开发商强行签订的物业委托合同，是霸王条款，不是我们业主真实意图的表达，也违背了有关应该与业主协商制定的规则。此外，有没有按照规定进行招投标，价格制定有没有按照规定获得有关部门的批文等等，其合同的合法有效性就不一定经得起推敲，再者，事实存在质价不符情况，也应调整。如今，法院对物业公司状告业主要先行五审查。还有，对博公堂，业主和物业关系彻底闹翻对物业没有一点好处等等。所以，这种可能非常之小。但是做好准备，可以起到防止被偷袭，达到不战而屈人之兵的效果。 6、所有知情业主，在业主论坛上，这个物业公司几乎每天都要来了解业主动向的场所，以自己喜欢的方式，对物业公司不尊重广大业主的意愿，蔑视业主群体力量，挑战全体业主，想要继续侵害业主权益的错误行为进行声讨。让物业公司的领导听一听广大业主的心声，展现我们广大业主团结的力量。 7、呼吁全体业主要更加紧密地团结起来，反对任何破坏业主团结的言行，提倡互利互助的邻里关系，提倡参加维权不仅是你拥有的权力，同时也是你对友邻业主应尽的一份责任和义务的理念，提倡团队意识，反对各自为阵的游击作风。对任何针对业主维权行为冷嘲热讽的人给以严厉的谴责。全力支持全体业主的维权行动，给业主代表及参加业主维权的全体业主加油鼓劲。以实际行动迎接挑战，以更加有力的团结挫败可能出现的各种分化瓦解业主群体的阴谋。 请全体业主集思广益，献计献策，积极行动起来，因为，你不仅有参与行动的权力，你还负有对友邻其他业主应尽的一份责任和义务。挑战已经摆在了我们的面前，我们不是羔羊，我们不能再保持沉默。 以上是几点不成熟的想法，欢迎指正。麻烦采纳，谢谢!

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可以使用互联网物业管理平台，定期生成账单推送给业主，业主支付宝、微信都可以缴费。可以看一下物业公司怎么接入支付宝跟微信物业缴费的经验

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由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。预缴款用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。

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恶意物业费拖欠应该怎么催收：一：我不是物业服务合同当事人，我不交费有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。根据《**高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二：物业合同期限已届满，我不交费某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。三：物业服务企业没来催收物业费，我不交费有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过诉讼时效的物业费拒绝交纳。生活中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年（2017年10月1日前为2年，后为3年）的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。四：房屋质量不达标，我不交费有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。五: 物业服务企业不履行维修义务，我不交费有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主以此为由拒交物管费。回答这个问题，首先要明确，物业管理费包括哪些？对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。但物业的维修义务局限在物业服务范围即小区共有部分、公共设施设备等，不包括归业主个人所有的房屋专有部分。

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需要开发商提供项目规划设计说明书，具体内容有项目建筑面积、绿化面积、房屋附属设备设施清单、项目出入口个数、总户数、楼栋数、地面地下停车位数等还要加上项目部或管理处的日常开支一切运营成本。

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