如何购买回迁房

• 148****2187 1,首先说，购买回迁房。是国家给拆迁当事人的一种补偿方式。非当事人购买拆迁房的行为，国家是不予认可的。。
  
  2，国家规定类似房屋5年后可以上市交易，但是五年时光且不说亲属是否出现意外，就大连的市场行情来看。房价得涨多少了，让亲属以五年前的价格与你办理过户，即使人家情愿，咱也不唠忍不是？？
  
  3，况且，类似合同并没有相应法律依据，更涉嫌骗取保障性住房，相信公证机关应该很清楚，并不会受理类似公证请求。。
  
  4，任何具备营业资质的房屋中介机构，都不得从事类似交易。。。 2018-07-12 13:35:13
• 148****1247 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。
  
  买回迁房注意事项:
  
  1.一定要约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
  
  2.严防“一房多卖”的发生
  
  回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  
  3.买方不要一次性付全款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  4.要求卖方的配偶签名
  
  实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
  
  综上可以看出，未取得房产证回迁房买卖合同是有效的，但是与期房转让一样存在着一定的风险，如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以**大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
  2018-07-12 13:34:52
• 134****7533 一般来说回迁房当时都是没产权证的，只有一个回迁协议，你要购买着这种房屋也是可以的，但是有一定风险。
  
  1 因为回迁房屋其产权还没下来，并且产权办理时间一般比商品房要晚一些，可能需要1--2年时间，你现在购买的话，首先必须和卖方签订一份比较详细的买卖合同，其中需要约定卖方将来可能需要出面配合你的情况，以及将未来可能出现的情况作比较详细的约定。（其中需要注意要求卖方保存联系，并在其更换联系方式后及时通知你，并写入合同）
  
  2 一般这种房屋交易，卖方都只能在产权过户以前收50%---80%的房款，**后的尾款必须等到协助买方办理新产权，新国土后才能给卖方。由于拆迁房在交房时，大多数要补交房屋面积差额，产权办理税费，水电气三通费用，这些费用加起来还是不少了，需要在合同约定清楚。
  
  3 由于回迁协议本身是以原业主实名登记的，所以你们的买卖在产权变更以前都是没有得到国家认可的，你在支付**款之后，需要卖方和你共同到当地正规公证处办理一份公证书，将该房屋以委托公证的方式卖给你，并将其办理产权，办理国土，物业交付的权利全部委托给你。（多留几份原业主及其配偶的身份证复印件，以后有用）
  
  4 这种交易无论合同如何完备，**大的风险都是来自于原业主本人的个人变化，所以一般这种交易你都需要了解原业主的个人情况，其本人的经济情况和诚信情况，很大程度上决定了着这个房子能不能买。否则你就算把合同写的再完善，流程卡的再好，依然只有陷到泥潭慢慢拖得境地。
  
  个人建议：有价格优势的房子，也要看看原业主是否可信，诚信的交易是个好选择。如果对业主有怀疑，宁可不要，也别把自己拖进去，走法律途径，费时也费力，能不去**好不去。 2018-07-12 13:34:39
• 153****0329 （一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。
  （二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
  对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
  （一）一定要约定房产过户和交房的时间
  签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
  （二）严防“一房多卖”的发生
  回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  （三）买方不要一次性付全款
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  （四）要求卖方的配偶签名
  实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。 2018-07-12 13:34:26