买房子到交房的时候是怎样的流程

• 156****4479 第一步：买房前的准备工作
  中国人重家，买房能够给人一个安全温暖的家，在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房，为什么会选择新房呢?购买新房的好处有哪些呢?新房的好处：a、 房地产开发商一般对新房的外观都颇为讲究、新颖，具有现代感;在户型设计上注重通透、私密性，布局合理，同时房型可选择的余地较大。b、 新房贷款较方便。新房一般户型面积较大，小户型产品较为稀缺，由此也造成总价自然不菲。c、 新房在前期可能存在物业管理不到位等问题，但多数新房物业服务、配套设施较成熟，绿化、保安等方面较完善，但管理费用也相对较高。
  买房要做好哪些心理准备？
  1、对楼盘价格及买房区域作好心理准备。
  在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是能承受的房屋总价是多少，根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。
  (1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价**的因素。
  (2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前**好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为：如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。
  2、经济能力的测算
  买新房是一件高兴的事情，也是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。
  第二步：选房看房
  挑选房源**好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个**合理的投资。
  到现场去看看房子
  1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。
  到底是哪五证，又是哪两书呢?详情请参考：商品房销售应具备哪“五证”?
  2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、**、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。
  3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。
  4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
  第三步：认购签约
  在签合同之前，需要仔细查验发展商的资格。一切检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理。
  在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容、签认购书、签订合同;
  谈判谈什么呢?谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判**为重要，你应该争取到**大限度的优惠价格，保护自己的利益。
  签订《房屋认购书》。买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。
  签订正式购房合同/购房合同范本
  应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中**重要的一个环节，一旦签订即受法律的制约。
  合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。
  第四步：办理贷款
  根据自己的经济能力选择合适的付款方式，如果资金宽裕宽裕选择一次性付款，如果资金有限，可以选择分期付款和银行贷款的方式。
  第五步：收房验房
  验交房：收到《入住通知书》，确定交房日，带好材料(包括：身份证、《商品房购房合同》、发票等)。交房时应仔细验收，**好是请工程方面的专业人士帮助收房。
  房屋验收包括的内容有：1、 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。2、 房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。3、 按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，需要求尽快维修、配齐。4、 在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，**后由双方签字、盖章。
  第六步：装修入住
  很多人在买好房子后往往会忽视了这一点，在入住后才发现，不好的物业给生活带来了极大的影响。在我们的日常生活中，通常都与物业有着相当紧密的联系。接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。 2018-07-09 15:14:29
• 148****9610 第一步：接收入住通知书
  
  通常，开发商约定的交房时限为通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。收房通知中包括收房时间、交纳费用、未按时收房的处理等。购房者一定要注意查收，不要错过收楼日期。
  
  第二步：查看资料确保房屋符合交付条件
  
  1、《竣工验收备案表》
  
  《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是收房环节中**应该留心的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
  
  《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，购房者有权拒收。
  
  2、《住宅使用说明书》
  
  《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
  
  3、房屋的《住宅质量保证书》
  
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体条款，特别注意保修期限。
  
  4、面积实测表／测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有盖章）。
  
  5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）／工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。
  
  6、《建筑工程质量认定书》。
  
  7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
  
  第三步：房屋检验
  
  购房者一定要先验后收，验收房屋之前决不可签署《住宅钥匙收到书》。据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，钥匙交了就算房屋已交付使用。如果拿了钥匙之后才验房，就算出现了问题，开发商只用承担房屋质量包修责任。
  
  1、检测房屋面积
  
  购房者要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3％，可以中止收房。
  
  2、检验房屋质量
  
  购房者在检验房屋质量时，具体要查看房屋本身的质量，还要查看景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，另外还需检查装修质量是否符合标准或约定。
  
  第四步：签署《房屋验收交接书》
  
  购房者对房屋及产权进行检验，认为符合约定条件的，便可以和开发商签订《房屋验收交接书》。
  
  如果购房者还存有疑问，或者有不满意的地方，则应如实在《房屋验收交接书》中记录下来，作为书面依据。如果《房屋验收交接书》中没有预留相关表格可供填写，则购房者应另以书面形式将意见送交开发商。 2018-07-09 15:13:37
• 143****5154 一、开发商以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
  二、业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。（如两书一表）；
  两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、一表是指《竣工验收备案表》；
  三、关注面积问题，索要《面积实测表》,向开发商了解公摊面积大小及组成；
  四、业主请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单；
  五、验房后业主根据不同情况采取以下对策：
  若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
  若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。
  六、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
  七、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
  八、业主签署《房屋验收交接单》，从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
  九、业主向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续 2018-07-09 15:13:26
• 147****7669 流程一：看楼
  首先，购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格。
  在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，
  如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、
  是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，
  建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
  其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。
  如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，
  应了解该公司是否具有房地产中介资质等。
  流程二：买楼
  首先，购房者应慎签认购书。
  认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。
  签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，
  而发展商却不一定会退还。
  因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，
  在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。
  其次，购房者要看认购书是否能保证公平。
  认购书的内容一般包括：
  双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);
  价格计算;签署契约的时限规定。
  大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。
  **后，房款必须支付到监控账户。
  购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。
  比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。
  流程三：正式签约
  标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改。
  消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填处，要懂得把许多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果。
  根据《商品房买卖合同》格式文本，下面将合同中经常出现的六种“不公平条款”之处一一列出，对照此程序，消费者见招拆招，可做到明明白白签约。
  1、列明商品房情况
  “买受人所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，
  消费者应留心其中填空处所填的条款，其中特别注意列明自然层数和层高几米。
  2、房屋面积计价方式
  房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，
  合同中应列明面积出现变化时，楼价的变更及退房的条件。
  3、交房日期条款
  因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，
  常常在交房上大做文章。
  一是只注明竣工日期，没有交付使用日期;
  二是交房日期极其含糊;三是既没有竣工日期，也没有交房日期。
  购房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×月×日”，
  同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。
  4、关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺
  现在有不少房地产纠纷都是由于货不对板而引起的。
  首先把交楼标准详细写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范交楼的标准，
  如赠送装修、家电、橱柜等，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样，避免使用某些开发商在售楼广告中所用的高档、豪华、进口等词语。
  其次，将规划写进合同。如游泳池和会所不得向外营业、泳池的面积等都要写清楚，
  尤其是要求发展商不得主动提出把原规划的花园改变用途，其他承诺的配套也应列明。
  5、关于产权登记
  取得房产证是买家**关注的事情。
  在签订合同时，建议买家勿接受发展商“若不能在规定时间内办理房产证，
  不退房，只支付××违约金”的类似约定。
  购房者**好在合同中约定：
  如因开发商的原因造成购房者不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，
  购房者有权提出退房，开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。
  6、保修责任
  保修责任，购房者**好在合同中注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。 2018-07-09 15:13:12