哪些是商品房的质量问题

• 146****8182 现实生活中常见的房屋质量问题主要有：
  楼体不稳定
  主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。前段时间出现的“楼歪歪”等现象就属于这种问题。
  房顶或墙面渗漏
  主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下邻里关系。
  墙皮脱落
  墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。
  裂缝
  包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
  隔音、隔热效果差
  由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。
  上下水出现滴漏
  由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。
  水、电、暖、气的设计位置不合理
  水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。
  除此之外，还有公用设施设计不合理，质量不过关等问题。例如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等，都属于常见的房屋质量问题。以上列举的这些都是购房者经常遇到的，还有其他各式各样的房屋质量问题存在于现实生活中。
  遇到房屋质量问题怎么办？分两种情况区别对待：
  1 在保修期内
  向开发商反映，要求开发商进行整改。
  可向市民热线12345投诉，市民热线会将情况反馈给相关部门，督促开发商及时整改。
  若开发商不积极整改，给业主带来利益带来损坏，可向法院起诉，通过法律途径维权。
  《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用的条件下，房屋建筑工程的较低保修期限：
  地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
  屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
  供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；
  电气管线、给排水管道、设备安装为两年；
  装修工程为两年。
  2 已过保修期
  向小区物管、业主委员会反映。大型维修，由物管或业委会向市房屋维修资金管理核心提出申请，通过备案后，由受益业主进行签字表决，在获得三分之二的受益业主同意后，可使用房屋维修资金。
  也可由单个业主向市房屋维修资金管理核心提出申请，通过备案后，由全体受益业主进行表决。
  如果受益业主无正当理由拒不签字，出现漏水的业主可将其起诉到法院，维护自己的合法权益。 2018-07-08 18:01:47
• 143****3072 买房本来是一件令人兴奋的事情，如果在交房的时候，出现了房屋质量方面的问题，是很让人郁闷的。房屋质量问题，根据问题的大小，处理起来也有着不同的方式，小的毛病，开发商会立即解决，大的质量问题，就得共同协商解决了。那么房屋质量问题有哪些？房屋建筑质量标准是什么？
  房屋质量问题有哪些？房屋建筑质量标准是什么
  一、房屋质量问题有哪些？
  1、墙体裂缝或楼板裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等；
  2、防水太差导致渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系；
  3、楼体倾斜或结构不完善。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患；
  4、墙体空甚至墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落；
  5、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可；
  二、房屋建筑质量标准是什么？
  我国法律法规以及相关政策规定商品房交房时应该达到以下质量标准：
  （1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
  （2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；
  （3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；
  （4）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；
  （5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；
  （6）有工程施工单位签署的工程质量保修书；
  （7）已办理工程竣工交付使用的有关手续。 2018-07-08 18:01:21
• 148****4075 提要：购房遭遇什么样的严重质量问题可以退房？房屋漏水、开裂、位移等很多质量问题多次修理仍不能解决能不能退房?
  
  案例1：
  
  2000年2月，鲁先生与潍坊某房地产开发公司签约，购买商品房一套，总价款35万元。房屋交付4个月后鲁先生发现墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。
  
  房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、安全使用。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，质检站作出了鉴定结论，“该楼主体保证结构安全、合格”，并建议进行部分修复。
  
  案例2：
  
  2000年6月，蔡某看中了正在建设中的沈阳市铁西区富馨花园的一套房子，与开发公司签订合同当日将31万余元房款付清。之后，蔡某又向开发公司缴纳公共设施维修费等各种费用2万余元。2001年，蔡某花了18万余元对房子进行了装修。可是，2001年8月，其房屋屋顶及墙面开始漏水，无法入住，经开发商及物业公司多次维修后仍然无法入住。蔡某就维修和赔偿问题多次找开发公司交涉未果，于2001年8月诉至法院。
  
  一、 **高院退房标准较为笼统导致同案不同判
  
  法条链接
  
  **高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  
  第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  
  律师解读：
  
  根据**高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，房屋主体结构质量不合格的属于法定可以退房的情形，但究竟何为房屋主体结构并不明确。同时，在实践中商品房主体结构质量不合格的情形毕竟是比较少见的，实践中购房者遭遇的更多是像案例中房屋墙面开裂或漏水等问题，那遭遇这种问题能不能退房呢？解释的第十三条规定购房者可以因“房屋质量问题严重影响正常居住使用”而要求退房，但该规定过于笼统，因而导致在司法实践中案件的处理没有较为明确的标准，导致同一案件不同法院可能出现不同判决。如案例1中房屋虽然“墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水”，实际无法入住，但由于质检站作出了鉴定结论，“该楼主体保证结构安全、合格”，法院**后认为该质量问题未达到解除合同的严重程度，判决不予解除。而案例2同样的漏水问题，法院却认为属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，判决准予解除合同并赔偿损失。
  
  二、浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法关于退房的具体规定
  
  法条链接：
  
  浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法 第十九条 商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。
  
  　　商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担。
  
  　　根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
  
  律师解读：
  
  正是看到**高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定的消费者因质量问题退房标准过于笼统导致司法适用不统一，浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第19条进行了细化规定，该规定第一款明确房屋主体质量不合格的具体认定标准为“因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值”，该规定第二款则是对“房屋质量问题严重影响正常居住使用”进行了细化规定即规定在保修期内“同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房”，专门对商品房**多见的也是消费者**头痛的漏水问题进行了专门的规定。因此，对于浙江的购房者，如遭遇房屋漏水问题，如在8年的保修期内，消费者可以首先要求开发商出具其认可的修复方案并在六个月内进行修复，如在六个月内无法修复的，消费者可以要求退房。同时还专门规定了退房如遇房价波动有利于购房者的条款，即上涨按新价格，下降按原价格退房。
  
  三、可以退房的情形总结
  
  对于退房的条件，在司法实践中常见的有以下几种：
  
  1、出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人;
  
  2、一房两卖;
  
  3、商品房预售许可证存在欺诈;
  
  4、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实;
  
  5、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实;
  
  6、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实;
  
  7、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用;
  
  8、迟延交付房屋超过约定期限;
  
  9、迟延办理房产证超过法定期限(90天);
  
  10、按揭贷款合同不能订立;
  
  11、所售房屋主体结构质量不合格;
  
  12、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%;
  
  13、规划、设计变更(房产商未在变更之日起的约定期限内通知购房者的，有权退房);
  
  14、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围;
  
  15、因不可抗力致使不能实现购房合同的; 2018-07-08 18:01:02
• 151****0124 １、楼体不稳定：表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
  ２、裂缝：包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
  ３、渗漏：由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
  ４、墙体空，墙皮脱落：墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。
  ５、隔音、隔热效果差：住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求。
  ６、门、窗密闭性差、变形。
  ７、上下水跑冒滴漏：跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
  ８、水、电、暖、气的设计位置不合理。
  ９、公用设施设计不合理，质量不过关：如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
  房屋质量问题
  如何解决房屋质量问题？
  １、向有关主管部门投诉：根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》，新建、扩建、改建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程在建设过程中和保修期内发生的工程质量问题，房屋产权人或相关消费者可以向各级建设主管部门投诉。
  ２、调解和协商：基层房地产部门、人民调解委员会或者有关的主管部门作为调解第三人，在纠纷的双方当事人自愿的基础上，通过商量达成和解。业主也可以和开发商自行协商解决。
  ３、请求仲裁：房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。仲裁的优点是快捷，仲裁机构和仲裁庭的成员是由当事人双方自行选定的，有利于减少纠纷双方的对立情绪。
  ４、进行诉讼：作为购房者，要顺利打赢房屋质量官司，首先要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。这些确切的证据业主必须掌握。 2018-07-08 18:00:18