商品房交易纠纷怎么处理

房屋纠纷处理怎样去做？1．协商解决。2．调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。3．仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。房屋纠纷处理怎样去做？房产的交易要注意什么？房产的交易要注意什么？1．避免中介公司的暗箱操作某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。2．房屋本身状况用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围，房屋权属是否存有争议，房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意。

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你可以申请法院撤销仲裁裁决，我国《仲裁法》第五十八条规定:　当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：　　(一)没有仲裁协议的;　　(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的;　　(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的;　　(四)裁决所根据的证据是伪造的;　　(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;　　(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。　　人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。　　人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。　　第五十九条当事人申请撤销裁决的，应当自收到裁决书之日起六个月内提出。　　第六十条人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。　　第六十一条　人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁，并裁定中止撤销程序。仲裁庭拒绝重新仲裁的，人民法院应当裁定恢复撤销程序。　　　　我国民事诉讼法第二百一十三条规定：对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。　　被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：　　(一)当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的;　　(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的;　　(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的;　　(四)认定事实的主要证据不足的;　　(五)适用法律确有错误的;　　(六)仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。　　人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。　　裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。　　仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。　　因此，仲裁案件的有关当事人不服仲裁裁决，可以依照上述法律的规定申请撤销仲裁裁决或申请法院不予执行仲裁裁决，以维护自身合法权益。

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购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照商品房买卖合同中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。

商品房认购书所涉定金性质定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。

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一、商品房认购书性质由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。张付杰律师认为，商品房认购书具备了一般买卖合同的基本要素，旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同，且明确了认购人与开发商独立的权利义务关系，应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。二、商品房认购书所涉定金性质定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。三、商品房认购书说明条款效力实践中，大多商品房认购书会在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议或者类似内容（以下简称说明条款）。法院在判决中，对认购书中说明条款的法律效力的认定不一。张付杰律师认为，商品房认购书系预约合同，赋予当事人双方的主要权利义务是在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同，因而继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制，因而说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，法院在审理过程中，对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金如何处理张付杰律师多承办的类似案件中，法院在审理当事人双方签订认购书后，因故未签订正式买卖合同引发的定金纠纷时，基本会根据个案的不同情形，有区别的认定是否适用定金罚则。一般会出现以下几种情形：1、适用定金罚则无权要求定金返还根据《**高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。2、不适用定金罚则定金退还根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。3、适用定金罚则定金双倍返还在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。

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