知道一块地的规划面积,容积率,怎么鉴定这块地的价值

• 158****1758 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
  从上述概念可以看到：用地总面积是指容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）。
  补充说明：
  容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率 ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。 2018-07-07 19:59:23
• 156****4314 一、容积率的内涵及其特性
  容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性：
  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
  (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
  房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
  楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
  因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
  (四)容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。
  容积率4.6
  这样的小区只算一般.一般来讲,别墅区的容积率小于1.多层小区的容积率在2左右.小高层小区容积率在3左右.高层的小区的在4以上.塔楼和办公大厦一般都在10以上. 2018-07-07 19:59:01
• 149****4010 容积率指建筑总面积与建筑用面积比例1万平米用土6000平米建筑总面积其容积率0.6
  规划低密度住宅体标准概念高层低密度住宅容积率于2.2；层（高层）低密度住宅容积率于1.2；排屋（Town House）容积率于0.7；别墅（Villa）容积率于0.35
  住宅价值单按每平米建筑面积价格差关键容积率：容积率1.20左右比容积率2.40左右住宅每平米价格要高倍左右 2018-07-07 19:58:40
• 155****7962 总建筑面积是一个建筑词汇，是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
  
  容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
  
  总建筑面积=容积率X总占地面积 2018-07-07 19:58:25
• 155****3194 计算公示为：土地面积×基准地价×容积率×容积率修正系数×使用年限修正系数×楼面修正系数。以上这些修正系数可以根据当地颁布的“土地级别基准地价和土地出让金标准”计算，可以到当地的国土房管部门的网站上查询。 一、有形与无形
  在现代营销观念上，我们普遍会将产品分为三个层次：核心产品、有形产品以及附加
  产品，而相应的产品价值也包括了核心价值、有形价值和无形价值三个组成部分。在
  开放的市场，尤其是高度社会化的房地产市场，在同质化产品之间核心产品的成本以
  及核心产品的价值差异并不会太大，所以按照目前的价值评估方式——通过同质化产
  品的类比对核心产品进行评估，一般也不会出现太大的误差。而产品的真正存在差异
  主要体现在有形价值和无形价值上，而有形的产品价值差异又主要体现在产品设计、
  空间规划、社区环境等方面，无形价值的差异则主要体现在企业品牌、项目营销、社
  区文化等方面，目前业内对于这两种价值的差异商没有一种具体量化的标准和方式。
  所以，目前的地产价值研究其实都是集中在核心产品价值上面，而在有形价值方面，
  主要是通过现有的、可比性较强的参考标准去类比和推测，而对产品的无形价值评估
  就更是很少涉及，在完全竞争的市场形态下，一方面，产品的有形方面的差异化程度
  对产品的市场价值表现有重大的影响，而另一方面，无形价值在产品总价值中的比重
  也越来越大，在这些价值差异的影响下，现在的价值评估较大的误差自然就无可避免了。
  二、静态与动态
  目前房地产可行性研究的方式侧重于在现有市场环境中寻找可比性参考、通过类比的
  方式去评估区域的发展以及项目的销售价格，然后通过反推的方法确定土地价格，这
  在很大程度上等于是用现在的标准去评估未来的市场，虽然这从操作上来说无疑是一
  种比较可行的方法，但市场发展的不确定性也为价值的评估带来了巨大的挑战。由于
  房地产项目的开发周期一般都比较长，使用年限更是长达数十年，并且项目开发销售
  时间比土地获取的时间往往有一定的延迟，而市场时刻处于动态的变化当中，尤其是
  中国的市场，还存在区域发展不平衡，整体变化规律不明显等诸多较为特殊的特点，
  为市场变化趋势的预测增加了更多的变数，因此要合理的把握市场变化的趋势也就更
  加困难。虽然在当前的实际研究当中，对区域的发展规划、产业构成、经济发展趋
  势、城市化进程、政策法规等相关市场变量也往往进行充分的研究和分析，但在实际
  的评估中，这些因素往往成了摆设，难以被具体的量化到价格表现上，又或者通过经
  验判断或定性分析，形成诸如**潜力、发展前景等抽象的概念，对土地的交易价格
  几乎没有任何实际的指导意义。 2018-07-07 19:58:10