房产税容积率怎么计算

• 156****4576 一、房产税容积率是如何计算的
  
  宗地容积率代表了计税面积的多少，容积率是指项用地规模内总修建的面积，与项目总用地的面积的比值。容积率的高低反映了土地运用的强度及其运用的效益的不同，也反映了地价的水平的差异。
  
  核算公式为:容积率=总的修建面积÷总的用地上积。比方，A、B两公司各自取得了一块宗地，其间，A公司的宗地上积是30000平方米，总合的地价是3000万元了。该宗土地上的房子的总修建面积为12000平方米;B公司宗地上积为20000平方米，总合地价为2000万元。该宗土地上的房子的总修建面积为15000平方米。则A公司的宗地容积率为12000÷30000=0。4，B公司的宗地容积率为15000÷20000=0。75。
  
  二、房产税容积率的特殊情况
  
  宗地容积率低于0。5，即“大地斗室”，按房产修建面积的2倍核算土地上积并据此断定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0。5的，无论管帐上怎样核算，房产原值均应包含地价，行将总合地价计入房产原值。因而，上例中A公司应按房产修建面积的2倍核算土地上积并据此断定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价=土地单价×房产修建面积×2=3000÷30000×12000×2=2400(万元);B公司应按整宗土地上积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。
  
  三、房产税容积率的具体操作
  
  需指出的是，交税人在同一地块上分期进行开发建造，如能断定总的宗地容积率，对需征房产税的竣工修建，应按该竣工修建面积占总修建面积的份额断定计入房产原值的地价;如不能断定总的宗地容积率，则应分期核算容积率，各自断定计入房产原值的地价。
  
  现在大家必定对房产税容积率这个专业名词有所了解了。在买房的进程中，大家从买房小白，渐渐的成了买房小专家。对于一些概念的了解，一定会对你买房有所帮助。 2018-07-07 13:15:52
• 142****8843 房产税税率计算方法
  1、从值计征房产税的税率为1.2%。具体的计算公式是:应纳房产税=房屋原值×(1-30%)×1.2%
  2、从租计征房产税的税率为12%。具体的计算公式是:应纳房产税=房屋租金×12%。对个人按市场价格出租的居民住房,不分用途,房产税减按4%征收。 2018-07-07 13:15:27
• 137****3439 很多人在买房的时候会注意到一个指标：容积率。容积率也常常作为商家用来宣传的一项重要内容，那么容积率怎么计算呢？按照容积率的定义，容积率是建筑设计中“建筑面积”和“用地面积”的比值。因此可以知道容积率计算公式为：容积率=建筑面积/用地面积。
  
  通俗的来说，在一块给定面积的土地上盖房子，盖的面积除以给定土地的面积，就是容积率。当总建筑面积恰好等于土地面积的时候，容积率就是1。可能有人会有疑问，建筑面积怎么盖也不会比用地面积更大，为什么市场上很多房地产都说他们容积率2.5、3.4之类的呢？市场上出现容积率大于1的情况是**为普遍的，因为现代建筑大都是多层建筑，一栋房子，上面可以盖好多层，每一层的面积都是属于建筑面积的范畴。
  
  在房产税的计算中，也会应用到容积率。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。也就是说，如果容积率低于0.5，那么房产税就要两倍上缴，应纳税额=房产原值*（1-减免幅度）*1.2%*2。
  2018-07-07 13:14:54
• 133****7112 1、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
  宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。
  2、宗地容积率高低决定计税面积的大小
  容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。
  3、财税号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。
  4、需要指出的是，纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，对需征房产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。
  实际支出的地价款才可计入房产原值
  目前，取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。其中，土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地；土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
  5、财税号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。也就是说，只有纳税人为取得土地使用权实际支付的款项才是计入房产原值的地价。因此，纳税人以出让、转让（不包括赠与）方式取得土地使用权实际支付的地价应计入房产原值。以无偿划拨方式取得土地使用权的，由于企业未实际支付土地出让金等开发成本、费用（主要是老国有企业），即初始用地成本为零，所以房产原值中不包含地价。但是，如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。 2018-07-07 13:14:28