写字楼户型要注意什么

• 148****5296 写字楼办公室的硬件设备有哪些
  1、 修建类型：结构或钢结构，抗震在8级地震以上;2、办事空间：能供应可灵活分隔习惯各种改变的办事空间;3、 规范层高：室内净高2.6m以上(楼层吊顶后净高);4、规范承重：楼板承重在2.5KN/m2以上;5、供电体系：双路供电(装备后备电力供应设备)，办事面的供电容量在80W/m2以上;6、 空调体系：世界知名品牌中心空调体系，用户能依据自我要求调理室内温度、湿度，空调体系充具有分区域操控才干，新风量在30立方米/人/小时以上;7、电梯：世界知名品牌，每部电梯工作面积小于3900平方米/吨·台,候梯过程不超越30秒钟;8、泊车位：每60至90平方米租借面积供应1个机动车位，并完成智能化高效处理;9、 供水体系：24冷热水供应，并有中水处理体系;10、智能化体系：到达5A级规范;办事(OA)：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公楼OA布线选用网络地板或地上线槽;通讯(CA)：核算机网络通讯体系到达一切的办事间，供应其他世界国内长途语音及数据通讯条件;千兆入户，百兆到桌。楼宇(BA)：首要的机电规划由核算机处理，并监控其办事情况，完成管路的主动操控;消防(FA)：防火电视监控，设备烟感、温感和火灾主动报警、主动喷洒设备;保安(SA)：保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控核算机，主动巡更。 2018-07-05 09:12:28
• 148****7497 租赁房屋应注意掌握以下几点：
  
  一、要审查出租人是否具有主体资格，即出租人对该房屋是否具有产权，一般要求是具有所有权，而不是使用权。要特别注意出租人的身份证和房产证一定要一致，如果是中介或者代理，要代理人出具产权人的身份证明和书面委托。
  
  二、要审查房屋是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规所允许出租的房屋。例如，已设置抵押的房屋，抵押人是否同意出租？
  
  三、要审查房屋租赁手续是否完备。具有齐备的房屋产权证明，并不能说明所出租的房屋就一定合法，出租人还应按照有关规定办理房屋租赁许可证，并且租赁合同也要进行租赁登记方可生效（住宅有的地方没有要求）。
  
  四、要对租赁合同的条款尽量写的细致，例如，房屋内的家具设施设备、房屋修缮承担；房租交纳的方式和期限；违约责任的具体承担等问题。如果承租人在租房时，能够做到以上几点，则会在很大程度上保护自己的合法利益不受侵害。
  
  除了一般房屋的注意事项外，租赁写字楼还要注意
  
  1、位置氛围 。不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。
  
  2、户型功能 。良好的物业形象也十分重要，如气... 2018-07-05 09:11:58
• 144****6035 1、税费问题
  购买写字楼索要缴纳的税费跟购买房屋不一样，新建写字楼交易涉及到，契税等。二手写字楼交易时所需缴纳的税费更多，卖家需缴纳：增值税、土地税、个人所得税、印花税。买家需缴纳：契税、印花税。除了以上税费外，还要支付一定的交易手续费。具体是全额征收还是差额征收（增值税和个人所得税），就要根据卖家取得这房子多长时间来决定。
  
  2、注意写字楼的地块用途和容积
  用于修建房屋的土地在审批的时候就规定了土地的用途，有些开发商可能为了获得更大的利润 ，在建设过程中，并没有完全按照规划进行设计和施工，这样的房子，还是不碰为好。建议没有经验，又准备购买写字楼的人，还是可以从一手市场逐渐开始，熟悉整个交易及持有的环节，再进入二手市场。
  3、银行贷款的差别
  购买写字楼的时候如果要申请银行贷款，要注意银行对写字楼的贷款和房屋贷款的规定也是不一样的，**、年限、利率都有差异，写字楼就算是初购，也只能申请到高五成10年贷款，税率需按基准利率上浮10％，而且不能用公积金贷款。
  如果购买的写字楼属于二手写字楼，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。
  
  5、写字楼所处的环境
  在选择写字楼的时候跟选择房屋一样都是要对周边环境地段进行判断，只是两者的用途不同，所要求的地段环境也就不同了。用于商业使用的写字楼对于交通要求一定要非常的便捷。写字楼的高度应该跟周边其他的楼栋高度大体相当，通常比别的楼高的太多或太矮太多的楼都是不恰当的楼盘。
  在买卖写字楼的时候需要注意的无非就是交易过程中存在的一些隐患以及如何选择写字楼的问题了，如果有的企业老板比较在乎写字楼的装修，那也可以请专业的装修公司根据自己的喜欢来设计，写字楼一般都是公司和企业使用的，一些做生意经营者比较在意的细节还是要注意到。 2018-07-05 09:11:35
• 134****8347 作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，专家建议：出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。
  A.投资前四个风险要提前了解
  1.了解规划、预防贬值风险
  预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值，如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。
  另外，写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。
  2.目标精准，防止租赁艰难
  在投资之前，要对项目周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析，从目前市场需求来看，中小户型面积的项目在市场中是比较热销的，相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。
  3.选对时机，规避不正当竞争
  专业人士介绍：写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的**佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。
  4.量体裁衣，谨防压力过大
  由于购买写字间的资金相对较高，多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款，购买写字间的贷款利率要高于住宅，贷款年限与住宅相比要短，另外还需交纳房产税等各项税费，因此需要很高的**能力和强有力的还款能力。另外，写字楼的变现周期较长，因此在投资写字间前要量体裁衣，充分考虑自身的经济能力，以免在后期还款压力山大，又不得不急于变现，造成不必要的损失。
  B.八招教你成功投资写字楼
  1.区位资源：
  这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。
  2.设计、外观：
  作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
  3. 使用方便：
  对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会**大化。
  4.物业不可忽视：
  作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
  5.软性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等**新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将**新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
  6.自用型客户比例：
  投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
  7.投资比较：
  投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。
  8.投资回报率：
  当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。 2018-07-05 09:11:04