商品房有哪些缺点

公寓式住宅**早是“舶来品”，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。集户型小、总价低、利润率高、配套设施完善等特点于一身的公寓式住宅受到购房者的追捧。在济南各大房地产网站的统计数据中可以看出，各类商品房的销售均价基本保持稳定，参考交易量的数据，可认为5月楼市关键词是“稳健”。公寓销售均价上涨2000余元/平方米，诚基核心675套的销售量起到了决定作用。近16倍的增幅，让公寓成为5月楼市当红不让的明星。与大中城市的楼市相比，公寓产品在济南尚不多见，相信旺盛的市场需求会极大地促进这一产品在济南楼市的发展。另据了解在6月也将有新项目推出公寓产品，购房者的选择空间会进一步加大。公寓 商业地产40年产权的优点：1、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。 2、商业性质即40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。 3、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。 4、商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。 5、商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。 6、商业性质房屋均为单身大族，企业白领，整体人群素质要高。 7、商业性质房屋对第2次换大面积住房无影响，仍能享受第1套按揭利率。 8、 商业性质的土地在商铺结构配比上要比住宅的商业配比合理很多，所以很快可以形成以小区为核心的商业氛围，更加能吸引人气，人气高了，投资汇报率的必然会高上去。9、商业规模形式，周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。物业管理会更加的规范和到位。 10、商业性质的房屋一般都是称为单身公寓，所以面积不会很大，因此总价低，适合投资，也适合过渡。 65年产权的公寓和住宅相比，有哪些缺点呢？65年产权的公寓一般日照标准和建筑间距不满足国家对于住宅的相关规范要求，可能会有完全朝北的房子，也就是说，可能会有小黑屋。而且公寓一般每层有近十户到二三十户的住户，每层入住的人较多，很多是以出租为主，人员流动性大。而且一般来说，酒店式公寓都没有阳台，**多有内置阳台，晾晒并不方便。且很多酒店式公寓的四十几平米的小户型，是不能通燃气的，只能使用电磁炉。另外购买65年产权的公寓，是不可以享受到行政机关或者事业单位给予员工的购房补贴的。总而言之，是居住舒适度相比传统住宅来说，低一些。

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1,累，多层顶楼基本是6楼，年轻人爬楼没什么问题，但是也养成了上楼了就不想下楼的毛病，有几次下楼了发现有什么东西忘带了，心里那个恨呀。电梯房会好些，但是等电梯的时间会更长，而且电梯一旦坏了。。。2，吵，这个是电梯房独有的问题，有些房子位于电梯或水箱泵的电机旁边，到晚上启动是会很吵。3,热或冷，因为顶层如果隔热做的不好，夏天热冬天冷，就会养成只在一个房间活动的习惯。4,难出手，特别是多层的顶楼，基本上很多人是点名不要的，所以买了顶楼的，置换时要做好长期准备。基本上，缺点就是这么多，剩下的，全是优点。1,附送面积多，大多数顶楼都会附送一些面积，有的送阁楼，有的送露台，房价越高，送的就越值钱。2,视野开阔，这一点不用细说了。3,防盗，整栋楼里，顶楼估计是**后被盗的一户。4,清净，敲门推销的，问路的，也很少敲到顶楼。5,不受其他楼层影响，这一点很重要，任何楼层，你都不知道楼上住了什么人，小孩跳绳，老人拐杖，夫妻打架摔东西，喜欢半夜拖家具，顶楼统统可以避免。楼上漏水，楼上扔东西，楼上把烟道堵了，也统统不关顶楼的事。只有你影响别人，别人影响不到你。6,虫害少，老鼠，蟑螂，蚊子，苍蝇，都是从下往上蔓延，顶楼肯定也是**晚被影响的。综上，顶楼是优缺点都很明显的楼层，自己选择吧。

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这优点：开发商急于回收资金进行滚动开发，价格比现房便宜；预售制度对开发商资金要求不高，门槛低，开发商数量较多，有益于市场竞争。 缺点：看不到现房，质量问题要等到交房才能发现，风险性较大；开发商鱼龙混杂，信誉好坏不一，一但资金链出现断裂，容易出现“烂尾楼”。 如果政府强制取消商品房预售制度，则开发商的资金门槛会大幅提高，房产行业不可避免会面临一次大洗牌，很多开发公司将倒闭，这样房价又将掀起一阵上涨高潮。

商品房的面积有以下五个部分：一、辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所等。二、居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。三、使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算，可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。四、建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。五、住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。

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一、选楼层需要注意的事项1、住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能；纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下，服务总户数在150户至270户之间的，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱，是先将水抽到顶层再往下供，使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要，保证停电时，电梯也能暂时安全运行。3、高层住宅的物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下，24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小，是否可以放得下急救用的担架，家里有孕妇的，生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后，再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。7、不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右，消防枪能打到60米长左右，那么水能达到85米高，**高能到达25-26层左右。8、高层住宅一般是两头便宜，中间贵。楼层越低，价格越便宜；楼层越高，价格越贵，到一定高度后，楼层越高，价格也会越来越便宜。二、各个楼层优劣势分析一层优势：当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层当属**安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆，从一层的房间内逃生就简单一些。劣势：一层比较吵闹，且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。二层优势：相对一楼来说比较安全，尤其是对那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣势：和一楼的不足之处一样，二楼的楼层也稍低了一些。三层优势：综合各方面因素，如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是**理想的。劣势：一般老式楼房没有电梯，人可以很轻松地爬三层的楼梯，但若是抬洗衣机、沙发等，就没那么简单了。四、五、六层优势：从环境的角度来看，安全性**好。劣势：如果没电梯，老人上下楼是个难题。七层优势：对于高层住宅楼来说，七层是“黄金楼层”段。这个楼层安静，不受汽车尾气等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势：七层及以上的楼层，对有心血管病、胘晕的人来说，不适宜居住。八到十六层优势：从八楼到十六楼及以上楼层，是**明亮的楼层。**高的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡。劣势：如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是**大的。十六层以上优势：视野**好，空气**清新。住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上**暖和。劣势：发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是**危险的楼层。顶层优势：发生火灾时，可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。劣势：在一些老的小区，高层住宅楼一般水压较小，有时会出现停水的现象。此外，高层住户**好自备救生用品，如吊篮、自锁环钩等，低层住户准备绳索软梯，以便逃生。

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