有底商的商品房怎么算楼层

说公摊比例**高并不是危言耸听，而是有真凭实据，下面我们就来说说带底商的楼为什么不建议购房者买。在房屋面积的计算过程当中有一个重要的原则就是谁使用谁分摊，就是因为这个原则带底商的楼住宅部分的公摊就会大于相同户型情况下纯住宅的房子。对于带底商的楼而言还是有不少人比较喜欢的。因为这类楼往往都是沿街，这就意味着楼前或者楼后会有宽敞的道路，会给室内的整体采光和视野加不少分，同时带底商的楼地上层高较高，相同楼层之下对比纯住宅的楼自身楼层高度要高出不少，这也是很多人喜欢购买带底商住宅的一个原因。也是因为这样的特点其公摊大的通病往往会被购房者忽略。就底商而言大家都清楚，底商就是**底层的商业，在一栋楼当中电梯和楼梯的设计都是需要相互独立的，非消防等特殊需求是不会联通的。这就是说住宅和商业有着自己独立的电梯和楼梯部分。这样一来底商部分就会出现转为住宅部分服务的楼梯、电梯、管井、大堂等公共部分。在之前所提的谁使用是分摊的原则之下，就会给住宅部分增加不少公摊面积。这里我们举个例子：我们假设有两栋楼都是20层，并且住宅部分的户型面积都是相同的，单元数也相同。这里我们假设该楼是两梯两户的设计，且两个户型面积相同。但是两栋楼唯一的区别就是一个带两层的底商，一个不带底商。这样我们计算可以得出纯住宅的楼一共有40套住宅。而带底商的楼只有36套住宅。对于公共部分的分摊来说纯住宅的楼可以看作是单层分摊各楼层的公共部分，也就是每户分摊二分之一的单层公用面积。但是对于带底商的楼来说在单层分摊二分之一单层公用面积的基础上，这36户还要分摊一二层地上当中为住宅服务的楼梯、电梯、管井和大堂，这样算下来带底商的楼公摊面积就大于纯住宅的楼了。相信到这里纯住宅和带底商楼的公摊对比大家都看得很清楚了。

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如何制定楼层系数？　　答：多种方案灵活运用。　　在业主委员会成立前，楼层系数由开发建设单位与物业服务企业协商确定，并报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案后执行，同时在商品房销售现场醒目位置向购房人公示。　　业主委员会成立后，电梯楼层系数可由业主委员会根据原则制定，经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时报市、区价格主管部门和物业主管部门备案。　　业主做这些事，当然没有专业公司那么有经验。楼层系数可以如何制定呢？市物价局房价处处长刘宏昌给出了一些参考方案。　　比如以一幢电梯直通地下室的20层住宅楼为例，电梯受益业主就应该从1层起算。中间层为10层、11层，可以定系数为1，即每月每平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。　　一种方案是每层一系数。比如以0.05为一个系数梯级，9层系数就是0.95，8层是0.9，7层是0.85……1层是0.55；再倒推，12层系数是1.05，13层是1.1，14层是1.15……，20层是1.45。　　另一种方案是多层一系数。比如以0.2为一个系数梯级，4层为一个组团。如果定9-12层系数为1，那么13-16层为1.2，17-20层为1.4；再倒推，5-8层为0.8，1-4层为0.6。　　原则主要就是前文说到的两个，“代数和为零”，以及系数上下限。　　然后套算以下公式：月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×楼层系数。**终就能得出自己要交的电梯费了。

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楼房楼层差价如何计算楼层差价指的是比较好的楼层往上或往下每层都会下调一部分，这部分就是差价，一般都是按平方算。１、多层一般指无电梯6层，（中高层7-9层，高层,10层以上这些一般有电梯），多层一般讲究金三银四，就是说3楼贵，其次4楼，再是5楼和2楼，1楼和6楼。２、有电梯的话，一般就是１楼，逐层加价，顶楼贵（但是如果有空中花园又另算，如果顶楼单独为阁楼，也会比较）３、每个开发商会作出不同的定价，一般楼盘楼层差价大，低端楼盘楼层差价小，确定楼层系数还要看当地市场的偏好，一楼和顶楼的价格受赠送部分影响较大，一般要看个案。高层住宅如何选择楼层选楼层时需要注意的六个方面，希望能为您提供参考建议。　１、从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。　２、噪音在城市里，噪音源很多，噪音会影响人体的健康，让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。而声音就会向上传，高层单位也不能幸免。一般来说，20层以上的单位噪音影响较小。3、视野。肯定楼层越高视野越好。但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热，３１层会相对好些。4、国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。5、假如您什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。对于高层来说，一般认为居中的楼层阴阳平衡，适合居住，也就是对应的11-25层。

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底商三层，10楼以下应该都能听到底商的喧哗，但15层以下包括上下，听到的不光是底商的喧闹，还有远处的吵闹声，你楼层可以再选高些，19层以上噪音会小。

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楼房楼层差价需要根据楼房有无电梯、开发商定价来计算，一般都是按照平方算。1、无电梯楼房的楼层差价。无电梯的楼房一般都只有6层，**贵的是3楼，其次是4楼，接着就是2楼和5楼，1楼和6楼**为便宜。2、有电梯楼房的楼层差价。楼层越高价格越贵，1楼是整个楼房中**便宜的。3、每个区域开发商的定价都是不同的，而定价主要取决于地理位置等因素，一般楼层差价大，低端楼层差价小。

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