购房合同没备案怎么办

• 153****4446 流程是：资格认证—— 登录合同备案系统—— 确定销售房屋——选择合同类别——调用合同模板 ； 输入合同内容——打印合同初始文本——合同校核并确认——打印合同及登记申请书——双方签名(盖章)。 2018-06-26 18:07:58
• 132****2873 一、全款购房合同不能备案如何处理
  
  购房合同不能备案，有可能是该房屋已经出售了，这时候购房者应该咨询管理部门不能备案的原因，维护自己的权益。
  
  《商品房销售管理办法》
  
  第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
  
  《城市商品房预售管理办法》
  
  第十条　商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
  
  商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
  
  二、购房合同在房产局备案后退房怎么处理
  
  如果是合同备案了但是房产证还没有办理，如果买卖双方有一房违约，是可以退房的，如果是开发商违约，业主是可以要求退房，退回所交的所有费用并且赔偿的。如果房产证已经办理，买卖双方有违约情况，退房并赔偿后，双方还要到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
  
  具体怎么退房：
  
  (一)买房人发出退房通知。买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、**款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。
  
  (二)15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
  
  (三)开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。
  
  三、商品房买卖合同没有备案有什么风险
  
  登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
  
  对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。
  
  除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前武汉市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。 2018-06-26 18:05:11
• 134****4877 在交易双方没有在合同中，对合同生效作出条件约定的，购房合同没有备案，同样具有合同效力，即法定的约束力。
  
  所谓商品房合同登记备案制度，是根据法律规定，开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，应将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的程序行为，也是商品房交易行为中对开发商承赋的法定义务和程序。
  
  我国实行强制备案件登记制度。在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售登记管理办法》等法律、法规中均规定了商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的显然是为了规范开发商的预售行为而设定的法定程序，避免出现“炒房”、“一房多卖”、“以房设套”恶象发生，以保障房地产行业持续、健康发展，维护购房者的权益。
  
  在交易务实中，由于开发商的原因，常会出现商品房买卖合同未依法登记备案情况，买受人以此为主要理由而主张合同无效的争议也时有发生。如何正确判断该类合同的效力问题尤显重要，这对于帮助普通购房者理性、正确维权十分关键。
  
  其实，与未取得预售许可证签订的合同的效力分析方法相似，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身，判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。
  
  根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下几种方式进行判断；
  
  一、约定优于法定。合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效；
  
  二、无约定从法定。如果该类合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则只能适用法律的规定进行该合同的效力判断。《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。
  
  三、司法解释明确规定该类合同的效力问题。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
  
  综上，对于未登记备案的合同，不能简单认为无效或者有效。而要按照上述情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。 2018-06-26 18:03:29