住宅的露台可以封闭吗

• 153****1232 阳台装修特点：
  第一、主次功能要明确　　一般情况下，现在的新型住宅，大概都有2-3个阳台，我们在装修时需要分清哪个是主阳台，哪个是次阳台，并且还需要明确每个阳台的功能。一般与主卧或是客厅相邻的阳台都是主阳台，功能应以休闲健身为主，可以装成健身房、茶室等，墙面和地面的装饰材料也应与客厅一致;次阳台一般与厨房或与客厅、主卧以外的房间相邻，主要是储物、晾衣或当作出访，装修时可以简单些。
  第二、要注意阳台的封装质量　　阳台封装主要目的是为了挡风挡雨，因此在封装时应当注意它的抗风力，以及安装是否牢固，而且要做好密封，防止漏风漏雨。窗扇下口**容易渗水，一般是窗框下预留2厘米间隙，用专用密封剂或用水泥填死。有窗台的，要向外作流水坡。
  第三、装修时了解阳台承重　　阳台装修**重要的是什么?当然是安全，然而大多数住宅的阳台承重并不好，因此我们必须了解其承重，以免阳台超负荷。另外配重墙也不能拆除。　　第四、防水和排水不能忽视　　许多家庭在阳台上设置水龙头，放置洗衣机，洗涤后的衣物可直接晾晒，或是在阳台设置洗菜池当厨房使用，这就要求必须做好阳台地面的防水层和排水系统。若是排水、防水处理不好，就会发生积水和渗漏现象。
  第五、开放式阳台与封闭式阳台选材要注意　　开放式：一般情况下，如果是开放式的厨房，那么在选择材料上面，一定要考虑到性能问题，比如防水耐老化等等。　　封闭式：如果阳台做了封闭，且封闭性较好，那么在装修的时候，可以选用内墙乳胶漆，地面可以使用和室内一样的装修材料。 2018-06-26 12:51:40
• 144****7360 要不要封是自己的喜好问题，或者是功能需要。而能不能才是关键。一般来说露台是送的面积。合同上也不会有具体说明。不过要是单独一家封露台估计不行。因为会影响整栋楼的立面效果。说大了还能影响这个小区。**好能联合整栋楼的业主同一封闭。这样能把立面的影响缩到**小，剩下就是物业同意与否了！不过要是物业要管你也没办法，因为在竣工验收的时候，房产局、规划局、设计院签字时并没有封闭。如果设计院出的施工图也没有明确标出的话，那么你这就是违章构筑物（不属于建筑物）。 2018-06-26 12:51:22
• 157****1467 不行的。具体能否封闭**好与物业及邻居沟通下。 2018-06-26 12:50:58
• 145****1714 没有法律依据。
  　　1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。
  　　业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。
  　　2.业主与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：如果业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》，将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。
  　　3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。
  　　4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。
  　　物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
  　　5.综上所述，业主当时签署的《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。
  　　6.在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。 2018-06-26 12:50:39
• 157****4339 根据关《住宅室内装饰装修管理办法》
  
  是否自封阳台属于业主建筑物区分所有权中专有权的一部分，业主对其专有部分的所有权可以自由行使，不受他人干涉。
  但是，业主大会可以为了小区内业主公共利益的需要而通过协议，在一定程度上限制业主专有权的行使范围。如果通过格式合同的方式限制业主专有权的合法行使、则该格式条款无效；但若此种限制经过业主的一致协商同意，是为了业主共同利益而设，则业主应遵守相关约定。若违反规定，物业公司可向人民法院提起诉讼。
  根据法律的规定和物业管理服务公约的约定，对于物业服务合同维护业主共同利益的有关物业的使用、维护、管理行为，业主应当配合履行相关义务。特别是在部分业主擅自封闭阳台时，业主委员会向全体小区业主发出公告，就“是否封闭景观阳台”进行了全体业主代表表决。根据表决的结果，业主委员会决定维持原“管理规约”中不允许封闭景观阳台的约定。因此，在全体业主公决不允许封闭阳台的情况下，部分业主一意孤行擅自封闭的行为，应该属于侵害了全体业主的共同利益。
  根据中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》：
  
  第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
  第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 本条第一款规定了业主装饰装修房屋前对物业服务企业的告知义务。第二款规定了物业服务企业对业主的告知义务。装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。有鉴于此，条例设定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。 2018-06-26 12:50:14