请教一下大家如何防止开发商一房多卖

买房前：　　1、了解开发企业的资质、信誉度等。　　2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。　　3、看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。　　4、及时向律师咨询购房注意事项。　　5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

开发商一房多买，其实这种现象我们并不难看到。那么我们该如何防止开发商一房多卖呢?遭遇一房多卖购房者又该如何维权呢?小编在这里为大家搜集了一些资料，希望可以帮助到大家。商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，**高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法通则》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，**后也许只有出价**高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。为防止这种情况的发生，《物权法》第20条规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。遭遇一房多卖购房者如何维权？遭遇一房多卖时购房者首先可以确定购房合同是否有效，能否取得房屋所有权要看合同签订的时间。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，均应认定为有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外。既未登记，又未合法占有商品房的，依法支持买卖合同成立时间在先的买受人履行合同的请求。所以能否取得房屋所有权要区分所有购房人签订合同的时间顺序，以及是否有购房人已经办理房屋所有权。

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为你释疑：开发商是找了个体面的借口准备将原先暂时留存的房屋卖出。疑问一，你觉得该楼已经可以正常住人了，怎还会是“期房”？专业地讲，期房与现房的根本性区别在于开发商是否已经取得了大产证。若没，则尽管已经住了十年，它仍是“期房”。疑问二，“买下了，但网上信息显示可售”。说明合同不是网签的、也可能没签合同、或签了后没去办合同备案。此种情况下，切忌与该名义上的买房人发生钱的往来。可要求开发商出示他们之间的已经签订的合同。无论结果如何，都要求与开发商签署一手房合同。拿得出原有合同的要求先办理原合同解除，拿不出合同的就当一手房合同签约，你只能付房款给开发商而不是给那个人。因为那个关系户拿不出产权证就不是产权人，非产权人是没资格卖房给别人的。房款付给不可卖房的个人，岂不不关开发商的事？目前能与开发商签订的也只能是《预售合同》——道理同上。“怎样防止开发商一房多卖”，网签合同就是一项很有效的技术措施，全国各地应该都大多执行了。可以简单认为：若能网签合同，就可避开一房多卖陷阱。若没实行网签，还可以事先去交易中心查询窗口得到**新的书面查询结果，以避免网站信息的滞后带来的误判。

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为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

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为了预防卖方一房多卖，买房人要以合理方法限制卖方违约的可能性：1、房价波动比较大，建议从签订合同到**终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。2、可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。3、签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。4、在合同中，**好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。

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