什么是商品房和非商品房

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。2、单套建筑面积在140平方米以下。3、上海市的住宅，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。4、须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。普通住宅与非普通住宅的区别定义方面：普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上)；2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍）；以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。（如：别墅等）税费方面：个人所得税：成交价*1%1、普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满5年(含5年)免征。2、普通住宅未满5年，全额征收。3、非普通住宅满5年，差额征收。4、非普通住宅未满5年，全征契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。3、成交价*3%，(144平米以上含144平米)土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。土地增值税：1、成交价*1%，普通住宅免征。2、非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免。2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)。转让手续费：1、面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。2、面积*6元/平方米，商品房。3、面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅产权转移登记费：1、80元/本，普通住宅及配套车库2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。3、10元/本，共有权证

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非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。1.办公用房包括企业、事业、机关、团体、**、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。2.商业服务用房包括各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。3.工业用房直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、**等单位中的厂房都应包括在内。4. 仓库用房指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及粮油库等。

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狭义的房产由住宅和非住宅房产两部分组成，目前城镇中这两类房产的比重一般均是各占50%左右。 [1] 住宅与非住宅房产具有非常密切的联系，首先，它们都是房产，有许多共同特征。其次，它们互相依存，互为补充，通过公用基础设施的纽带作用形成一个有机整体，共同完成经济、社会、文化等职能。再次，住宅与许多非住宅房产在物质实体上的绝对分离已不是唯一的存在形式，许多同时具有住宅、办公室、商场等功能的综合性房产已大量出现。另外，从它们的起源上考察，**早二者是合为一体的。在远古时代，人们的生产主要在野外，那时的房屋主要是作为栖身安家的生活场所。其实，在人类三次(尤其；是第二、三次)社会大分工之前，房屋与住宅大体上都是一回事。从第二、三次社会大分工之后，手工业、商业逐渐分离出来，形成了独立的经济部门。于是，房屋的功能随之有了扩展，开始出现与住宅分离的手工业作坊、商店和仓库等非住宅房产。以后，随着生产力的发展，各种非住宅房产相继出现并不断发展，**终形成了今天这种与住宅平分秋色的态势。住宅和非住宅房产又存在着许多反映各自特点的差异。分析这些差异性，有助于我们更全面地认识住宅和非住宅房产。(一)内容的繁简程度不同住宅的内容很单一，干变万变都是卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容；非住宅房产的内容则较为复杂。(二)性质差异较大住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，而非住宅房产的性质就很复杂了，既有生产资料性质的厂房、车间等房产，也有公共生活性消费资料的**、医院等房产。(三)产权归属上有差异住宅由于是个人必要消费品，因而个人所有是一种不可缺少的产权形式。非住宅房产由于不是个人必要消费品，因而个人所有不是一种必须的产权形式，相反，国家所有(如政府办公用房、国防用房等)则是它不可缺少的一种产权形式。(四)价值补偿上的差异性住宅的价值实现和补偿及其实现和补偿的顺利程度，与个人的生活水平和支付能力关系极大，因此组织其价值补偿和周转时，个人的收入状况和消费结构是一个非常重要的制约因素。非住宅房产的价值补偿和周转，则大多数与个人的收入水平和支付能力没有直接的关系，而更多地是与生产经营状况、各级政府财政状况等因素直接相关。(五)流通的经济内容有差异住宅流通无论是采用出售、出租或其他形式，买卖双方一般都是将住宅作为一种耐用消费商品，而不是作为一种资本来看待的，而a参与流通的内容，一般也只是住宅本身。非住宅房产，特别是其中的生产性和经营性房产的流通，往往是房产本身与企业的许多财产，如机器设备、库存产品等一起流通，像企业兼并、拍卖等，就是这种情况，所以它常常是一种生产经营条件的流通，是资本的产权流通。另外，它们在需求和供给方面也有差异。从需求类型上讲，住宅需求是属直接性的**终需求，它直接为人们提供生活居家的空间；非住宅房产，特别是其中的生产和经营性房产的需求，则主要是一种间接性的派生需求，因为它们不能单独生产出产品或提供服务，只有在与其他生产要素和条件的配合中，才能看出其作用大小，即对它的需求主要是由生产和商业活动提出。这种需求上的派生性，要求在组织非住宅房产供求平衡时，特别应注意它们与生产和商业活动状况的关联性。从供给上讲，住宅因结构、用料等相对简单，相互间的共同点相对较多，使其建造周期相对较短，故在——-定时期内供给弹性稍大一些；而非住宅房产中厂房、商厦、宾馆等，因结构、用料相对复杂一些，相互间的异质性更强，使其建造周期，相对较长，故其在一定时期内的供给弹性就显得比住宅要弱。非住宅房产的这个特点，再加上生产和流通对市场的变化反映灵敏之因素，客观上要求在组织非住宅房产供求平衡时，应；特别注意其供给要有必要的超前性。

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非商品房是指房地产开发企业以外的单位、私人建造的房屋，如根据国家政策建造的廉租住房、经济适用房等房屋。商品房，一般是进入商品流通领域获取利润即为交换而开发建设的房屋，非此目的而建造的房屋不属于商品房，即指由房地产开发经营企业建设并出售的房屋。　　商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

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不一定。出让国有土地使用权包括：工业、商业、住宅等。商品房使用的土地，只是出让国有土地使用权的一种。

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