房产继承分割如何买下全部产权

@mika英：1994年10月，父亲用工龄形式买断居住公房，转为产权房，在2011年11月去世后，没有留下任何遗嘱，（母亲去世是1998年5月）。 94年前，其子女三人均已成家立业，其中女儿嫁在男方家居住，小儿子则做了上门女婿，在女方家生活，但两人户口始终空挂在父母产权房里。大儿子结婚在此房与父母共同生活，直到89年购买到单位一套福利商品房，户口随之迁出，随后是98年再将妻子女儿户口迁出。该房在父亲去世前到2015年底一直出租，房租有两兄弟收取，但小儿子于16年1月1日强行搬进去居住，理由是他现在他处无房住，他有居住权，但又没有任何经济支付能力等说法。现在要咨询的问题是：1，该房是否作为遗产房，子女三人继承权是否应该均等？ 2，如何进行财产分割，以及走法律途径，（包括强制执行以及相关的费用承担）？ 严嫣律师团队田其锐律师解答：按照94方案的规定，当时房屋的权利人只能登记一人，如果你的父亲是房屋的产权人，在他去世之后如果没有遗嘱留下，那么就按法定继承处理。针对你所提的两个问题，现答复如下：第一，《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”，第十三条规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”由上述两条规定可知，你们子女三人都是第一顺序的继承人，一般情况下三人的继承权份额应该均等，但是考虑到大儿子结婚后与父母共同生活，可以适当多分。第二，进行财产分割，你们可以自己协商处理，达成一致意见后，办理法定继承公证，然后在去房地产交易中心办理产权变更登记即可；也可以直接去法院提起法定继承诉讼和分家析产诉讼，由法院直接对系争房产进行分割，然后拿着法院生效的裁判文书去办理产权变更登记即可。走诉讼途径，主要的费用就是诉讼费，诉讼费法院根据系争房产的价值按照一定的比例收取，胜诉后申请法院强制执行，不需要缴纳执行费，执行费由履行义务的被执行人负担。@章爱春:律师您好，我家房子产证是我老公一人的名子，因当时拆迁的时候有婆婆的份额。婆婆从2002年拆迁以后一直与我们一起住的，当时其余的子女都说这一套房子全都是我老公，所以婆婆到现在都是我们带。现在的问题是婆婆的女儿现在要婆婆在这套房子里的份额，我们现在也不知道怎么办。现在婆婆写一张放弃在这套房子份额可以吗？

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继承的房产出售时需要承担的税费和普通买卖而来的房产需要承担的税种一样，国家还没有开征遗产税，但继承或受赠而来的房屋在出售时，个人所得税只能按（总价-原购置成本）*20%征收。一、买方：契税1、首次购房90平米以下：总价*1%，2、首次购房90-144平米（套内120）：总价*1.5%3、144平米（套内120）以上或非普通住宅或二套房以上：总价*3%、4、商业房或公司产权：总价*3%5、2014年5月起，取消农业户口首购90平米以下住房全免契税政策。二、卖方：营业税及附加普通住宅：总价*5.6%144平米（套内120）以下购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的免征。144平米（套内120）以上购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收。附加是指城建税和地方教育费附加。

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折价补偿方法共有方法如果分割房屋遗产的方法在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活， 可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房标准，并参照当地的市场价格合理评定。共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。《物权法》第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

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《继承法》第十条规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。如果房产属于父母共同所有，则各占一半产权，即每人50%。一方去世后，应当先析产，确定被继承人的个人财产。确认后，房产的50%属于配偶个人财产，不在遗产继承范围内，剩下的50%房产权益由其配偶、子女、父母平均分配。继承程序：第一步，房屋评估：首先通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出物业市值价格。需要说明的是，深圳的房产无需评估，因为深圳市不动产登记中心网站已经存在全市房产的市场价格。第二步，继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，如有遗嘱应出示原房屋权属人立有的遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产的声明。随着时代的进步，现在有的房管部门不一定要求房产继承必须公证，而是自行审理上述资料，通过后，直接办理房产继承手续。第三步，房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。第四步，继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。其他资料的提交：如涉及该房屋权属等事项是法庭判决、裁定或调解的，必须缴交法庭判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

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小产权房不具备普通商品房的法律性质，所以，购买的小产权房不能办理合法的产权手续，也不能作为商品房办理过户手续，因此无法作为遗产继承。　　继承是按法律规定的程序，把被继承人的遗产转归继承人所有的法律行为。继承同时又是一种法律制度。

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