办理房地产开发企业需要哪些手续

• 139****5446 1、房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用权证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建筑工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。
  2、其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 2018-06-17 23:58:22
• 147****1683 过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
  第一部分 房地产开发公司的准备工作
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  第二部分 行政审批部分
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  1）选址定点；
  2）规划总图审查及确定规划设计条件；
  3）初步设计及施工图审查；
  4）规划报建图审查；
  5）施工报建；
  6）建设工程竣工综合验收备案
  
  一、选址定点阶段。
  此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  2、国土资源局办理土地预审。
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  5、国土资源局进行用地预审。
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  2、人防办进行人防设施审查。
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建设单位办理施工报建登记。
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
  1、以下证明材料：
  （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  3、工程施工合同；
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
  1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  2、开发商应提交材料：
  （1）申请书；
  （2）企业营业执照；
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  （4）建设用地规划许可证；
  （5）建设工程规划许可证；
  （6）施工许可证；
  （7）房屋竣工验收资料
  （8）房屋测绘成果；
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。
  以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。 2018-06-17 23:58:15
• 153****2934 一、设立条件
  
  根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：
  
  1．有自己的名称和组织机构
  
  任何房地产开发企业都必须有自己的名称，这是房地产开发企业人格化和与其他企业相区别的重要标志，也是设立房地产开发企业的一个必要条件。设立房地产开发企业，首先应当确定企业的名称，没有名称就不能得到社会的承认。
  
  房地产开发企业的组织机构是对内管理企业事务，对外代表企业从事民事活动的机构的总称，是使企业的房地产开发和经营业务活动正常运行的重要保证。
  
  房地产开发企业的组织机构应依其形态的不同而有差异。
  
  一般说来，房地产开发企业的组织机构主要包括：股东会(股东大会)；股东会(股东大会)是房地产开发公司的决策机构，即形成企业的意志、决定企业重大事务的机构，它是企业的**高权力机关。董事会、经理：董事会是房地产开发公司的执行机构，即负责贯彻执行决策机关的决议、指示，经理是受董事会聘用、具体管理企业日常业务活动的机构。
  
  监事会，监事会是房地产开发公司的监督机构，即对企业执行机构的活动进行监督的机构(在房地产开发有限公司，如股东人数较少和规模较小的，可以不设监事会，而只设1至2名监事)。
  
  2．有固定的经营场所
  
  房地产开发企业和任何一个企业一样，须有固定的经营场所。
  
  首先，房地产开发企业要有自己的经营场所，包括自有的或租赁的经营场所。其次，企业必须拥有固定的经营场所，有企业法人的固定地址，不能是游动性地从事生产经营活动。
  
  3．有符合国务院规定的注册资本
  
  房地产开发企业进行房地产开发经营活动必须拥有资本。注册资本的多少在一定程度上反映了企业的经济实力。
  
  为保证投资开发房地产的能力，房地产开发企业的注册资本必须适应房地产开发的规模，不得低于**低限额。《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第1项规定：房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。
  
  4．有足够的专业技术人员
  
  房地产开发企业必须有足够的、具有相当水平的会计、统计、财务、营销等方面的经济管理人员和规划、设计、施工等方面的工程技术人员。
  
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第2项的规定，房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
  
  5．法律、行政法规规定的其他条件
  
  《城市房地产管理法》在规定了设立房地产开发企业必须具备的以上四项条件的同时，还规定了一项条件，即法律、行政法规规定的其他条件。这样规定的目的是为了同其他法律、行政法规相衔接，如《公司法》、《全民所有制工业企业法》和《公司登记管理条例》等。
  
  二、注册程序
  
  （一）公司名称核准
  
  1、需要起多个名字以备查询。
  
  2、公司名称查询前，需确定公司注册资本、股东姓名及出资比例、公司经营范围。
  
  3、公司查名材料：股东身份证明原件、股东签署的《企业名称预先核准申请书》、委托代理人身份证明。
  
  4、企业名称核准时间：需1个工作日。
  
  5、企业名称有效期：自取得《名称预先核准通知书》后，名称的有效期为半年;若半年内没有办理工商注册登记，则可以办理公司名称延期，可以再延长半年。
  
  （二）开户验资
  
  1、开设公司临时验资帐户
  
  公司名称被核准后，可以公司临时验资帐户。股东按出资比例将注册资本以现金或转帐的形式打入临时验资帐户。
  
  2、会计师事务所验资
  
  会计师事务所依据银行提供的股东资金进入情况及公司注册相关信息，出具验资报告。
  
  （三）办理工商登记（营业执照）
  
  1、办理工商登记所需材料：股东身份证明、公司章程、验资报告、《企业名称预先核准通知书》、股东会决议、公司住所证明等。
  
  2、办理工商登记所需时间：5个工作日。
  
  3、办理工商登记所需费用：营业执照工本费110元人民币，工商登记费为公司注册资本的万分之八。
  
  （四）刻章
  
  工商局颁发营业执照后，可刻公司公章、法人章及财务章。
  
  （五）办理组织机构代码登记
  
  1、所需材料：公司营业执照复印件、法人代表身份证明复印件、公章。
  
  2、所需时间：1-5个工作日，各地办理组织机构代码的时间不一。
  
  3、所需费用：148元人民币。
  
  （六）办理税务登记
  
  1、所需材料：营业执照、组织机构代码证复印件、公章、公司住所证明、会计人员身份证明、法人代表身份证明等。
  
  2、所需时间：办理税务登记2-3个工作日。
  
  3、所需费用：20元人民币。
  
  三、资质要求及申请
  
  《房地产开发企业资质管理》规定：
  
  第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等质。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
  
  第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。
  
  各资质等级企业的条件如下：
  
  (一)一级资质：
  
  1、注册资本不低于5000万元;
  
  2、从事房地产开发经营5年以上;
  
  3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  
  4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;
  
  5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  
  6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
  
  7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  
  8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  
  9、未发生过重大工程质量事故。
  
  (二)二级资质：
  
  1、注册资本不低于2000万元;
  
  2、从事房地产开发经营3年以上;
  
  3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  
  4、连续3年建筑工程质量合格率达100%;
  
  5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  
  6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
  
  7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  
  8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  
  9、未发生过重大工程质量事故。 2018-06-17 23:58:07