房子好坏怎么看？

有没有常听买了房的人这么说：“房子住得舒不舒服，和物业有直接关系；物业真的是太重要了，太便宜不敢住，还是要选品牌物业……”。从这些看法中可以明确一点，那就是：买房子千万不能忽略物业。因为物业选的好，自己以后住着也舒心；选的不好，以后可能就会很＂闹心＂了。那么，该如何判断物业的好坏呢？实际上，判断物业的好坏之前，还得看你买的是什么房子，是期房、现房还是二手房呢？因为房屋类型不同，所以考察物业的方法也会有所不同。一、期房如果买的是期房，那么就会有很多东西没办法亲眼看到的，只能根据规划给出大概的预测。但这个并不准确，因此需要从以下几个方面综合考察物业：1、参考物业前期记录在实际生活中，有不少地区都会对小区的物业管理进行记录，而这个就可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考了。因此，大家在考察物业时别忘了这个。2、物业费定价是否适中？物业服务应遵循质价相符的原则，如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，更不可能会有高质量的物业服务。一般来说，开发企业自己的物业，运作成熟、资金更有保证，业主一般花费较低的物业管理费，能获得较优质的服务。3、专业设施是否依靠专业公司在考察小区物业公司的时候，一定要问清楚小区里将来有哪些配套设施，为什么要这么问呢？因为设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。二、现房不同于期房，现房很多配套设置都已初见端倪。但，各位购房者也不能拘泥于楼盘内部所见，还需要多走多问多验证：1、看物业公司对小区情况的熟悉程度其实，物业公司专业素质到底是如何的，完全是可以从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪的。而且不止，还能从物业公司的接待态度上看出这个公司服务态度。2、看小区日常细节进行判断小区绿化修剪是否整齐、楼道清扫是否干净、非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记等。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。3、看物业费收缴率如果业主对物业公司不满，**直接行为就是拒缴物业费。若是商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，这时候购房者对物业公司的服务水平就要打个问号。三、二手房买二手房的时候，能更直观的考察物业服务水平，还需重点沟通交接清楚业主原来装修可能隐藏或遗留的一些问题。因此，具体可从以下几个方面入手：1、物业管理制度和具体执行情况查看小区摩托车、电瓶车等都停在哪里。如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下，则很容易损坏电梯，也侧面反映出物业公司的管理素质。2、隐蔽工程、管线排布情况这两项也可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题。如果有，具体是什么问题，物业公司应该对这些问题很明晰，否则只能说明物业管理不善。总之，物业是房屋的软实力，好的物业能让房子涨值。但在现实中并非房价高的小区，物业质量服务就一定好，因此大家还需要从不同的方面综合判断，仔细考察。

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首先我们要清楚，户型图是什么？户型图就是住房的平面空间布局图，即对各个独立空间的使用功能、相应位置、大小进行描述的图型。可以直观的看清房屋的走向布局。简单的说，就是把房屋的格局用平面的方式画下来，使人能更直观的了解房屋的状态。　　当前的户型分类：　　1、经济型，又称紧凑型，普通标准；　　2、小康型，又称中品型，中挡标准；　　3、舒适型，又称高品型，高挡标准；　　4、豪华型，又称消费型，超级标准。　　户型全面分析：　　（一）使用功能　　1、主要功能:　　私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等　　公共区（动区）-客厅、餐厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等　　2、辅助功能：　　专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等　　共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等　　（二）平面尺度　　1、面宽-房屋东西墙面之间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）　　2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）　　3、面积-一般情况下等于面宽×进深　　1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）　　2） 组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）　　3） 交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、餐厅、通道、玄关）　　4） 交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）　　一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。　　公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。　　私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。　　辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。　　评价房型时，可考虑以下几个方面：　　1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。2、尽量减少在活动区内墙上开门;使完整墙面更多。3、相互联系方便。4、房屋位置合理，进门有小门厅过渡。5、厅**好朝南向或景观向。6、厅平面避免不可利用的锐角室向。7、大厅与分户门之内室设门斗过渡性空间。8、在厅内墙上忌随处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。9、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。10、居室、主卧室远离电梯间或楼梯。11、厨后间外**好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。12、食寝分离、居寝分离。13、入口处**好有玄关。14、餐厅与起居室空间上相互贯通;形成自然通风。15、卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。　　读懂户型图关键是要从纷繁复杂而又精致的房型图册上找出**重要的六个指标　　一、开间、进深。户型好坏，开间、进深非常重要。开间是指房间的宽度，一般在3至3.9米之间。进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。如果进深过深，开间狭窄，则不利于采光、通风。一般的户型图上都会标注出进深、开间这两个指标，在两根拉出的直线中间夹杂着的数字，如4.2米、3.9米就是了。一般来讲，进深的总数值越小越好，而开间则是越大越好。　　二、面积。大多数户型图都会标注户型的总建筑面积，但是这个数据与实际交房的标准存在上下浮动的误差。因此，很多户型图上把面积标注为建筑面积约为多少平方米，或是使用大于等于符号，这都是正常的现象。另外，在看户型图时，一定要注意辨别建筑面积与实际使用面积之间的差别，这就需要向售楼员询问楼盘的公摊面积有多少。用建筑面积减去公摊的面积，就是户型的实际使用面积。公摊面积越小的房子，得房率越高，也越实惠。　　三、配比。户型的合理与否，并不在于大小，而在于房屋各个部分之间的比例与布局关系。这个关系取决于设计者对于整个房型的把握，更关系到日常生活的细节。比如在总面积不大的情况下，次卧只留8至9平方米的状况很常见，但这样的状况在实际使用中很难施展。另外，也有的户型将卫生间的开门直接对着客厅、餐厅，这样的位置摆放，在看户型图的时候，不会觉得有很大问题，但在实际生活中可能就会遇到诸如室内空气不好的问题了。因此，在看户型图时，需要购房者仔细研究，慢慢考量。　　四、孤立单元。在很多户型图上，某一住宅的单元户型图，往往占据着版面至少70%的部分，而整层的平面图则位于画面中不被注意的一小角上。千万不可忽略这并不引人注意的一小角。举个例子：一个楼面上，一般会有电梯、走道、楼梯、强电弱电、过道窗等，每个因素对日常的使用都有或多或少、或利或弊的影响。把房型放回楼层平面里看，就能了解到它受这些配件的影响程度。如果深入一些来看，相邻房型的影响也不容忽视。遮挡采光与否、私密性得到保障与否，这些都很关键。　　五、结构。房型在某些时候是需要“先天不足后天补”的。所以，了解房型的可变结构也很要紧。如：哪些墙能动，哪些墙千万别动；下水管、上水管的位置、电线走向等，也都要尽可能地掌握。这些信息在购买期房时，尤其要向售楼员了解清楚。到入住的时候，万一不能如您所愿，而去铤而走险动一些承重墙、管道，将好好的房子改造坏了，那就得不偿失了。　　六、家具摆放。有些户型图为了达到一种效果，会把图内的桌椅板凳制作成不等比例的图样，使购房者形成该空间能够容纳大型成套家具的错觉。因此，户型图上的家具比例是不能轻信的。这一点较为隐蔽，购房者看户型图时需要格外小心。　　看懂户型图必须掌握的技巧　　户型平面图，我们平时看到的户型图就是某套型住宅的平面布置图户型图的作用大家**清楚，主要看空间布局是否合理，面积尺度是否合适等等，具体的看法将在后面叙述，这里需要强调的是，有尺寸的图纸**好。　　平面图观看方向与我们平时看地图是一致的，也就是上北下南左西右东。掌握了这个准则，就可以清楚地辨别户型平面图的方向，并在内心建立空间模型来感觉户型设计中的空间效果。　　户型图中的各个区域都标明了家具的摆放，这可不是开发商在善意地帮助业主做家居设计，这实际上也是一种平面图上常见的心理误导。“设计软件中的各种家具都是一个比例，出于户型图美观和空间感的考虑，一般都会将家具的尺寸缩小，从而显得房子特别宽敞。　　很多户型图中，各空间的间隔会采用养眼的、深浅不一的色彩，这种温馨色彩的运用不仅仅是为了显示更清晰，更是对购房者心理的一种暗示，使其产生空间感知上的错觉，迅速对图纸上的户型产生好感，忽略实际的开间和尺寸。　　能准确地判断空间尺度，需要户型图上标注出开间、进深的具体尺寸(开间指宽度，进深指住宅的长度)。“将各个房间的具体尺寸和实际中的面积做一个比较，这样对所购期房的实际大小就有个大致的概念，大面宽小进深的房屋采光和通风条件良好，居住舒适，但较浪费土地；小面宽大进深的房屋则会出现黑厅、黑过道、暗卫生间等问题。　　看户型图时，除了看单套户型的朝向、房间间隔、布局外，还要看这个户型和旁边户型的联系会是怎样的，要把这个户型放到整栋楼的平面中来看，还要看一下这个户型前后的建筑物大概有多远的距离，有没有建筑物会遮挡这套房子的光线，也就是说要把户型图放到整栋建筑和整个小区楼盘的大范围来看。　　挑选户型还应注意以下几个方面：　　1、在100平方米左右的房子户型设计中，两居室起居室的面宽**低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米；三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。　　2、基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。　　3、具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的。尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。　　4、功能分区要明确，流线设计要合理。　　挑选户型八大忌讳　　1、忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。　　2、忌一览无余。许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。　　3、忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也**好别设计成相对或并列的形式。在起居室**好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。　　4、忌厅内多门。起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。　　5、忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。　　6、忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门**好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。　　7、忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。　　8、忌房屋通透性差。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

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　鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。

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真正的行业专家告诉你如何看房子的质量购房者并不一定懂得建筑质量如何鉴别，那么如何才能避免建筑质量问题呢?自己去多看看有些用处，但购房者毕竟不是专家，有时实在没有别的办法，要谨记一点就是要选择有信誉的开发企业。除了开发商信誉外，购房者对较中意的住房**好从其施工阶段就开始考察。经常到工地去看看，看其施工过程是否规范。虽然购房者不能进行全面对照判断，但窥一斑见全豹，从一些细节即可大致评判。一、基础部分　　基础的形式是多种多样的，例如大家看到**多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给我们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。　二、墙体　　鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。　　外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，这主要就是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的；墙洞渗水，这主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。所以我们在看房时应该选择在雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。在防水问题上我们建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂，另外水平和垂直墙线是否是一条直线也是确定墙体质量的重要标志。对于厨房和卫生间的内墙面我们一般选用漂亮的贴面瓷砖来装饰，检查瓷砖粘贴好坏的小窍门就是用一个钥匙敲敲瓷砖，如果瓷砖贴得较密实则声音越小越细，如果瓷砖贴得密实度较差则声音越大越空。用钥匙在一排或一列贴好的瓷砖上划一下，就可以判断出这些瓷砖贴的质量的好坏了。三、楼地面　　楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，我们要观察楼板布板是否平整，有无裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。　　中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。　　在这里要特别强调的是厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的，对于厨房和卫生间的地坪我们可以进行闭水试验：灌水20至30mm深度，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。我们还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。四、屋面　　在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶**主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动利散热。五、楼梯　　在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋结构中较为复杂的部分，也是体现设计和施工单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。　　在中高层以上的住宅中，电梯是主要的垂直交通工具，对于普通公寓，每10000平方米设置一组客梯(两台)，而对于高档公寓，每7500平方米需设置一组客梯，客梯与货梯的比例是3：1或4：1，即3台客梯或4台客梯对应1台服务货梯，服务梯可以兼作消防梯。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求救按扭，高档的电梯还应有闭路监视器。这时的楼梯就是发生紧急事故时的主要逃生通道，楼梯宽度不宜过小，楼梯口应有明显标记，并设置防火门，还要有消防设施，如灭火器、消防水龙头和水枪。六、门窗　　门窗是房屋中的两个围护部件，我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。　　常用门窗材料有木、钢、铝合金、塑料、玻璃等。木门窗制作简易，适于手工加工，是传统一直被广泛采用的一种形式。钢门窗强度高、断面小、挡光少、能防火，所用钢门窗型材经不断改进，形成多种规格系列产品。普通钢门窗易生锈、重量大、导热系数较高。现在新型发展起来的渗铝空腹钢门窗、镀塑钢门窗、彩板钢门窗、中空塑钢窗都大大改善了钢门窗的防蚀和节能性能，已在民用住宅中推广使用。　　铝合金门窗质轻、挺拔精致、密闭性能好，在要求较高的房屋中己广泛采用。但铝合金导热系数大，保温较差且造价偏高。目前用绝缘性能较好的材料，如塑料做隔离层制成的塑铝窗则能大大提高铝合金门窗的热工性能。塑料门窗的热工性能好、加工精密、耐腐蚀，是很有发展前途的门窗类型。目前我国生产的塑料门窗成本偏高，强度、钢度及耐老化性能尚待提高，但随着塑料工业的发展，高强、耐老化的塑料门窗使用寿命已达30年以上，塑料门窗必将获得越来越多的应用。　　在这里我们还要强调进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。七、给排水设施　　一般住宅每户的给水管道直经是15毫米，我们首先要弄清楚该住宅的供水方式是怎样的，屋顶是否设有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我们已经选定了层次，尤其是顶层的住户，一定要亲自检查这套住房中**远端的水龙头的出水水压有多大，能否满足家用热水器的启动水压，对于这一点是不能将就的，也许你认为可以安装家用加压管道水泵来解决水压不足的问题，可日前市场上的所有加压管道泵的质量都无法得到很好的保证，在使用过程中频繁的启动和停止，它的寿命是比较短暂的，而且很容易将管道里的锈水抽出来，影响了我们用水的质量。在装修过程中，给水管道一般都做成了暗管，所以在安装时，一定要使管道平直，尽量减少接口，管线要选择**近的路线。在封管前，一定要进行放水试验，检查所有的接口不得渗漏。　　一般室内的排水立管应靠墙角设置，离墙面的净距不应大于50毫米。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。对于选择了底层的住户，一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理，底层的排水系统是否独立。如果底层的下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连的，那么我们要看其管径是否在一楼变大。在看完室内后，千万不要忘记看看室外，散水的坡度、阴沟是否通畅，化粪池是否离自己住房太近等等。八、电气　　随着人们生活水平的日益提高，家用电气的品种繁多，对住宅电气线路的功率和安装都提出了更高的要求。首先每户进户线的功率载荷要满足设计规范的要求，电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。在装修过程中，所有线路都应用绝缘管穿线埋设。多项插座和各种开关都应有可靠的接地线。电话线路、公共闭路电视天线是否如期开通。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备是否正常运行，各类管线是否安全可靠

真正的行业专家告诉你如何看房子的质量购房者并不一定懂得建筑质量如何鉴别，那么如何才能避免建筑质量问题呢?自己去多看看有些用处，但购房者毕竟不是专家，有时实在没有别的办法，要谨记一点就是要选择有信誉的开发企业。除了开发商信誉外，购房者对较中意的住房**好从其施工阶段就开始考察。经常到工地去看看，看其施工过程是否规范。虽然购房者不能进行全面对照判断，但窥一斑见全豹，从一些细节即可大致评判。一、基础部分　　基础的形式是多种多样的，例如大家看到**多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给我们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。　二、墙体　　鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。　　外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，这主要就是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的；墙洞渗水，这主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。所以我们在看房时应该选择在雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。在防水问题上我们建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂，另外水平和垂直墙线是否是一条直线也是确定墙体质量的重要标志。对于厨房和卫生间的内墙面我们一般选用漂亮的贴面瓷砖来装饰，检查瓷砖粘贴好坏的小窍门就是用一个钥匙敲敲瓷砖，如果瓷砖贴得较密实则声音越小越细，如果瓷砖贴得密实度较差则声音越大越空。用钥匙在一排或一列贴好的瓷砖上划一下，就可以判断出这些瓷砖贴的质量的好坏了。三、楼地面　　楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，我们要观察楼板布板是否平整，有无裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。　　中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。　　在这里要特别强调的是厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的，对于厨房和卫生间的地坪我们可以进行闭水试验：灌水20至30mm深度，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。我们还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。四、屋面　　在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶**主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动利散热。五、楼梯　　在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋结构中较为复杂的部分，也是体现设计和施工单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。　　在中高层以上的住宅中，电梯是主要的垂直交通工具，对于普通公寓，每10000平方米设置一组客梯(两台)，而对于高档公寓，每7500平方米需设置一组客梯，客梯与货梯的比例是3：1或4：1，即3台客梯或4台客梯对应1台服务货梯，服务梯可以兼作消防梯。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求救按扭，高档的电梯还应有闭路监视器。这时的楼梯就是发生紧急事故时的主要逃生通道，楼梯宽度不宜过小，楼梯口应有明显标记，并设置防火门，还要有消防设施，如灭火器、消防水龙头和水枪。六、门窗　　门窗是房屋中的两个围护部件，我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。　　常用门窗材料有木、钢、铝合金、塑料、玻璃等。木门窗制作简易，适于手工加工，是传统一直被广泛采用的一种形式。钢门窗强度高、断面小、挡光少、能防火，所用钢门窗型材经不断改进，形成多种规格系列产品。普通钢门窗易生锈、重量大、导热系数较高。现在新型发展起来的渗铝空腹钢门窗、镀塑钢门窗、彩板钢门窗、中空塑钢窗都大大改善了钢门窗的防蚀和节能性能，已在民用住宅中推广使用。　　铝合金门窗质轻、挺拔精致、密闭性能好，在要求较高的房屋中己广泛采用。但铝合金导热系数大，保温较差且造价偏高。目前用绝缘性能较好的材料，如塑料做隔离层制成的塑铝窗则能大大提高铝合金门窗的热工性能。塑料门窗的热工性能好、加工精密、耐腐蚀，是很有发展前途的门窗类型。目前我国生产的塑料门窗成本偏高，强度、钢度及耐老化性能尚待提高，但随着塑料工业的发展，高强、耐老化的塑料门窗使用寿命已达30年以上，塑料门窗必将获得越来越多的应用。　　在这里我们还要强调进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。七、给排水设施　　一般住宅每户的给水管道直经是15毫米，我们首先要弄清楚该住宅的供水方式是怎样的，屋顶是否设有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我们已经选定了层次，尤其是顶层的住户，一定要亲自检查这套住房中**远端的水龙头的出水水压有多大，能否满足家用热水器的启动水压，对于这一点是不能将就的，也许你认为可以安装家用加压管道水泵来解决水压不足的问题，可日前市场上的所有加压管道泵的质量都无法得到很好的保证，在使用过程中频繁的启动和停止，它的寿命是比较短暂的，而且很容易将管道里的锈水抽出来，影响了我们用水的质量。在装修过程中，给水管道一般都做成了暗管，所以在安装时，一定要使管道平直，尽量减少接口，管线要选择**近的路线。在封管前，一定要进行放水试验，检查所有的接口不得渗漏。　　一般室内的排水立管应靠墙角设置，离墙面的净距不应大于50毫米。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。对于选择了底层的住户，一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理，底层的排水系统是否独立。如果底层的下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连的，那么我们要看其管径是否在一楼变大。在看完室内后，千万不要忘记看看室外，散水的坡度、阴沟是否通畅，化粪池是否离自己住房太近等等。八、电气　　随着人们生活水平的日益提高，家用电气的品种繁多，对住宅电气线路的功率和安装都提出了更高的要求。首先每户进户线的功率载荷要满足设计规范的要求，电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。在装修过程中，所有线路都应用绝缘管穿线埋设。多项插座和各种开关都应有可靠的接地线。电话线路、公共闭路电视天线是否如期开通。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备是否正常运行，各类管线是否安全可靠

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