开发商如何拿到地皮？

• 157****9262 开发商拿地皮，一般以下几种途径：
  
  1、依附行政。例如政府的公共设施改造，比如广场改造，经济适用房建设，棚户区危房改造等，依托行政资源，进行建设改造。
  
  2、商业开发。走土地拍卖途径，一般以价格高竞标。这也要看拍卖策略，比如逆周期拿地，或者避开高峰周期拿地。
  
  土地拍卖：在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为其程序是：
  
  ①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。
  
  ②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。
  
  ③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。
  
  ④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖。
  
  主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其**后应出**高价者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》。
  
  竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
  
  3、合作建设。其他开发上拿到整体地皮时，可以通过合作的方式，拿到部分地皮。 2018-05-26 14:13:29
• 156****5867 在当地的土地管理局通过竞拍或协议招标的方式获得（但这些都是形式而已，关键是看和当地政府部门关系，**好和土地管理局局长关系要好） 2018-05-26 14:13:19
• 139****1858 首先``明确的说...人家这种事情当然是保密的~``
  
  商业机密啊````
  
  8过 我还是帮你找来了资料```` HOHO`` 惭愧啊``` 自己不懂这方面的 只好察看其他资料了
  
  资料一：
  
  土地规划的原理是如何做到合理利用土地啊！
  土地规划的步骤：
  1.现在对土地总体进行一次普查（就是调查土地目前的使用情况）
  2.根据土地所在地具体情况进行具体地图绘制，汇总目前本地区的土地使用情况！
  比如就是说：搞清楚目前在那里有多少工厂，什么地方有多少民宅，那么是商业区......
  3.对本地区的地理位置分析包括（1）.常年的风向（就是该地区一年大部分时间风吹的方向）
  （2）.对该地区的河流、公路、山坡进行总结
  （3）.对该地区的气候进行总结包括（年降水量、年气温差、植被分布情况）
  （4）对人口的分布进行区位划分
  4.针对上面的分析和汇总，划出该地区的土地储备，年度使用地，工业用地，民用房用地等.
  5.还有划出保护用地区，包括耕地、自然保护区、绿化区、森林区等
  6.对久城区的改造是整个土地规划的重中之重，包括有对民房的采光度，风向进行分析。而采光**佳的是，街道与字母线成30-60度夹角！
  7.有对商品房的建筑有相关的划分！
  
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  资料二：
  
  房地产开发商也有很多种类的，做项目的，炒项目的，炒土地的，做中后期的，做前期的，各类工作都可以成为经营之道。
  我感觉，你可能是想知道房地产项目自始至终的运做过程吧，太详细了没法说，说个大概，你想详细了解哪一部分再具体说吧。
  项目第一步：拿地
  拿地方式在市场规则上是有招标、拍卖和转让三个方式的，现在转让基本被禁止，但也有不那么严格的地区还在做。无论哪种形式，都有自己运做的模式和空间。可以说，拿地是项目成功的第一个关键要素，什么样的价格拿什么位置，什么规模，什么条件的土地，很大程度上影响了日后项目的成败。
  项目第二步：定位
  开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位。在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标。该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。拿到这个指标后，开发商要根据指标限制，结合市场情况制定项目的定位方向。有的土地是没有该指标的，或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下，需要重新申报指标。这里有很多和政府运做的工作，目的就是得到一个满意的控规指标。
  项目第三步：规划设计
  得到控规指标后，按照项目的定位，交给设计院进行规划设计、单体设计和产品设计。这个阶段是项目的第二个重要阶段，日后销售的好坏，规划设计是否合理，是否有特色有很大的影响。
  项目第三步：报批、招标、营销
  在规划设计完成后，开发商同时开展的工作是规划的审批、工程招标和项目的营销预热，这里面工作很多很琐碎。
  项目第四步：建设、营销
  完成第三步后，项目开始建设，同时营销工作就要展开了。
  项目第五步：工程结尾及入住
  项目第六步：结案
  以上是房地产项目开发的主要经历，房地产企业的运转和经营是配合项目开发进行的，无论是人力资源调配、物质资源准备以及资金调动和平衡，都是围绕不同的项目阶段展开的。
  2018-05-26 14:13:13