我想问下划拨土地可以拿去银行抵押贷款吗

可以抵押，但需要相关土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

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房产的土地性质分为出让和划拨，唯一的区别在于是否缴纳了土地出让金，划拨性质的土地证可以做抵押贷款，但是因为没有缴纳过出让金，所以银行在跟你确定贷款额度时需要多打折，一般情况下土地性质是出让的住房打7折，而划拨性质的只能打6折。至于利率问题另当别论，这只是每个银行对信贷政策把握的一个标尺而已。

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土地使用权划拨能买卖可以购买。土地属于划拨方式的房子首次上市交易时，应当补缴土地出让金。依据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。划拨土地使用权转让的条件是什么?依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人;2、领有国有土地使用权;3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权;4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

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一、划拨土地使用权能否抵押《物权法》第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……(二)建设用地使用权”，没有区分取得土地使用权的方式。但实践中以划拨土地使用权进行抵押的方式并不少见，现行的行政法规与部门规章主要是在如何抵押的问题上有诸多的分歧。一种司法规则认为，划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，并先办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，才能与附属建筑物一并抵押。现行有效的国土资源局《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与国务院的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条都采取了这种做法。另一种司法规则认为，如《城市房地产管理法》第51条，没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求设定抵押的房地产，其土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，必须先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项，抵押权人才能就剩下的价款优先受偿。本质上，两种做法都是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，也符合使用权主体不享有划拨土地使用权的交换价值的法理。二者的区别仅在于，是在设定抵押权之时就转变土地使用权形式，还是在实现抵押权时补正瑕疵并补缴土地使用权出让金，从法律位阶和现行的司法实务来看，《城市房地产管理法》的事后补缴出让金更符合当前的做法。二、办理划拨土地使用权抵押登记，申请人须提交的文件。(《XX市国有土地登记工作程序》)1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件);2、《国有土地使用证》(原件及复印件)3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件);4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件);5、主合同和抵押合同(原件);6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件);7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件);8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件);9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件);10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件);11、申请人身份证明(复印件);(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本;(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书;(3)自然人提供身份证;(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证;12、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件);13、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件);

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　以划拨方式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”　　划拨土地房产过户操作方案　　方案一：依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后;再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，**后办理房屋所有权处分登记变更登记房屋所有权处分登记。变更登房屋所有权处分登记　　方案二：持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管 部门办理登记，目前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 等对其行政主体和执法主体(批准主体)规定明确，即县级以上土地对其行政主体和执法主体(批准主体)规定明确，对其行政主体和执法主体管理部门，管理部门，但没有详细的法律法规规定房屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转让文书，可视为允许其上市交易。

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